分析本次交易定價(jià)的公允性？京源環(huán)保回購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)問(wèn)詢函

7月28日，極客網(wǎng)了解到，科創(chuàng)板公司京源環(huán)保(688096.SH)公布關(guān)于上海證券交易所對(duì)公司擬購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)并簽署意向協(xié)議暨關(guān)聯(lián)交易問(wèn)詢函的回復(fù)公告。

公告披露，本次交易的房產(chǎn)為江蘇省南通市崇川區(qū)通富路西、新勝路北區(qū)域都市工業(yè)綜合體項(xiàng)目A2-1、A2-33號(hào)廠房，建筑面積約9718平方米，目前尚在建設(shè)中，預(yù)計(jì)完工時(shí)間為2022年3月。

上交所要求公司補(bǔ)充披露：(1)京源發(fā)展取得上述土地的時(shí)間、對(duì)價(jià)、方式、相關(guān)廠房的建設(shè)方、建設(shè)成本;(2)交易預(yù)估價(jià)格相較廠房成本的增值率;(3)結(jié)合廠房周邊同類(lèi)房產(chǎn)的價(jià)格以及京源發(fā)展向獨(dú)立第三方銷(xiāo)售廠房的價(jià)格，分析本次交易定價(jià)的公允性;(4)廠房面積與募投項(xiàng)目產(chǎn)能的匹配性，向京源發(fā)展購(gòu)買(mǎi)廠房用于募投項(xiàng)目實(shí)施的必要性。

京源環(huán)?；貜?fù)稱，公司擬向京源發(fā)展購(gòu)買(mǎi)其開(kāi)發(fā)的都市工業(yè)綜合體項(xiàng)目中的A2-1、A2-33號(hào)廠房，上述廠房坐落于新勝北路、通富路西側(cè)，宗地編號(hào)為M21211。京源發(fā)展取得上述土地的時(shí)間為2021年3月30日，通過(guò)掛牌出讓方式取得，宗地總面積為91,152.42平方米，對(duì)價(jià)為113,849,372.58元。

A2-1、A2-33號(hào)廠房的土建工程建設(shè)方為南通建工集團(tuán)股份有限公司。2021年4月11日，京源發(fā)展與南通建工集團(tuán)股份有限公司簽訂《建筑工程施工合同》，約定由其對(duì)在M21211地塊上開(kāi)發(fā)的都市工業(yè)綜合體項(xiàng)目所有廠房(包括A2-1、A2-33號(hào))進(jìn)行施工建設(shè)。其他建設(shè)項(xiàng)目的施工方尚未確定。

根據(jù)京源發(fā)展建設(shè)投資估算表，A2-1、A2-33號(hào)廠房的建設(shè)成本預(yù)計(jì)總金額約為4,000.00萬(wàn)元，該成本未考慮資金使用成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、稅費(fèi)等費(fèi)用。

根據(jù)《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)意向協(xié)議》，本次交易買(mǎi)賣(mài)雙方初步估算價(jià)格為5,000萬(wàn)人民幣-6,000萬(wàn)人民幣(如無(wú)特別說(shuō)明，本回復(fù)中的廠房?jī)r(jià)格均為含稅價(jià))，購(gòu)置房產(chǎn)單價(jià)區(qū)間約為5,145.09元/㎡-6,174.11元/㎡，最終交易價(jià)格將會(huì)參照簽訂《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)市場(chǎng)公允價(jià)格確定。

根據(jù)京源發(fā)展已向19家獨(dú)立第三方銷(xiāo)售廠房情況，獨(dú)棟廠房?jī)r(jià)格區(qū)間為4,900.00元/㎡-5,900.00元/㎡，平均價(jià)格為5,151.88元/㎡。

根據(jù)京源發(fā)展測(cè)算情況，預(yù)計(jì)廠房單位建設(shè)成本約為4,100元/㎡，該成本未考慮資金使用成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、稅費(fèi)等費(fèi)用。

根據(jù)意向協(xié)議，本次交易購(gòu)置廠房單價(jià)區(qū)間約為5,145.09元/㎡-6,174.11元/㎡，相對(duì)于建設(shè)成本(未考慮資金使用成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、稅費(fèi)等費(fèi)用)的增值率約為25%-51%。若按京源發(fā)展向獨(dú)立第三方銷(xiāo)售獨(dú)棟廠房的價(jià)格區(qū)間4,900.00元/㎡-5,900.00元/㎡測(cè)算，相對(duì)于建設(shè)成本(未考慮資金使用成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、稅費(fèi)等費(fèi)用)的增值率約為20%-44%。

公司本次向京源發(fā)展購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)為江蘇省南通市崇川區(qū)通富路西、新勝路北區(qū)域都市工業(yè)綜合體項(xiàng)目A2-1、A2-33號(hào)廠房，建筑面積約9,718平方米，交易預(yù)估價(jià)格為5,000萬(wàn)人民幣-6,000萬(wàn)人民幣，購(gòu)置房產(chǎn)單價(jià)區(qū)間約為5,145.09元/㎡-6,174.11元/㎡。

①?gòu)S房周邊同類(lèi)房產(chǎn)的價(jià)格

從公開(kāi)渠道選取了廠房周邊同類(lèi)房產(chǎn)的掛網(wǎng)價(jià)格做對(duì)比。通常來(lái)說(shuō)，磚混結(jié)構(gòu)的建造成本和銷(xiāo)售價(jià)格低于框架結(jié)構(gòu)。公司本次向京源發(fā)展購(gòu)買(mǎi)的廠房為框架結(jié)構(gòu)，預(yù)估購(gòu)置廠房?jī)r(jià)格與廠房周邊同類(lèi)房產(chǎn)的價(jià)格不存在顯著差異。具體情況如下：

A、華匯智谷科學(xué)園

華匯智谷科學(xué)園位于南通市崇川區(qū)園林路/鐘秀路交匯處，與京源發(fā)展的直線距離1-2公里，廠房出售信息在58同城的掛網(wǎng)時(shí)間為2021年7月，框架結(jié)構(gòu)廠房的掛網(wǎng)價(jià)格為5,575.00元/㎡，磚混結(jié)構(gòu)廠房的掛網(wǎng)價(jià)格區(qū)間為4,775.90元/㎡-5,563.14元/㎡。

B、萬(wàn)科城市之光

萬(wàn)科城市之光位于南通市崇川區(qū)人民中路，與京源發(fā)展的直線距離2-3公里，其在58同城發(fā)布一項(xiàng)廠房出售信息，掛網(wǎng)時(shí)間為2021年6月，廠房結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)，掛網(wǎng)價(jià)格為5,054.15元/㎡。

②京源發(fā)展向獨(dú)立第三方銷(xiāo)售廠房的價(jià)格

截至本回復(fù)出具日，京源發(fā)展已向19家獨(dú)立第三方銷(xiāo)售廠房，總銷(xiāo)售面積49,556.57㎡，價(jià)格區(qū)間為3,950.00元/㎡-7,200.00元/㎡，平均價(jià)格為5,300.95元/㎡。廠房?jī)r(jià)格主要受戶型影響：大平層低層均價(jià)為7,169.00元/㎡;大平層高層價(jià)格為3,950.00元/㎡;獨(dú)棟價(jià)格區(qū)間為4,900.00元/㎡-5,900.00元/㎡，平均價(jià)格為5,151.88元/㎡。

公司本次向京源發(fā)展購(gòu)買(mǎi)的廠房戶型為獨(dú)棟，預(yù)估購(gòu)置廠房?jī)r(jià)格與京源發(fā)展向獨(dú)立第三方銷(xiāo)售獨(dú)棟廠房的價(jià)格不存在顯著差異。

經(jīng)對(duì)比，公司本次向京源發(fā)展購(gòu)買(mǎi)廠房的預(yù)估購(gòu)置價(jià)格與周邊同類(lèi)房產(chǎn)的掛網(wǎng)價(jià)格，與京源發(fā)展向獨(dú)立第三方銷(xiāo)售廠房的價(jià)格均不存在顯著差異，本次購(gòu)買(mǎi)廠房交易定價(jià)具備公允性。

公司本次向京源發(fā)展購(gòu)買(mǎi)都市工業(yè)綜合體項(xiàng)目A2-1、A2-33號(hào)廠房，建筑面積約9,718平方米。其中A2-1號(hào)廠房約2,236平方米，主要用于超導(dǎo)磁介質(zhì)的生產(chǎn);A2-33號(hào)廠房約7,482平方米，主要為智能超導(dǎo)磁混凝設(shè)備生產(chǎn)車(chē)間。

公司本次募投項(xiàng)目廠房主要布局安排為：生產(chǎn)車(chē)間約6,000平方米，倉(cāng)庫(kù)約1,900平方米，測(cè)試區(qū)域約1,300平方米，質(zhì)檢區(qū)域約330平方米和辦公區(qū)域約120平方米。其中，生產(chǎn)車(chē)間用于承擔(dān)本次募投項(xiàng)目的生產(chǎn)職能，計(jì)劃存放機(jī)械設(shè)備的生產(chǎn)設(shè)備約141臺(tái)/套/批、超導(dǎo)磁介質(zhì)的生產(chǎn)設(shè)備約78臺(tái)/套/批。

本次募投項(xiàng)目預(yù)計(jì)達(dá)產(chǎn)年生產(chǎn)智能超導(dǎo)磁混凝設(shè)備210套及配套的超導(dǎo)磁介質(zhì)，建筑面積產(chǎn)能比約為46.28平方米/套。公司根據(jù)生產(chǎn)規(guī)模和工藝要求，本著“先進(jìn)、合理、科學(xué)、節(jié)能、高效”的原則購(gòu)置廠房和規(guī)劃布局，廠房面積與募投項(xiàng)目產(chǎn)能具有匹配性。

根據(jù)本次募投項(xiàng)目的規(guī)劃布局，公司需要廠房來(lái)實(shí)施本次募投項(xiàng)目，廠房的解決方式主要有自建、租賃和購(gòu)買(mǎi)三種。其中，自建廠房涉及考察選址、購(gòu)買(mǎi)土地、行政審批、組織建設(shè)等流程，實(shí)施周期較長(zhǎng)且存在不確定性;租賃廠房存在出租方提前終止合同，導(dǎo)致公司停工、搬遷的風(fēng)險(xiǎn)。因此公司選擇購(gòu)買(mǎi)的方式來(lái)解決本次募投項(xiàng)目的廠房需求。京源發(fā)展正在投資建設(shè)都市工業(yè)綜合體項(xiàng)目，該項(xiàng)目致力于打造“以能源環(huán)保全產(chǎn)業(yè)鏈裝備研發(fā)與高端智能制造為主要業(yè)態(tài)”的園區(qū)，能有效拉近公司與上下游合作伙伴的距離。項(xiàng)目選址位于江蘇省南通崇川經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，距離新城區(qū)僅5公里，距離機(jī)場(chǎng)7.5公里，地理位置優(yōu)越，公司在同樣地理位置、以類(lèi)似的價(jià)格難以獲取同類(lèi)廠房。

綜上所述，公司向京源發(fā)展購(gòu)買(mǎi)廠房用于募投項(xiàng)目實(shí)施具備必要性。

公告披露，本次交易正式合同的簽訂將以公司成功發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券為前提。公司2021年一季報(bào)披露，公司貨幣資金余額為1.57億元，上交所要求公司補(bǔ)充披露：(1)實(shí)控人是否參與可轉(zhuǎn)債認(rèn)購(gòu)，計(jì)劃認(rèn)購(gòu)可轉(zhuǎn)債的比例、金額及資金來(lái)源;(2)結(jié)合在手貨幣資金情況，說(shuō)明公司購(gòu)買(mǎi)廠房的資金來(lái)源，與實(shí)控人認(rèn)購(gòu)可轉(zhuǎn)債是否構(gòu)成一攬子安排。

京源環(huán)?；貜?fù)稱，公司實(shí)際控制人有主觀意愿行使優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)參與認(rèn)購(gòu)本次發(fā)行可轉(zhuǎn)債，資金來(lái)源包括其本人的自有資金或自籌資金，具體參與認(rèn)購(gòu)金額及比例將視本次可轉(zhuǎn)債發(fā)行時(shí)其個(gè)人資金情況而定，目前尚無(wú)法確定。

截至2021年3月31日，公司貨幣資金余額1.57億元，其中銀行存款余額1.32億元，用于開(kāi)據(jù)票據(jù)及保函的受限資金余額0.25億元。

截至2021年3月31日，公司尚有2.16億元的流動(dòng)負(fù)債，其中尚有短期借款7,407.82萬(wàn)元、應(yīng)付票據(jù)4,550.57萬(wàn)元、應(yīng)付賬款8,304.87萬(wàn)元、應(yīng)付職工薪酬315.66萬(wàn)元、應(yīng)交稅費(fèi)280.47萬(wàn)元等短期內(nèi)需要支付的款項(xiàng)。公司主營(yíng)業(yè)務(wù)中工程承包業(yè)務(wù)在項(xiàng)目初期需要公司墊資，該類(lèi)項(xiàng)目回款周期較長(zhǎng)，對(duì)公司貨幣資金占用時(shí)間較長(zhǎng)。

公司目前的貨幣資金主要用于支付貨款、員工薪資，以維持公司基本的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

公司購(gòu)買(mǎi)廠房的資金來(lái)源為本次發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券募集資金。

A、公司向京源發(fā)展購(gòu)買(mǎi)廠房與實(shí)控人認(rèn)購(gòu)公司本次發(fā)行可轉(zhuǎn)債的交易主體不同。公司本次購(gòu)買(mǎi)廠房的交易對(duì)方系京源發(fā)展，除李武林先生持股比例為70%之外，京源發(fā)展還有其他股東持股比例30%。截至2021年3月31日，公司實(shí)際控制人李武林、和麗的持股比例分別為14.85%和10.98%，兩位實(shí)際控制人享有對(duì)本次發(fā)行可轉(zhuǎn)債的優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)，京源發(fā)展不享有優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)。

B、公司向京源發(fā)展購(gòu)買(mǎi)廠房與實(shí)控人認(rèn)購(gòu)公司本次發(fā)行可轉(zhuǎn)債兩者之間不互為前提條件，不存在一攬子安排。公司購(gòu)買(mǎi)廠房正式合同的簽訂以公司成功發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券為前提，本次可轉(zhuǎn)債成功發(fā)行取決于監(jiān)管審核、公司原有股東及其他投資者認(rèn)購(gòu)及主承銷(xiāo)商包銷(xiāo)等情況。公司實(shí)際控制人享有對(duì)本次發(fā)行可轉(zhuǎn)債的優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)，可以選擇行使或放棄該等優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)，公司實(shí)際控制人有主觀意愿通過(guò)使用優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)參與認(rèn)購(gòu)本次發(fā)行可轉(zhuǎn)債。

C、公司向京源發(fā)展購(gòu)買(mǎi)廠房與實(shí)控人認(rèn)購(gòu)公司本次發(fā)行可轉(zhuǎn)債的交易金額不同。公司實(shí)際控制人參與可轉(zhuǎn)債認(rèn)購(gòu)金額及比例將視本次可轉(zhuǎn)債發(fā)行時(shí)其個(gè)人資金情況而定，公司此次購(gòu)買(mǎi)廠房初步估算價(jià)格為人民幣5,000萬(wàn)-6,000萬(wàn)元，實(shí)際控制人認(rèn)購(gòu)可轉(zhuǎn)債的金額與公司支付購(gòu)房款的金額不同。

D、公司向京源發(fā)展購(gòu)買(mǎi)廠房與實(shí)控人認(rèn)購(gòu)公司本次發(fā)行可轉(zhuǎn)債的交易達(dá)成和款項(xiàng)支付時(shí)間不同。如公司實(shí)際控制人參與本次可轉(zhuǎn)債認(rèn)購(gòu)，其將使用自有資金或自籌資金于可轉(zhuǎn)債發(fā)行時(shí)進(jìn)行認(rèn)購(gòu)。而公司于可轉(zhuǎn)債發(fā)行成功后6個(gè)月內(nèi)與京源發(fā)展簽署正式的《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，并根據(jù)合同約定時(shí)點(diǎn)支付款項(xiàng)。綜上所述，公司購(gòu)買(mǎi)廠房用于募投項(xiàng)目與實(shí)控人認(rèn)購(gòu)可轉(zhuǎn)債不構(gòu)成一攬子安排。

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