解密眾籌買房：美國人如何“空手套白狼”

在美國投資房產(chǎn)，門檻高、投入大、周轉(zhuǎn)慢、房產(chǎn)稅高、管理繁瑣怎么辦？房客反客為主，拖欠房租，鵲巢鳩占，轟不走，理還亂，如何是好？

俗話說，眾人拾柴火焰高。那么，投資房產(chǎn)也可以跟眾人一起承擔(dān)巨額房款、共享收益嗎？

眾籌（Crowdfunding）的橫空出世，恰如其分地解決了小額投資散戶對房地產(chǎn)投資的需求，并為專業(yè)房產(chǎn)投資人提供了一條迅速融資的渠道，在雙贏的格局下迅速走紅投資市場。數(shù)據(jù)顯示，2013年，眾籌行業(yè)已在全球融資超過51億美元，一舉成為新型理財產(chǎn)品中的“香餑餑”。

《第一財經(jīng)日報》記者分析了美國多家購房眾籌網(wǎng)站，從購房眾籌的戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)入手，試圖解密美國人買房如何做到“空手套白狼”。本文為上半部分，著重分析眾籌買房的模式及優(yōu)點。下半部分（明日見報）則將重點放在風(fēng)險和展望上。

花別人的錢，買自己的房

眾籌是一種通過互聯(lián)網(wǎng)向眾人集資的新模式。它首先由倡議者提出投資創(chuàng)意，起草一個投資項目，若能得到投資者響應(yīng)，一些個人或機(jī)構(gòu)再為其搭建平臺，實現(xiàn)融資。眾籌的項目可謂五花八門，其中，眾籌買房以其靈活的資金周轉(zhuǎn)模式和新穎的購房理念，吸引了大批投資者的目光。

眾籌買房大致可分為兩類，產(chǎn)權(quán)型（Equity）和債務(wù)型（Debt）。籌款人在不確定風(fēng)險，或風(fēng)險較大時，往往會選擇保守的產(chǎn)權(quán)型，其獲利后按照當(dāng)初投資的份額，按百分比分錢?；I款人對該投資勝券在握，或風(fēng)險較小時，他們往往傾向于債務(wù)型，以債務(wù)買斷加支付利息的形式籌集資金，盈利后，歸還當(dāng)初融資本金加利息即可。

產(chǎn)權(quán)型，顧名思義，即投資入股時，便自動擁有了產(chǎn)權(quán)。舉個例子，籌款人手握區(qū)區(qū)10萬美元（下同），卻欲購置100萬的房產(chǎn)，裝修需要10萬，共需110萬，而由于其收入有限，銀行只能放貸60萬，填補這40萬缺口的最佳方式就是眾籌。當(dāng)籌措到資金后，債權(quán)人便自動擁有了房子的產(chǎn)權(quán)。假設(shè)，這套房屋因后續(xù)經(jīng)營不善，籌款人急于出手，將該套房屋以80萬的低價拋售，由于銀行的債權(quán)優(yōu)先，須先向銀行償還60萬，剩下的20萬則按照產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配，即本人能得到20%，也就是4萬，剩下的16萬，按照產(chǎn)權(quán)比例分給債權(quán)人。反之，交易獲利后，籌款人會每月向債權(quán)人派發(fā)利息，通常在7%~8%。風(fēng)險愈大，則利息愈高，反之亦然。最后，當(dāng)籌款人賺得盆滿缽滿后，決定轉(zhuǎn)賣該房產(chǎn)，交易后的盈利，也按照當(dāng)初的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行劃分。

跟按照投資比例進(jìn)行利益分配的產(chǎn)權(quán)型所不同，債務(wù)型眾籌通常對當(dāng)初的投資金額進(jìn)行鎖定，并以加付利息的方式，在盈利后進(jìn)行利益分配。對于黃金地段炙手可熱的房產(chǎn)或穩(wěn)賺不賠的買賣，投資人往往傾向于債務(wù)型，將可以預(yù)期的大額收益留給自己。

誠然，無論是產(chǎn)權(quán)型眾籌還是債務(wù)型眾籌，銀行因擁有最高優(yōu)先級的債權(quán)，它的風(fēng)險往往最小，但在獲利時，盈利也最少。風(fēng)險與獲利呈正比永遠(yuǎn)是投資的不二法則。

透明度是金，信譽度為王

美國證券交易委員會1933年頒布的證券法和1934年頒布的證券交易法堪稱“振興企業(yè)法案”之鼻祖。2012年，美國總統(tǒng)奧巴馬簽署了“振興企業(yè)法案”，將股權(quán)眾籌（Equitycrowdfunding）合法化，為網(wǎng)絡(luò)眾籌的發(fā)展提供了良好的大環(huán)境。其中的第三章集資，涵蓋了房地產(chǎn)眾籌所適用的內(nèi)容和細(xì)則，讓房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)眾籌迎來了春天。接著，各色通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行借貸的P2P網(wǎng)站也如雨后春筍般地出現(xiàn)，LendingClub和Prosper都是這類P2P網(wǎng)站的先驅(qū)。此后，在P2P網(wǎng)站的基礎(chǔ)上，又衍生出了借貸買房，購房眾籌網(wǎng)站應(yīng)運而生，又稱為P2RE（PeertoRealEstate）。

RealCrowd、PatchofLand、RealtyShares、RealtyMogul和Sharestates都是這類典型的購房眾籌網(wǎng)站，為投資人或投資機(jī)構(gòu)以及籌款方提供網(wǎng)絡(luò)平臺，促成交易，從而繁榮房地產(chǎn)市場，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會，并刺激當(dāng)?shù)啬酥寥赖慕?jīng)濟(jì)發(fā)展。

Sharestates15年前便開始從事“產(chǎn)權(quán)保險業(yè)務(wù)”，業(yè)務(wù)覆蓋全美33個州，并監(jiān)管超過40億美元的交易，以此積累了大量房地產(chǎn)市場的人脈和資源，其中不乏尋找融資項目的投資者和房產(chǎn)開發(fā)商。其創(chuàng)始人及CEO艾倫（AllenShayanfekr）便以此為契機(jī)，設(shè)法為手中持有大量現(xiàn)金的客戶和尋求融資的投機(jī)者搭建平臺。

RealCrowd的創(chuàng)始人及CEO亞當(dāng)（AdamHooper）對記者說，他的創(chuàng)業(yè)宗旨是讓更多普通投資者和散戶能夠享受到機(jī)構(gòu)投資房地產(chǎn)的待遇。他們致力于解決商業(yè)地產(chǎn)中的低效率問題，并改變只有富豪才有機(jī)會染指大型商務(wù)樓投資的現(xiàn)狀，令每個普通投資人都有機(jī)會參與對商務(wù)樓的投資。RealCrowd通過向房地產(chǎn)公司征收固定的管理費來獲利，而不向參與房產(chǎn)投資的投資人收取任何費用。

PatchofLand的聯(lián)合創(chuàng)始人及CEO賈森（JasonFritton）則表示，他的創(chuàng)業(yè)靈感源于一次房地產(chǎn)拍賣。他早年在芝加哥參加住宅拍賣會時，不經(jīng)意發(fā)現(xiàn)大批芝加哥的街區(qū)因無人收購打理而淪為荒地。盡管其中很多都是不錯的房產(chǎn)，但在2010年的美國房產(chǎn)蕭條期，這些廢棄的房屋根本無人問津。更糟糕的是，這些廢舊房屋還會滋生犯罪，拖累當(dāng)?shù)刂伟?，而鄰居的房產(chǎn)價值也隨之下滑。在拍賣會上，賈森還發(fā)現(xiàn)，對價值數(shù)百萬美元商用樓趨之若鶩的那十來個競拍者，總是同一撥人，而被賈森視為美國房地產(chǎn)中堅力量的住宅樓卻門可羅雀。從那刻起，賈森便意識到這類遭市場冷遇的廢舊房屋潛力無限，而傳統(tǒng)銀行對“增值功能”的一知半解，甚至拒絕對此類房屋提供資金，也為像PatchofLand這樣的專業(yè)眾籌購房網(wǎng)站提供了機(jī)會。

除了穩(wěn)定的投資回報，網(wǎng)絡(luò)眾籌作為一種新興的投資方式，緣何吸引大批美國的投資者？PatchofLand的首席營銷官埃里科（AdaPiad’Errico）說：“平臺的透明度至關(guān)重要，簡單有效的解決方案能樹立投資者信心，從而放心地向需要購房的借貸者撒錢，并能以最少的錢，最有效地實現(xiàn)投資多樣化。而借款人也可根據(jù)資產(chǎn)類別、地理位置和開發(fā)商進(jìn)行分類投資。”

專業(yè)投資人斯坦普（JoeStampone）則表示，業(yè)余投資者對房地產(chǎn)交易并不那么熟悉，當(dāng)交易出現(xiàn)偶發(fā)的欺詐行為或是因為市場不景氣而開始虧損時，投資者信心和整個平臺都會受到嚴(yán)重打擊。因此，眾籌網(wǎng)站的信譽幾乎關(guān)乎生死。埃里科對記者說：“為樹立消費者信心，我們放貸時，會密切關(guān)注每一筆投資機(jī)會，并先用自己的資金進(jìn)行墊付，以確保能夠跟客戶共進(jìn)退，這樣一來，籌款人能及時收到借款，同時，放款人也可以立刻獲取他們的投資回報。”

艾倫在接受記者采訪時說：“我們以投資的透明度為基礎(chǔ)，盡量降低投資的最低限額，讓投資者以有限的資金，最大程度上實現(xiàn)投資的多樣化，以期降低風(fēng)險。我們還對所有的投資項目盡職調(diào)查，撰寫項目調(diào)查報告以供投資人參考。盡管借款人通過網(wǎng)絡(luò)眾籌未必能拿到最低息的借貸，但相比銀行繁瑣的貸款審批手續(xù)，網(wǎng)絡(luò)眾籌以其快速、高效的流程，不失為投資佳選。”

在業(yè)內(nèi)贏得良好口碑后，投資人往往會不請自來。當(dāng)有個人籌資者或是房地產(chǎn)公司申請募款時，眾籌網(wǎng)站首先會對其過往的投資項目、信用記錄、商業(yè)計劃以及地理位置進(jìn)行綜合考量，繼而確定它是不是一個好的投資項目。通過考核后，網(wǎng)站接著會對其進(jìn)行詳盡的背景調(diào)查，包括租金的漲幅、空置率、資本化率和支出。最后，再由投資委員會根據(jù)調(diào)查報告來評估風(fēng)險，最終決定是否將其掛到網(wǎng)絡(luò)平臺上。大浪淘沙，通過這一輪審核，大量投資項目都會落馬，能成功掛到網(wǎng)上募資的，基本屬于相對優(yōu)質(zhì)的投資項目。

助推經(jīng)濟(jì)，改善治安

眾籌購房不僅能夠給借貸雙方帶來投資回報，繁榮美國房地產(chǎn)市場，更能為振興經(jīng)濟(jì)、改善當(dāng)?shù)刂伟脖M綿薄之力。

紐瓦克（Newark）是新澤西最大的城市之一，同時也是紐約大都會地區(qū)第二大城市。但它還有另一個稱號，即“全美最危險的地區(qū)”。早在1996年，紐瓦克便被《時代》周刊評為美國最危險的地區(qū)之一。近年來，治安稍有改善，但其居高不下的犯罪率仍令購房者望而卻步。即使交通便利，且房價顯著低于周圍地區(qū)，卻依然無人問津。

新澤西州政府為了改善這一狀況，在今年2月，推出了一項1000美元即可購買一片土地的計劃。該計劃只推出100塊地，要求每對購地夫婦必須在18個月內(nèi)在該土地上建起一棟房子，并長期在該房屋內(nèi)居住。人們徹夜扎起帳篷排隊搶地，就是為了這個“跳樓價”。然而，“搶地”只是漫漫長征路的第一步，接踵而來的房屋建設(shè)費才是大頭，而PatchofLand的參與，讓搶到土地的人們可以通過網(wǎng)絡(luò)眾籌的方式，籌集到建房款，從而能夠真正成為房屋的主人。

這個項目的意義在于，當(dāng)越來越多有正當(dāng)職業(yè)的家庭搶到“千元土地”后，通過網(wǎng)絡(luò)眾籌在空地上建房、居住。即使這片區(qū)域原來的治安差，但當(dāng)越來越多有固定收入的人群遷入后，治安自然提升，房地產(chǎn)也跟著升值，同時還會帶動更多“良民”在此區(qū)域置業(yè)，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)也隨之繁榮，進(jìn)入良性循環(huán)，居高不下的犯罪率和失業(yè)率等諸多癥結(jié)便可迎刃而解。但此法究竟是否奏效，還需要幾年甚至十幾年的時間來檢驗。

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