分拆中原建業(yè)赴港上市，能否幫助建業(yè)地產(chǎn)擺脫“黃檔”？

今年以來，極客網(wǎng)注意到，港股市場再現(xiàn)房企分拆旗下業(yè)務(wù)上市!

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2021年3月26日，有8家房企分拆旗下業(yè)務(wù)公司遞交招股說明書，而含這8家公司在內(nèi)的已在港交所遞交過招股書仍未上市的房企旗下公司共計12家。

近日港股公司建業(yè)地產(chǎn)(00832.HK)公告稱，該公司目前擬以分派以及全球發(fā)售方式進行建議分拆，當中將包括香港公開發(fā)售及國際發(fā)售。

這意味著，去年11月遞表的中原建業(yè)終于取得新突破，有望成為建業(yè)集團旗下第四個在港上市平臺。

據(jù)了解，建業(yè)地產(chǎn)曾于2020年11月10日發(fā)布公告，內(nèi)容有關(guān)建議分拆其子公司中原建業(yè)，并以介紹方式將中原建業(yè)股份于港交所主板上市，以實物形式向公司股東分派公司所擁有的中原建業(yè)全部已發(fā)行股本的方式進行。

同日，中原建業(yè)亦向港交所遞交了上市申請書，由工銀國際及建銀國際擔任聯(lián)席保薦人。

據(jù)了解，建業(yè)地產(chǎn)是一家華中地區(qū)房產(chǎn)開發(fā)商。于2015年11月，建業(yè)地產(chǎn)獲得首份房地產(chǎn)代建合約;2016年3月，透過中原建業(yè)開始訂立房地產(chǎn)代建合約，并逐漸將房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)發(fā)展為一項獨立于建業(yè)地產(chǎn)集團其他業(yè)務(wù)的獨立業(yè)務(wù)。

資料顯示，中原建業(yè)作為房地產(chǎn)代建服務(wù)商，代表項目擁有人于整個物業(yè)開發(fā)過程管理房地產(chǎn)開發(fā)項目，并采用輕資產(chǎn)模式運營，從而無須承擔土地取得及項目開發(fā)的費用。

在財務(wù)方面，2017-2019年以及截至2020年6月30日止六個月，中原建業(yè)實現(xiàn)收益3.09億元、6.76億元、10.29億元及4.81億元，主要由于在管項目數(shù)量及總合約建筑面積增加所致。中原建業(yè)實現(xiàn)凈利潤1.42億元、4.04億元、6.41億元及3.02億元，凈利率分別為45.9%、59.7%、62.3%及62.8%，呈現(xiàn)逐漸遞增趨勢。而同期綠城管理的凈利率分別僅為25.2%、24.5%、19.51%、16.44%。

由于代建業(yè)務(wù)采用輕資產(chǎn)模式，因此相比于重資產(chǎn)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，其利潤空間比較大。

業(yè)務(wù)能力上，中原建業(yè)的在管項目由2017年1月的33個增加至2020年6月的182個;在管總建筑由2017年1月的630萬平方米增加至2020年6月的2400萬平方米。

此外，中原建業(yè)為建業(yè)地產(chǎn)的銷售也貢獻了很大一份力，2019年，建業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)板塊貢獻約293.5億元的銷售額，占建業(yè)地產(chǎn)約1011.5億元的總銷售額的約29%;2020年前10個月，輕資產(chǎn)代建業(yè)務(wù)亦貢獻約253.99億元的銷售金額，占建業(yè)地產(chǎn)總銷售額773.9億元的約33%。

由此看出，建業(yè)地產(chǎn)對旗下中原建業(yè)運營的輕資產(chǎn)板塊極具信心，也構(gòu)成了建業(yè)地產(chǎn)分拆中原建業(yè)的原因之一。

據(jù)悉，分拆完成后，建業(yè)地產(chǎn)也不再保留中原建業(yè)的任何股本權(quán)益。

有關(guān)分拆的其他原因，建業(yè)地產(chǎn)表示，分拆完成后：(1)明確了業(yè)務(wù)重心，建業(yè)地產(chǎn)和中原建業(yè)將分別專注于重資產(chǎn)項目開發(fā)和輕資產(chǎn)項目運營;(2)公司運行更加透明，意味著兩家公司均需要編制獨立的財務(wù)報表，進行獨立的信披;(3)進入資本市場的機會更多及增加財務(wù)靈活性。

值得一提的是，中原建業(yè)現(xiàn)金余額充裕，此次分拆上市不募資。

從財務(wù)數(shù)據(jù)來看，年報顯示，建業(yè)地產(chǎn)2020年營業(yè)收入為433.04億元，較2019年增加約40.8%。歸母凈利潤18.02億元，較2019年下跌約10.6%。據(jù)悉，建業(yè)地產(chǎn)最近3年來，首次出現(xiàn)增收不增利的情況。

對此，建業(yè)地產(chǎn)解釋，是由于有較多交付項目及按完工進度確認的在建項目已達到結(jié)轉(zhuǎn)銷售條件所致。

在房企“三道紅線”方面，在極客網(wǎng)統(tǒng)計的74家已經(jīng)披露年報數(shù)據(jù)的內(nèi)房股中，踩線“黃檔”的房企高達28家。共25家剔除預(yù)收后的負債率未達標，其中建業(yè)地產(chǎn)最高，為85.5%。據(jù)財報，2020年建業(yè)地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為85.5%，凈負債率56.8%，非受限現(xiàn)金短債比為1.48。由于剔預(yù)資產(chǎn)負債率指標一項超閾值，仍保持“黃檔”行列。數(shù)據(jù)顯示，建業(yè)地產(chǎn)近幾年負債總額一路走高，2015年為324.4億元，而到了2020年攀升至1493.19億元。

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