首輪“兩集中”供地收官,土地市場(chǎng)馬太效應(yīng)顯現(xiàn)

近日，2021年首輪集中供地落下帷幕，歷時(shí)約3個(gè)月。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，此輪集中供地總計(jì)成交住宅用地867宗地塊，成交用地面積約4958公頃，規(guī)劃建筑面積1.09億平方米，土地價(jià)款總計(jì)1.05萬(wàn)億元，綜合溢價(jià)率14.7%。

具體而言，首輪供地中，無(wú)論從成交體量還是各能級(jí)城市熱度來(lái)看，馬太效應(yīng)均有體現(xiàn)。

三線城市拖累土地成交走弱

成交體量方面，在“兩集中”新政的影響下，房企總成交體量低于去年同期。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，全國(guó)上半年整體住宅用地出讓面積同比減少了12% 。

不過(guò)分城市能級(jí)來(lái)看，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年集中供地的22個(gè)城市住宅用地(含非集中供應(yīng)土地)出讓面積1.90億平米，同比增長(zhǎng)9%。

從趨勢(shì)的不同，可以看出，“兩集中”出臺(tái)后，房企更青睞關(guān)注度較高的城市來(lái)供應(yīng)土地，其他城市供地節(jié)奏則相對(duì)減緩。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，一線城市的土地成交量和成交金額同環(huán)比均呈上升趨勢(shì)，北京、上海與廣州等一線城市首批成交占全年用地比例位列前三，分別高達(dá)56.3%、40.4%以及40%。

而二、三線城市成交量不敵去年同期，同比分別下滑1%和19%，環(huán)比降幅更是均超30%。

成交地價(jià)方面，各能級(jí)城市的成交地價(jià)均保持一致，呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，二線城市地價(jià)漲勢(shì)最為突出，上半年地價(jià)增至5587元/平方米，環(huán)比漲幅高達(dá)38%，同比也高達(dá)27%。

長(zhǎng)三角地市熱度持續(xù)高位

地域分布上，中西部城市和東部熱點(diǎn)城市均受“兩集中”政策影響，成交規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。

從克而瑞地產(chǎn)研究重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市來(lái)看，中西部城市的成交規(guī)模在上半年持續(xù)領(lǐng)跑，重慶、長(zhǎng)沙、鄭州、成都等供地大戶成交量均在1200萬(wàn)平方米以上，其中，重慶的成交量排名第一，上半年共成交了2292萬(wàn)平方米;增幅最為突出的是長(zhǎng)沙，同比漲幅高達(dá)63%。

此外，東部熱點(diǎn)城市在上半年供地力度明顯加大，杭州、鹽城、上海、廣州等城市，成交體量均超過(guò)了去年同期水平。令人矚目的是，長(zhǎng)春進(jìn)行了兩輪集中供地，上半年成交規(guī)模驟增至1849萬(wàn)平方米，僅次于重慶，排在第二位。

從土拍熱度來(lái)看，長(zhǎng)三角區(qū)域的土拍熱度明顯較高。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在今年上半年土地成交建面TOP20城市中，有2/5的城市成交的土地溢價(jià)率超過(guò)了20%，如徐州、溫州、鹽城等城市。其中徐州上半年平均成交溢價(jià)率更是高達(dá)60%，在20個(gè)城市中溢價(jià)率排第一。

此外，1/5的城市土地溢價(jià)率超過(guò)了30%，如西安、重慶等中西部城市，不過(guò)這些城市多是一些地價(jià)水平較低的城市，總的來(lái)看，市場(chǎng)熱度不及限價(jià)嚴(yán)苛的長(zhǎng)三角區(qū)域。

集中供地助力土地市場(chǎng)平穩(wěn)

今年2月18日，國(guó)家自然資源部發(fā)布住宅用地分類調(diào)控文件，文件要求22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地實(shí)現(xiàn)“兩集中”：一是集中發(fā)布出讓公告，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)3次;二是集中組織出讓活動(dòng)。

隨著文件的出臺(tái)，集中供地開啟了新的時(shí)代，各城市的土地出讓節(jié)奏由此被打亂?？偟膩?lái)看，上半年土地市場(chǎng)成交規(guī)模也較去年上半年有所收縮。但相應(yīng)地，集中供地有利于實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的總調(diào)控目標(biāo)，土地溢價(jià)率明顯下降，市場(chǎng)熱度明顯得到控制。

其次，集中供地進(jìn)一步加大房企資金壓力，房企的融資能力和現(xiàn)金流管理能力被提出更高要求，促使謹(jǐn)慎拿地。布局的收縮，一定程度上促進(jìn)土地交易市場(chǎng)的平穩(wěn)。

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