對(duì)大多數(shù)的企業(yè)來說，凈負(fù)債率如果能維持在40%—50%的范圍，將是非常理想的事。高于這個(gè)數(shù)值，會(huì)給企業(yè)帶來風(fēng)險(xiǎn);低于這一數(shù)值，則可能會(huì)影響公司的經(jīng)營和發(fā)展。
但是受限于過往的行業(yè)發(fā)展環(huán)境，除了少部分港資開發(fā)商外，多數(shù)房企很難將凈負(fù)債率維持在這樣一個(gè)數(shù)值范圍內(nèi)。
經(jīng)歷了長時(shí)間的去杠桿和穩(wěn)健經(jīng)營，新城控股(601155)于今年上半年，成功地將凈負(fù)債率降至50%以內(nèi)，這讓公司成為第一批駛?cè)霕鞘械惋L(fēng)險(xiǎn)區(qū)域的民營房企。
01強(qiáng)勁現(xiàn)金流改善財(cái)務(wù)
表現(xiàn)新城控股去杠桿的不僅僅是凈負(fù)債率，還有信用額度的占用率。截止6月30日，新城控股所獲得各大銀行給予的集團(tuán)授信總額度合計(jì)達(dá)到1156 億元。截止2023年有6月30日，新城控股的融資余額為666.03億元，較年初壓降46.67億元，債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化;合聯(lián)營公司權(quán)益有息負(fù)債進(jìn)一步降低至57.76億元，財(cái)務(wù)透明性進(jìn)一步提升。
強(qiáng)勁且充裕的現(xiàn)金流“造血”能力，是新城控股有能力削減有息負(fù)債規(guī)模的重要原因。上半年，新城的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為74.34億元，不僅連續(xù)5年為正，也使在手現(xiàn)金余額保持在284.89億元的水平。
經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流的持續(xù)凈流入，一方面得益于公司堅(jiān)持聚焦“有回款的銷售”，保障現(xiàn)金流安全，上半年實(shí)現(xiàn)回款金額485億元，回款率達(dá)到114%;另一方面，穩(wěn)定的商業(yè)運(yùn)營收入，也為公司提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，新城控股商業(yè)運(yùn)營總收入達(dá)到52.01億元，同比增長10.24%，其中不含稅物業(yè)出租及管理收入48.65億元，占公司營業(yè)收入的11.65%;物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利33.83億元，占公司總毛利由去年同期的33.74%提升至42.55%;物業(yè)出租及管理毛利率達(dá)69.55%。
自2021年以來，新城控股的商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營收入持續(xù)大幅超過當(dāng)期利息支出。今年上半年，該比例為2.12倍。
現(xiàn)金流的強(qiáng)勁，讓新城有足夠的實(shí)力和信心，完成對(duì)到期債務(wù)的履約兌付。新城控股2023年全年需償還境內(nèi)外公開市場債券達(dá)117億元，其中1-8月，已如期償還境內(nèi)外公開債達(dá)97億元，年內(nèi)僅剩一筆CMBS待償還。新城控股表示，將根據(jù)資金及債務(wù)到期情況，做好相應(yīng)排布，確保每一筆債務(wù)的如期償付。
憑借著經(jīng)營活動(dòng)資金“造血”能力和良好的信用，新城控股在6月份成功發(fā)行了票面價(jià)值11億元的公司債，該債券由中證金融、地方擔(dān)保公司及證券公司等多家機(jī)構(gòu)采用“央地合作”增信新模式發(fā)行，成功實(shí)現(xiàn)了這一模式發(fā)債的江蘇首單。
7月，中債信用增進(jìn)投資股份有限公司又提供全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任保證擔(dān)保，協(xié)助新城獲得8.5億元的擔(dān)保中票。金融“國家隊(duì)”連續(xù)與新城合作，提供擔(dān)保，很大程度反映出公司信用的進(jìn)一步提升。
02雙輪驅(qū)動(dòng)：夯實(shí)底盤
雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略的前瞻性布局，是新城能成為首批駛?cè)?ldquo;安全區(qū)”企業(yè)的關(guān)鍵因素之一。
截至8月25日，新城控股已開業(yè)吾悅廣場總數(shù)量達(dá)到151座，已開業(yè)數(shù)量位居境內(nèi)外上市公司首位;公司開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場總數(shù)量達(dá)206座，進(jìn)駐全國143個(gè)城市。截至報(bào)告期末，吾悅廣場已開業(yè)面積1367萬平方米，出租率達(dá)95.22%。商管業(yè)務(wù)占公司整體業(yè)績比重逐步提高。
隨著消費(fèi)市場迎來復(fù)蘇，新城商業(yè)聚焦“深度運(yùn)營”，多措并舉提振消費(fèi)活力，吾悅廣場銷售和客流也持續(xù)向好。上半年，吾悅廣場商戶銷售收入達(dá)到388億元，活躍用戶1358萬人。
2023年為新城商業(yè)“深度運(yùn)營”戰(zhàn)略升級(jí)元年，在深度運(yùn)營邏輯下，新城控股回歸商業(yè)本質(zhì)，旗下商業(yè)品牌吾悅廣場充分發(fā)揮自身的規(guī)?；推脚_(tái)化效應(yīng)，通過細(xì)分核心用戶畫像，高效鏈接消費(fèi)需求，在情感、社交、商品、服務(wù)維度充分解決用戶痛點(diǎn)，強(qiáng)化構(gòu)建“商場-商戶-用戶”共贏的消費(fèi)場域，高效提升線上+線下流量轉(zhuǎn)化，更深層次激發(fā)用戶的消費(fèi)熱情，促進(jìn)流量的轉(zhuǎn)化。
另一方面，響應(yīng)政府“保交樓、穩(wěn)民生”的要求，新城控股將“保交付”工作列為公司運(yùn)營管理的重中之重，僅上半年已組織交付超5萬套物業(yè)，也進(jìn)一步提振了品牌的信用和市場號(hào)召力，為公司的資金快速回籠奠定了重要基礎(chǔ)。
資料顯示，2023年，新城整體實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全生命周期的過程檢查機(jī)制，整合土建、精裝、機(jī)電、景觀、基坑、設(shè)計(jì)等多項(xiàng)專業(yè)，化繁為簡，跑出匠心建造加速度。同時(shí)，新城以“一類問題聚焦總部關(guān)注、二類問題著眼大區(qū)關(guān)注、三類問題針對(duì)項(xiàng)目關(guān)注”等三大維度增值賦能，全面升級(jí)“芯智造”平臺(tái)。
根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)度，芯智造平臺(tái)實(shí)時(shí)推送相應(yīng)的管理任務(wù)，發(fā)送、檢查、整改、閉合一站式管理，在達(dá)成品質(zhì)全面提升的同時(shí)，亦提升一線人員的專業(yè)素養(yǎng)和匠筑能力。
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