李亞鵬緣何夢碎麗江?明星跨界地產(chǎn)投資也艱難!

近日北京市朝陽區(qū)人民法院判決被告李亞鵬、李亞煒(李亞鵬哥哥)向原告北京泰和友聯(lián)投資有限公司(簡稱“泰和友聯(lián)”)支付人民幣(下同)4000萬元及利息。一時間輿論風波四起,引發(fā)了一輪影視明星踩雷房地產(chǎn)的熱議。

極客網(wǎng)了解到,早在2008年11月,作為影視明星的李亞鵬就拉著兄弟李亞煒等人,到云南麗江登記成立--麗江雪山投資有限責任公司(簡稱麗江雪山投資),李亞鵬開始布局云南麗江房地產(chǎn)旅游項目。

天眼查顯示,麗江雪山投資有限責任公司注冊資本2.615億元,法定代表人張曉山,注冊地址為云南省麗江市古城區(qū)陽光100雪山藝術小鎮(zhèn),經(jīng)營范圍包括對項目投資、房地產(chǎn)開發(fā)以及文化產(chǎn)業(yè)投資。而李亞鵬被控“欠債4000萬元”一案就起源其曾參與投資的麗江雪山藝術小鎮(zhèn)。

據(jù)悉,在2012年,麗江雪山投資以1.635億元價格拿下束河街道一宗27.256公頃(約408畝)土地,土地用途為住宿餐飲用地,計劃開工時間為2013年8月。

2013年,李亞鵬以地產(chǎn)商身份在云南舉辦了一場“麗江雪山小鎮(zhèn)”發(fā)布會,表示其雪山小鎮(zhèn)項目將涵蓋酒店、別墅、公寓、書院、藝術中心等,總投資將有35億元。據(jù)了解,麗江雪山投資為雪山小鎮(zhèn)量身設計了130多棟190平米到300平米的清水獨棟別墅,公寓售價是一平1.6萬,別墅是2萬多,整體價格在400萬到500萬之間,大戶型則高達700萬至1000萬以上。同年,李亞鵬拉泰和友聯(lián)入伙,以6000萬元的價格轉(zhuǎn)讓公司10%的股權。

然而項目開盤兩年,也只賣掉了30多棟別墅。在銷售低迷的情形下,麗江雪山投資不得不找人接盤。

2015年6月,李亞鵬就將小鎮(zhèn)開發(fā)公司51%的股權以1.938億元的價格“賤賣”給了陽光100中國控股有限公司,相當于項目只以4億元的估值被轉(zhuǎn)讓。數(shù)次拋盤之后,李亞鵬持有的麗江雪山投資股權比例下降至27.84%。

但同時,李亞鵬并沒有向在項目中出資6000萬元、占得10%股份的泰和友聯(lián)兌付應得的4000萬股權收益——這直接導致了泰和友聯(lián)的追債。2015年4月17日,李亞鵬等人還向泰和友聯(lián)公司出具過《承諾函》。保證在7月支付4000萬元到期債權。若確有困難可于2015年7月25日前支付2000萬元,余款于2015年12月25日前支付。然而上述承諾并未得到兌現(xiàn),這直接引發(fā)了泰和友聯(lián)對李亞鵬的司法追索。

至于麗江雪山小鎮(zhèn),該項目至今尚未完工。

極客網(wǎng)了解到,陽光100接盤后將此前規(guī)劃的別墅都分割成返租式公寓銷售,但銷售情況并沒有好轉(zhuǎn)。據(jù)陽光100于去年的中期財報披露,2019年~2020年年中,麗江陽光100雪山藝術小鎮(zhèn)的合約銷售面積分別是0、26平方米。2020年年中,雪山藝術小鎮(zhèn)的銷售均價為16154元/平方米,與項目最初認籌時的單價相差無幾。財報還顯示,陽光100雪山藝術小鎮(zhèn)已完工仍未出售的建筑面積為26335平方米,發(fā)展中的建筑面積是32995平方米,項目預計竣工時間是2022年。

為何明星跨級搞文旅度假地產(chǎn)最后只剩下一地雞毛?極客網(wǎng)分析,缺乏運營經(jīng)驗、供需錯配以及項目定位失誤是造成李亞鵬夢碎麗江的主要原因。

首先,李亞鵬不具有房地產(chǎn)運營經(jīng)驗和能力。麗江雪山投資創(chuàng)始人以影視明星身份出道,本身欠缺房地產(chǎn)操盤經(jīng)驗,尤其是文旅度假地產(chǎn)需要用專業(yè)的文旅思維進行優(yōu)化,因而一開始投研疏漏,導致經(jīng)驗不足,也無法應付諸如現(xiàn)金流、市場環(huán)境變化等等問題,最終導致項目擱淺。

其次,當?shù)毓┬枋Ш?。由于云南麗江是著名的旅游勝地,因而引發(fā)了大量的外地投資。文旅度假地產(chǎn)項目大多規(guī)模大,房源數(shù)量多,而由于購買群體基數(shù)有限,因而銷售比較困難,供需錯配下,難保項目不會流產(chǎn)。景鑒智庫創(chuàng)始人周鳴岐也分析稱,目前整個國內(nèi)純粹的文旅度假地產(chǎn)項目都不太好賣,類似雪山藝術小鎮(zhèn)虧損、甚至變成“鬼城”的樓盤在麗江還有不少。此外,當?shù)鼐用竦氖杖胨礁簧习嘿F的地產(chǎn)項目售價也是一大影響因素。2020年度,麗江市城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入37022元,比上年同期增加1355元,同比增長3.8%,換算成月均收入是3085元。而據(jù)房天下網(wǎng)的數(shù)據(jù),麗江雪山小鎮(zhèn)均價為2.7萬元/平方米,這大大超出了當?shù)爻擎?zhèn)常住居民的支付能力。

最后,項目定位失誤。文旅度假地產(chǎn)項目往往要找準目標客戶群定位,還要根據(jù)項目的地理位置,因地制宜來落地。極客網(wǎng)了解到,云南麗江有三大古鎮(zhèn),大研古鎮(zhèn),束河古鎮(zhèn),白沙古鎮(zhèn)。李亞鵬投資的雪山小鎮(zhèn)并不在麗江古城附近,而是在束河古鎮(zhèn)附近。但游客并非都會游覽三大古鎮(zhèn),由于麗江古城在名氣、相關配套設置等方面具有優(yōu)勢,因而人氣通常聚集在古城周邊,這導致束河古鎮(zhèn)的人氣冷清,客源不足。文旅度假地產(chǎn)項目非常依賴客流,在遠離客源的地方開展商業(yè)化往往與市場基本原理相悖。

明星造夢難,造房地產(chǎn)更難。麗江雪山投資給世人留下的教訓不可謂不深刻。

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2021-03-22
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明星造夢難,造房地產(chǎn)更難。

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