尷尬的長(zhǎng)租公寓證券化：高稅收成為攔路虎

（原標(biāo)題：尷尬的長(zhǎng)租公寓證券化）

銀行貸款、發(fā)債融資等渠道相繼遭遇監(jiān)管堵路后，租售并舉時(shí)代開(kāi)發(fā)商們的流動(dòng)性更為緊迫。尚未陽(yáng)光化的類REITs成為首選。2月5日，碧桂園獲準(zhǔn)發(fā)行百億級(jí)長(zhǎng)租公寓REITs產(chǎn)品，這也是首個(gè)百億級(jí)的長(zhǎng)租公寓REITs產(chǎn)品，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，雖然目前不斷有房企聯(lián)手金融機(jī)構(gòu)獲準(zhǔn)發(fā)行REITs產(chǎn)品，但幾乎都是以私募形式發(fā)行，屬短期融資行為，公眾投資者無(wú)法參與，未能將REITs規(guī)則落實(shí)到操作細(xì)節(jié)層面,要解決投資者范圍的問(wèn)題，將REITs規(guī)則落實(shí)到操作細(xì)節(jié)層面,推出公募REITs產(chǎn)品，才能誕生長(zhǎng)期限、高流動(dòng)性的權(quán)益投資型REITs產(chǎn)品。

百億規(guī)模

所謂房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)，是房地產(chǎn)證券化的重要手段，即把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上證券資產(chǎn)的金融交易過(guò)程。

隨著國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓REITs產(chǎn)品開(kāi)閘，越來(lái)越多布局住房租賃領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)商試水這一新藍(lán)海。2月2日，“中聯(lián)前海開(kāi)源-碧桂園租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”（以下簡(jiǎn)稱“碧桂園租賃住房REITs”）獲得深圳證券交易所審議通過(guò)。值得一提的是，這也是國(guó)內(nèi)首單規(guī)模體量達(dá)到百億級(jí)的REITs產(chǎn)品，同時(shí)該項(xiàng)目也是目前租賃住房領(lǐng)域規(guī)模最大的證券化產(chǎn)品。

據(jù)悉，碧桂園租賃住房REITs產(chǎn)品是由碧桂園控股有限公司聯(lián)合中聯(lián)前源不動(dòng)產(chǎn)基金管理有限公司共同開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品規(guī)模100億元，采取儲(chǔ)架、分期發(fā)行機(jī)制，優(yōu)先級(jí)評(píng)級(jí)AAAsf。

本次REITs產(chǎn)品是碧桂園集團(tuán)在租賃住房領(lǐng)域的又一次金融創(chuàng)新嘗試。此前，碧桂園已經(jīng)開(kāi)創(chuàng)長(zhǎng)租領(lǐng)域的銀企合作模式，相繼與中信銀行、中國(guó)建設(shè)銀行等簽署長(zhǎng)租公寓融資戰(zhàn)略協(xié)議，并陸續(xù)接受放款。

“這是千億級(jí)別的戰(zhàn)略性布局，隨著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)從增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)為存量市場(chǎng)，銷售轉(zhuǎn)持有將給企業(yè)營(yíng)運(yùn)帶來(lái)巨大挑戰(zhàn)”，碧桂園集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官兼集團(tuán)副總裁伍碧君表示。

地產(chǎn)大佬新“錢(qián)途”

在租賃租房市場(chǎng)發(fā)展溫床以及相關(guān)政策東風(fēng)培育下，長(zhǎng)租公寓REITs產(chǎn)品自去年四季度進(jìn)入布局高發(fā)期。

去年10月，新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃在深交所正式獲批發(fā)行，為國(guó)內(nèi)首單長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品開(kāi)創(chuàng)先河，不久后，保利地產(chǎn)發(fā)布公告稱，中聯(lián)前海開(kāi)源-保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃收到上海（樓盤(pán)）證券交易所出具的《無(wú)異議函》，去年12月，招商創(chuàng)融-招商蛇口長(zhǎng)租公寓第一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、“飛馳-建融招商長(zhǎng)租公寓系列資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）”相繼成立。

事實(shí)上，隨著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)從增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)為存量經(jīng)營(yíng)，租房市場(chǎng)站上風(fēng)口，但長(zhǎng)租公寓前期投入大、回收周期長(zhǎng)，且盈利空間有限等難題長(zhǎng)期以來(lái)備受詬病，作為盤(pán)活存量物業(yè)資產(chǎn)、解決企業(yè)重資產(chǎn)問(wèn)題有效途徑的REITs產(chǎn)品受到房地產(chǎn)商的青睞。

對(duì)于房企扎堆布局長(zhǎng)租公寓REITs對(duì)行業(yè)帶來(lái)的影響，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，類似資產(chǎn)支持計(jì)劃或者REITs產(chǎn)品的創(chuàng)新，從宏觀層面看，符合租賃市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律。長(zhǎng)租行業(yè)會(huì)在未來(lái)具有高速發(fā)展的潛能，成為后房地產(chǎn)市場(chǎng)的新增長(zhǎng)點(diǎn)。實(shí)力房企逐步進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，對(duì)于承租者來(lái)說(shuō)有了更多的選擇。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在開(kāi)發(fā)增量市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇的前提下，存量市場(chǎng)存在著廣闊的前景和商機(jī)。房企紛紛搶灘長(zhǎng)租市場(chǎng)，有利于盤(pán)活市場(chǎng)存量房，降低空置率，讓房屋回歸居住屬性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展。

陽(yáng)光化難題

北京商報(bào)記者注意到，盡管已在中國(guó)市場(chǎng)蟄伏十多年之久，但仍未有嚴(yán)格意義上的REITs產(chǎn)品面世，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商試水的REITs產(chǎn)品幾乎都是以私募形式發(fā)行，主要面向機(jī)構(gòu)投資人，對(duì)投資者人數(shù)、資金起點(diǎn)均有較高門(mén)檻要求。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，我國(guó)類REITs產(chǎn)品實(shí)質(zhì)仍多為房地產(chǎn)面向合格投資者的短期融資行為，公眾投資者無(wú)法通過(guò)類REITs產(chǎn)品 參與房地產(chǎn)投資，而要解決投資者范圍的問(wèn)題，需要推出公募REITs產(chǎn)品，讓投資者投資于REITs產(chǎn)品，才能誕生長(zhǎng)期限、高流動(dòng)性的權(quán)益投資型REITs產(chǎn)品。

同時(shí)，高稅收也成為REITs行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的攔路虎。嚴(yán)躍進(jìn)就表示，盡管政策方面的放松已經(jīng)令房地產(chǎn)REITs產(chǎn)品迎來(lái)春天，不過(guò)高賦稅仍是發(fā)展桎梏?！澳壳皝?lái)看，這個(gè)行業(yè)重組等各階段負(fù)稅較重，只有解決了稅收問(wèn)題，提升REITs投資者的收益水平，才能使REITs市場(chǎng)蓬勃發(fā)展。”

具體到稅收種類，中國(guó)REITs產(chǎn)品聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王剛曾表示，中國(guó)REITs的主要障礙在于重組稅，即如何將資產(chǎn)裝到SPV當(dāng)中，因?yàn)檫@會(huì)觸發(fā)土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅等一系列的稅收，尤其是土地增值稅。

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