長租公寓為何兩個月來頻現“跑路”？

2020年的疫情，加劇了長租公寓行業(yè)原本空置率過高和資金鏈緊張問題。近日，多地長租公寓出現暴雷，成都巢客遇家、連合之家、杭州?，數榷鄠€長租公寓突然失聯(lián)，疑似卷走房租跑路。

此次長租公寓“跑路”，波及四川、浙江、華南、華東等省份和地區(qū)，涉及了上萬套房源背后的房東和租客。據媒體報道，僅巢客遇家和連合之家兩家公司的受害租客便將近2萬，涉及金額達3億元左右。

隨后，多地發(fā)布租賃風險提醒，針對長租公寓出現的頻繁“爆倉”、“跑路”的現象，出臺一系列建議?！按舜握咭蔡崾玖艘环N風險，即‘支付周期越長風險越大’?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進表示。

諸葛找房數據研究中心分析師陳霄認為，在租戶簽了租金貸后，長租公寓就獲得了金融機構替租客支付的全年的房租，在拿到資金后公司并未將全部資金給到房東，而是利用這筆資金來進行擴大規(guī)模等，這種高杠桿的方式，若是經營不善則會有暴雷、跑路的可能。

簡而言之，長收短付、租金貸預付等模式給長租公寓到帶來巨大資金池，也就導致了長租公寓的暴雷或跑路風險。

上海、廣州、成都多地發(fā)布租賃風險提醒

由于多地長租公寓企業(yè)企業(yè)采取“高進低出”“長收短付”經營模式并頻繁出現“暴雷”“跑路”的現象，因此多地發(fā)布租房風險預警，建議租戶“縮短支付周期”、“避免租金貸”、“查驗房源”等。

8月24日，成都住建局發(fā)布《住房租賃風險提示》，建議租戶謹慎選擇合作企業(yè)、查驗房源信息和房源狀況、認真確認租金價格、 謹慎選擇租金支付方式、 防范“租金貸”風險、采用規(guī)范的合同文本、及時辦理房屋租賃登記備案和合法維護自身權益。

成都市住建局提醒，租客承租房屋時，要注意查看租房合同中有無“租金貸”“租房貸”“房租分期”等相關條款，是否需要額外簽訂相關貸款補充協(xié)議等。使用“租金貸”時，貸款人應合理評估自身還款能力，自愿申請“租金貸”，租賃企業(yè)和經紀機構不得誘導或強迫租客使用“租金貸”，貸款人應與貸款銀行簽訂單獨的貸款合同，貸款合同不應嵌入租房合同中。

9月1日， 廣州市房地產租賃協(xié)會發(fā)布《住房租賃風險提示》，建議提防低于市場價出租的房屋，避免遭受 “爆倉跑路”損失。

廣州市房地產租賃協(xié)會提示，一、謹慎選擇租賃企業(yè)；二、了解周邊租金價格；三、謹慎選擇租金支付方式；四、向約定賬號支付房租；五、防范“租金貸”風險；六、查驗房源信息和房源狀況；七、采用規(guī)范的合同文本；八、拒絕非正常高傭金的誘惑；九、解決矛盾維護合法權益。

同一天，上海市房地產經紀行業(yè)協(xié)會也發(fā)布《住房租賃市場風險提示》，建議租戶選擇信譽良好的公寓品牌、警惕收房租金過高或租金過低、選擇較短支付周期、防范“租金貸”風險等。

長租公寓市場持續(xù)暴雷

多地相關部門之所以向租戶發(fā)布風險提示，是因為近日各地長租公寓市場出現多起暴雷。

成都巢客遇家、連合之家等多個包租公司突然失聯(lián)，疑似卷走房租跑路。有租客交了1年2萬元的房租后，才住了2個月，就要露宿街頭；有房東托管出租了房產，但直到現在都沒有收到上個月的租金，也聯(lián)系不到公寓負責人。

無獨有偶，近幾個月青島、合肥、長沙多地的長租公寓也紛紛暴雷。今年2月份以來南京我樂公寓暴雷，南京眾禾、杭州巢客等長租公寓也出現拖欠租金、“跑路”現象。今年4月，長租公寓赴美上市第一股青客公寓也出現暴雷，在扣除租客12至24個月租金貸的情況下，無法正常支付房東租金。

據媒體報道，僅巢客遇家和連合之家兩家公司的受害租客便將近2萬，涉及金額達3億元左右。

天眼查數據顯示，據不完全數據統(tǒng)計，我國目前共有900多家長租公寓相關企業(yè)。其中有22%長租公寓相關企業(yè)存在過經營異常，近5%的相關企業(yè)曾收到過行政處罰或有過嚴重違法行為。

長租公寓平臺的“爆雷”早在2019年就已出現，平臺以“高收低租”的模式迅速搶占市場，但也面臨著資金鏈斷裂之后的兌付風險，因此在業(yè)內一直飽受爭議，甚至被稱為是假借租房之名的龐氏騙局。

“此次政策也提示了一種風險，即‘支付周期越長風險越大’。這也是這兩年長租公寓中的一個新情況。部分長租公寓企業(yè)為了加快融資，往往會有此類支付周期的約束，這是需要警惕的，后續(xù)租客也要對支付周期有足夠的重視和了解。”嚴躍進表示。

為何長租公寓問題頻頻？

“（租金貸、長收短付）這類的商業(yè)運營模式，一旦租賃市場不景氣或者新增租戶較少的時候，機構將會面臨資金問題，具有很大的風險性。”陳霄說。

廣州市房地產租賃協(xié)會也提示租戶，“高進低出”、“長收短付”高風險經營行為不可持續(xù)，極易出現資金鏈斷裂。一些不法企業(yè)和個人有意利用這種模式形成“資金池”，待積累大量資金后卷款跑路。

陳霄表示，“很多的長租公寓高租金從房東手里承租房屋，經過裝修出租，為了吸引租戶入住，又采用低租金模式，前提是利用租戶的名義從第三方金融公司貸款提前繳納一年房租，運營機構利用提前收回的租金擴大規(guī)?；蛘哌\營?！?p>

一直以來，不少“高收低租”模式下的長租公寓，首先以高價獲得房東的房產，一次至少簽一年的租約，按月向房東支付租金，然后以低價租給房客。但是，房客需要支付半年或一年的租金，并支付另一個月的押金。

這種“高收低租”“長收短付”的模式，可以讓長租公寓在短時間內吸納大量資金。更為激進的是，青客公寓、蛋殼公寓等大量長租公寓，采用新的“租金貸”為核心的融資模式，迅速積攢大規(guī)模資金池用于再次擴張。

租金貸的操作方式是，長租公寓平臺向業(yè)主推出月付、季付等方式，而租戶在與平臺簽約時，則是與金融公司三方簽訂借款合同。通過金融公司將全年房租先支付給公寓，之后住戶按月歸還租金給金融公司。

這樣，長租公寓平臺不但可以快速套現。但一旦發(fā)生跑路事件，風險全部江轉嫁給租戶和金融公司。

簡而言之，長收短付、租金貸給長租公寓到積攢資金池，增高了“跑路”風險。

“在租戶簽了租金貸后，長租公寓就獲得了金融機構替租客支付的全年的房租，在拿到資金后公司并未將全部資金給到房東，而是利用這筆資金來進行擴大規(guī)模等，”陳霄說，“這種高杠桿的方式，若是經營不善則會有暴雷、跑路的可能。”

談及應當如何避免頻頻出現的長租公寓跑路事件，陳霄認為，在行業(yè)監(jiān)管上，加強對租賃機構的資金監(jiān)管，限制企業(yè)過渡利用金融杠桿；同時加強租賃市場的規(guī)范性，保障租賃市場參與主體的權益。另外，對于住戶來說在付款方式上，注意防范租金貸，付款時盡量選擇較短的支付周期，可以有效避免“長租短付”和“租金貸”帶來的問題。(來源：獵云網)

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