三四線(xiàn)城市房企供大于求？土地流拍城市占比高達(dá)四分之三

5月7日，極客網(wǎng)了解到，在房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)“收縮”背景下，受眾群體不僅是一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市，三四線(xiàn)城市也身處調(diào)控行列。貝殼研究院在今日下午發(fā)布《被遺忘的三四線(xiàn)樓市：困局與出路》(簡(jiǎn)稱(chēng)報(bào)告)，報(bào)告發(fā)現(xiàn)，棚改退潮以來(lái)，三四線(xiàn)城市呈現(xiàn)出供大于求、疊加老舊房流通困難等結(jié)構(gòu)問(wèn)題，形成“新房-二手房積壓下跌”的惡性循環(huán)。

從各線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)來(lái)看，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的100城中，自2019年棚改退潮至今，三四線(xiàn)市場(chǎng)整體大幅跑輸一二線(xiàn)市場(chǎng)。直至今年一季度，新房?jī)r(jià)格指數(shù)有所回升，也僅回到兩年前的水平。

從土地市場(chǎng)看，三四線(xiàn)城市土地溢價(jià)率顯著下降，2019年和2020年超過(guò)三成的土地溢價(jià)率低于5%，其中不少城市土地為底價(jià)成交。

從宅地流拍率來(lái)看，2020年全年，統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)的163個(gè)三四線(xiàn)城市中有123個(gè)城市有土地流拍，占比高達(dá)四分之三。29個(gè)城市的流拍率超過(guò)20%，主要集中在華中(10城)、東北(6城)、廣東(5城)以及云貴桂地區(qū)。

值得注意的是，新房代表著房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣程度，二手方則反應(yīng)出房產(chǎn)的流通性。

報(bào)告顯示，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市二手房和新房?jī)r(jià)格指數(shù)，包括4個(gè)一線(xiàn)城市、31個(gè)二線(xiàn)城市和35個(gè)三線(xiàn)城市。其中，2020年35個(gè)三線(xiàn)城市中13個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格下跌。

房?jī)r(jià)的變化，歸根結(jié)底是受供需關(guān)系影響。三四線(xiàn)市場(chǎng)冷卻的關(guān)鍵因素是什么?報(bào)告認(rèn)為，一方面，隨著棚改逐步退潮至今，缺乏產(chǎn)業(yè)、人口等基本面支撐的非核心三四線(xiàn)城市的需求側(cè)明顯萎縮。另一方面，不少曾受益于土地出讓的地方政府仍然沉浸于既往的模式，試圖繼續(xù)通過(guò)新建住房和基建投資來(lái)吸引人口。

除此之外，三次線(xiàn)城市居民“買(mǎi)新不買(mǎi)舊”的觀(guān)點(diǎn)，導(dǎo)致老舊房的存量過(guò)多，流通困難。相應(yīng)的，在棚改之后，新房出現(xiàn)滯銷(xiāo)，二手方庫(kù)存積壓加重，開(kāi)發(fā)商不得不把價(jià)格降低來(lái)實(shí)現(xiàn)二手房的去化，于是，更多的消費(fèi)者則等待新房變成二手方的低價(jià)，這樣的舉措又使得新房去化變慢，形成新房和二手房積壓式下跌的惡性循環(huán)。

未來(lái)，三四線(xiàn)樓市的出路又在哪?優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)供需平衡成關(guān)鍵。具體而言，報(bào)告認(rèn)為，總量方面，控制低質(zhì)低效的土地供給。結(jié)構(gòu)方面，盤(pán)活存量尤其是提升老舊房的流通是關(guān)鍵。

相反，對(duì)于趨勢(shì)性下行的市場(chǎng)，報(bào)告指出，刺激居民繼續(xù)增加杠桿，既撐不起市場(chǎng)基本面，脆弱的高杠桿還容易伴隨資產(chǎn)價(jià)格下跌，容易引發(fā)地方金融風(fēng)險(xiǎn)。

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