本文由方德港美股整理。上周召開的中央政治局會(huì)議，為下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向定調(diào)，再次強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，加快發(fā)展租賃住房，落實(shí)用地、稅收等支持政策。政策導(dǎo)向十分明確：樓市調(diào)控總基調(diào)不變，堅(jiān)持“房住不炒”、落實(shí)“三穩(wěn)”、促進(jìn)發(fā)展。(方德港美股)
從今天的盤面上看，超跌價(jià)值股全線反彈，地產(chǎn)股領(lǐng)漲，保利地產(chǎn)盤中觸及漲停，為2月25日以來首次，金地集團(tuán)率先封板，萬科A漲超6%，新城控股、招商蛇口等跟漲。
保利地產(chǎn)
嚴(yán)控投銷比保護(hù)企業(yè)持續(xù)發(fā)展，定向調(diào)控穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期
7月出臺(tái)的政策主要包括對(duì)房地產(chǎn)金融方面的管控和針對(duì)二手房、學(xué)區(qū)房的調(diào)控。 7月央行降準(zhǔn)，預(yù)期宏觀經(jīng)濟(jì)流動(dòng)性加強(qiáng)，社會(huì)融資成本降低，將提高實(shí)體經(jīng)濟(jì)的活躍度，但是對(duì)地產(chǎn)行業(yè)影響仍是相當(dāng)有限，對(duì)投銷比監(jiān)管重申，能夠倒逼房企主動(dòng)降低負(fù)債，實(shí)現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展。對(duì)二手房與學(xué)區(qū)房的定向管控是政府持續(xù)貫徹的細(xì)化要求，二者分別從供應(yīng)端和需求端打擊投資者，降低二手房與學(xué)區(qū)房的市場(chǎng)熱度，調(diào)整市場(chǎng)預(yù)期，以實(shí)現(xiàn)資源的更優(yōu)配置，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行。(方德港美股)
集中供地空檔期，土地供應(yīng)成交齊下降
7 月，各城市能級(jí)的土地供應(yīng)規(guī)模同環(huán)比均下降，其中一二線城市處于集中供地的空檔期，三四線城市雖未實(shí)行集中供地舉措，但供應(yīng)規(guī)模依舊下降。隨著集中供地的推進(jìn)，預(yù)計(jì)8月將迎來又一輪供地高峰。受土地供應(yīng)規(guī)模下降的影響，各城市能級(jí)的成交規(guī)模也隨之下降。核心二線城市土地成交多集中在縣域地區(qū)，熱度相對(duì)較低，因此溢價(jià)率和樓面價(jià)同環(huán)比均下行。普通二線城市的溢價(jià)率及樓面價(jià)同環(huán)比均呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，主要由于西安、常州、溫州等城市土地市場(chǎng)熱度較高所致。三四線城市地塊質(zhì)量較好，推升成交樓面價(jià)水平，但部分城市土地出讓條件較為嚴(yán)格，導(dǎo)致溢價(jià)率略有下降。(方德港美股)
集中供地空檔期，土地供應(yīng)成交齊下降
銷售增速和投資力度均放緩，融資通道持續(xù)封堵
投資方面，7月22 城暫停土地供應(yīng)，房企投資力度隨之下降。銷售方面，TOP200 房企的 1-7 月累計(jì)銷售金額同比上升 29.0%，單月銷售金額同比增速連續(xù)兩月為負(fù)，疫情期間房企降價(jià)促銷帶來了需求提前釋放，因此 2021 年或進(jìn)入積累階段，這種情況下半年會(huì)表現(xiàn)的更加明顯。融資方面，信用債和海外債發(fā)行規(guī)模環(huán)比上行，但依舊難掩融資難的事實(shí)。資本市場(chǎng)方面，受調(diào)控政策的影響，投資者信心不足，地產(chǎn)股表現(xiàn)整體低迷。
方德港美股分析人士認(rèn)為：房地產(chǎn)執(zhí)行供給側(cè)改革已經(jīng)是第三個(gè)年頭了，從一開始的三條紅線，到集中拍地，到限制貸款利率及上限金額，以及土地稅的問題，可以說從方方面面都在打壓房地產(chǎn)。而上周政治局的會(huì)議內(nèi)容，國(guó)家的態(tài)度依然強(qiáng)調(diào)房住不炒，其實(shí)國(guó)家這么做的真實(shí)目的就是希望把房地產(chǎn)的資金往資本市場(chǎng)引。難道房地產(chǎn)行業(yè)真的就要被市場(chǎng)放棄了么?(方德港美股)
我們認(rèn)為事實(shí)并沒有大家想的這么糟糕，給大家舉個(gè)例子，16-18年的三一重工，也同樣經(jīng)歷了供給側(cè)改革，在改革的三年里估價(jià)橫盤3年，但市占率從10%提高了45%，18年下半年估價(jià)一飛沖天，到最高的位置漲了7倍。就是因?yàn)樾袠I(yè)在改革階段去弱留強(qiáng)，市場(chǎng)不斷的集中到了龍頭，馬太效應(yīng)越發(fā)的明顯，龍頭三一重工就會(huì)過得更加滋潤(rùn)。
回到地產(chǎn)行業(yè)也是一樣的道理，本次的充分改革一定會(huì)死掉一批中小的地產(chǎn)公司，他們會(huì)被龍頭吸收合并，而活下來的企業(yè)未來一定會(huì)活的更加滋潤(rùn)。所以可以想象這三年里房地產(chǎn)行業(yè)活的是艱難的，但像龍頭萬科在18年的時(shí)候就喊出了活下去的口號(hào)，明顯前瞻與整個(gè)市場(chǎng)。他們已經(jīng)做好了過寒冬的充足準(zhǔn)備，提前去杠桿，目前早已三條綠線，同時(shí)手上還握有大把的現(xiàn)金，我認(rèn)為就是為了收購(gòu)小企業(yè)做準(zhǔn)備。所以我們建議中長(zhǎng)期可以開始關(guān)注萬科、保利等地產(chǎn)龍頭企業(yè)。
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