“二房東”已死，輕資產上位，萬億存量資管市場爆發(fā)

最近有不少頭部投資機構找到BEEPLUS的創(chuàng)始人&CEO賈凡。賈凡意外地發(fā)現，過去更關注消費、硬科技和醫(yī)療的頭部機構們，最近開始緊密地關注BEEPLUS這類輕資產運營平臺了。

成立于2015年的辦公空間品牌BEEPLUS，自2018年轉型“輕資產”以來，已落地輕資產項目40余個，累計管理面積超過20萬平方米，服務企業(yè)1300余家，個人注冊超級會員已超過10萬人。BEEPLUS已被視為存量資管領域成功轉型“輕資產”的典型。

曾經也歷經聯(lián)合辦公市場混戰(zhàn)的BEEPLUS，目前正堅定地走在100%輕資產的道路上。業(yè)務模式上，堅決摒棄二房東模式，轉向設計改造與運營品牌托管雙核驅動，面向業(yè)主提供從項目定位、設計、建設到招商、運營和經營的全流程服務，助力業(yè)主挖掘物業(yè)價值、實現資產保值增值。

事實證明，BEEPLUS在2018年的急流勇退，實則是搶占先機的一步妙棋。

2019年，WeWork折戟IPO，估值巨幅縮水。自此頻傳上市計劃，始終未見真章。2020年，優(yōu)客工場艱難借殼上市，后即破發(fā)，至今股價跌幅已超過85%（截至發(fā)稿日前）。聯(lián)辦頭部玩家遭受重創(chuàng)，證明二房東模式并非最優(yōu)解，存量市場急需一個新的突破口。

今年6月30日，深耕中國城市更新市場的老牌玩家華平投資與錦和集團宣布共同成立錦和資管。二者互動，為飽受聯(lián)辦之苦的存量市場傳來積極的信號。與此同時我們也看到，存量資管，正在向越來越輕的方向邁進。

“運營”是產業(yè)園與寫字樓市場，最核心的一環(huán)

資本的嗅覺永遠是最敏銳的。頭部機構紛紛從知名地產基金挖人，專門成立地產組來看存量資管賽道。與新辦公相關的輕資產運營場景，一在產業(yè)園，二在寫字樓。萬億級存量市場蘊藏著巨大的輕資產運營投資機會，資本自然不會缺席，只是為什么是現在？

今年6月，首批公募REITs試點項目在滬深交易所正式上市。成功發(fā)行的9單里，有3單為產業(yè)園，分別為蛇口產園、蘇州工業(yè)園和張江光大園。三單產業(yè)園REITs募集資金超過70億元，打通了產業(yè)園的退出通道，實現了產業(yè)園投融管退的閉環(huán)。公募REITs放開，大量國有資產亟待盤活，可謂解鎖了萬億規(guī)模的存量市場。同時，在REITs發(fā)行結構的要求下，園區(qū)運營也將實現輕重分離。盤活園區(qū)資產，運營成了最核心的一環(huán)。

再來看寫字樓行業(yè)，巨大的新增供應量與凈吸納量之間的缺口，將帶來顯而易見的殘酷競爭。據戴德梁行統(tǒng)計，未來五年，上海全市甲級寫字樓計劃新增供應量超過500萬平方米，約為上海目前供應總量的40%；深圳全市甲級寫字樓計劃新增供應量超過600萬平方米，約等于深圳目前的供應總量。而每年的凈吸納量卻遠不及新增供應。在高度競爭下的寫字樓市場，業(yè)主愈發(fā)無法承擔運營水平落后的代價。

其實聯(lián)合辦公的出現，已經為辦公行業(yè)帶來了精細化運營管理的概念，只不過二房東模式走入了死胡同。

戴德梁行于今年3月份發(fā)表的《聯(lián)合辦公行業(yè)：在中國尋求業(yè)務持續(xù)發(fā)展路徑》報告中指出，目前在北京、上海、廣州、深圳，聯(lián)合辦公行業(yè)均已不同程度地出現了輕資產運營的趨勢。從單純的空間租賃，轉型到定制裝修和運營托管。甚至有玩家希望憑借運營能力和品牌溢價，切入資管市場，分走資產增值的一杯羹。

辦公行業(yè)的輕資產化，本質是一場與業(yè)主進行風險和收益再分配的游戲。苦修內功練就的壁壘，最終都成了談判桌上的籌碼。

6個月出租率100%，租金水平拉升80%，憑實力分走資管的一杯羹

作為一家輕資產運營管理公司，BEEPLUS目前正在跟業(yè)內一線的不良資產基金深入推進一線城市存量物業(yè)資管與運營的合作。

憑什么BEEPLUS能分走資管的一杯羹？

募投管退，“管”是最核心的一環(huán)。BEEPLUS早就打通了從項目定位、設計、建設，到招商、運營和經營的全流程服務，且實現了針對不同類型的客戶，有針對性地提供運營管理服務。對于產業(yè)落地導向的政府或國企，BEEPLUS懂產業(yè)賦能。對于投資回報導向的市場化機構，BEEPLUS懂資產增值。

BEEPLUS目前主要有兩類業(yè)主客戶。

一類是持有大量產業(yè)園區(qū)的國企。比如國企自持的一個10-20萬平方米的產業(yè)園區(qū)，其中1-2萬平方米的園區(qū)配套委托BEEPLUS來做設計改造與運營托管。這類客戶有產業(yè)落地的政績訴求，也有物業(yè)保值增值的經濟回報訴求。但對經濟回報的訴求會弱于市場化機構。

以BEEPLUS珠海大橫琴項目為例，項目總面積約5000平米，900余個工位，自2020年開業(yè)以來，項目吸引了大批珠澳創(chuàng)業(yè)、企業(yè)青年在此入駐，很快便實現了100%出租率。

在項目規(guī)劃之初，為了協(xié)助業(yè)主達成其“聚焦橫琴產業(yè)集聚、人才集聚、企業(yè)成長、區(qū)域合作和本地區(qū)高質量發(fā)展”的使命，BEEPLUS從設計與運營規(guī)劃就開始解決問題。

空間設計上，除了提供專業(yè)辦公環(huán)境與設備，還配備雙層水吧、調香冥想室、午休艙、小書吧、電話亭等豐富的個性化配套；即使小企業(yè)也能享受國際化公司的辦公空間，幫助企業(yè)增強軟實力，提升雇主品牌形象。

運營方面，項目提供拎包入駐式的辦公服務，定期整理最新扶持政策向企業(yè)發(fā)放，協(xié)助澳門企業(yè)實行單牌車登記，方便員工兩地通勤。

同時，為幫助澳企更好的適應珠海市場，BEEPLUS組織了100+場企業(yè)服務、媒體專訪、知名人士參訪交流等活動，為創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供“業(yè)務機會、品牌曝光、資源開拓”的三重支持。

BEEPLUS的第二類客戶是持有非核心地帶的核心物業(yè)的當地開發(fā)商、國企或地產基金。這類業(yè)主持有的資產往往運營表現不佳，坪效極低。從收到業(yè)主委托的類型來看，BEEPLUS做過寫字樓提升改造、商改辦、廠房改造等各類城市更新、資產提升改造項目。

客戶的主要訴求就是盤活資產、提升坪效、物業(yè)增值。BEEPLUS的核心邏輯是把價格低洼地方的資產，通過運營能力賦予其內容和品牌，提升其資產價值。

比如BEEPLUS于2019年完工的一個深圳項目，位于一棟商業(yè)資產的3-5層，總面積約10000平方米，入口較為偏僻。原為業(yè)主接手的一個不良資產項目，整座資產樓上住宅迅速賣掉，裙房的1-2層作為商場空間也很快實現出租，唯獨3-5層由于可達性差，非常難以出租。

BEEPLUS將3-5層重新定位為辦公空間，共規(guī)劃出157間獨立商務空間、近1600個工位。改造完工后，僅180天即實現100%出租，且單平米租金漲幅由70元平提升到130元平，租金水平高于同地段約80%。

業(yè)主往往很關注提升改造做靈活辦公與傳統(tǒng)租賃相比較的機會成本，為此BEEPLUS做了一版測算。深圳項目業(yè)主前期改造投入3000萬，第四年將收回成本，五年期IRR達到14%，十年期達到28%。與傳統(tǒng)租賃方案相比，十年累計現金流提升56%，預計第十年資產價值將提升62%。實際上，業(yè)主在運營現金流穩(wěn)定后，很順利地將資產整體進行抵押，獲得大額銀行貸款。

從BEEPLUS新簽約的輕資產項目來看，其UE模型數據也非常亮眼。一個10000平方米的項目進入穩(wěn)定期后，BEEPLUS的營收在500-600萬，EBITDA達到200-300萬。其中運營管理費占比約54%，招商傭金占比約34%，系統(tǒng)管理費占比約11%。

用to C的邏輯做to B的生意，C端收入占比高達20%

運營數據亮眼，賈凡會把這歸功于用to C的邏輯，來做辦公的生意。

辦公雖由B端企業(yè)客戶支付租金，但使用辦公空間的是一個個C端個體。BEEPLUS在挖掘辦公場景下C端消費的更多可能。而C端消費能夠成立，一定建立在為C端提供了切實價值的基礎之上。BEEPLUS通過提升每位C端用戶的體驗，進而反哺B端客戶的租賃決策。

與此同時，增加C端消費，實際上是突破了“時間x空間=固定租金”的限制，提升了坪效。

所謂輕資產運營能力實際上包含了招商、運營和經營三個方面能力的建設。區(qū)別于業(yè)內其他玩家，BEEPLUS尤其強調其to C的經營能力，這也是BEEPLUS自身的基因。賈凡和團隊之前成功復制連鎖餐飲品牌的創(chuàng)業(yè)經歷，沉淀了他們對C端消費場景的深刻理解。

酒店在住宿場景之外，還激發(fā)了餐飲、咖啡、酒吧等附加C端消費場景。BEEPLUS也希望在辦公租賃場景之外，激發(fā)更多C端消費的可能。從超級會員的年費，到咖啡、活動門票、會議室租賃，都應該成為to C收費的項目。

以BEEPLUS廣州IFC項目為例，該項目總營收中C端的收入占比高達20%。這個以“城市會客廳”為概念打造的商務辦公空間，打破了傳統(tǒng)寫字樓辦公室的設計格局，融合廣州城景天際線的絕佳視角，除了工位火爆，同時也成為了“網紅打卡地”，吸引眾多超級會員慕名前來。

400㎡體量的社交Lobby，充分考慮沉浸式的交互需求，融入茶飲吧、自助式飲品長廊、沙發(fā)休閑區(qū)等生活元素，為辦公學習、商務洽談、茶歇棲居提供了一個體驗獨到、性價比極高的好去處，增強了to C的消費場景的創(chuàng)造與經營。

同時，BEEPLUS通過擁有的領事館、知名企業(yè)、國際商會等資源，舉辦了數百場高質量的各類行業(yè)文化活動，促使辦公會員、超級會員等C端消費者粘性進一步增強。

而在to C 的道路上，BEEPLUS的野心其實更大，BEEPLUS要圍繞辦公打造生活方式品牌。

過去3年BEEPLUS每年投入1000萬在小程序和IT和智能化系統(tǒng)的建設上，現在已經有將近10萬注冊的超級會員。超級會員不僅是指租戶企業(yè)的員工。BEEPLUS的Lobby是向所有人免費開放的。而且一年只需付128元的年費，就可以使用BEEPLUS的Lobby。

現在每一個項目輻射周邊1公里，未來一個城市開50個項目，項目和項目之間也會形成聯(lián)動，覆蓋更大的網絡。

賈凡說，“未來最寶貴的就是時間。如果BEEPLUS成為一個線下的場景和入口，就占據了一個人13甚至12的時間，我會把這些人作為會員聯(lián)動起來，有無限機會給這些人提供生活方式和服務。”

據統(tǒng)計，BEEPLUS每年在所有項目上，共計舉辦創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活動多達1500場。今天已經在BEEPLUS的空間內落地了活動場地、活動門票、咖啡吧、會議室租賃的收費。

在未來的暢想下，陸續(xù)會有更多to C的消費場景，可以通過BEEPLUS的小程序觸及超級會員，實現在線點餐、知識付費、理財產品、生活消費等等。

早在2018年，BEEPLUS就已提出“Bring Life into Work”的口號。自此就可看出BEEPLUS以辦公空間打造生活方式品牌的決心。在C端邏輯的驅動下，BEEPLUS也終將迎來規(guī)模化擴張的一天。

下一站：辦公界的萬豪

近年來國家頻頻發(fā)文調控住宅開發(fā)市場，房地產行業(yè)轉型存量市場早已板上釘釘。然而開發(fā)商轉型做存量運營，往往不太順利。開發(fā)所需要的拿地能力、撬杠桿能力、高周轉能力，在運營所需要的精細化運營管理能力面前，沒有任何優(yōu)勢。

開發(fā)商不太容易做成運營這件事，那么這生意誰能做呢？賈凡認為一是做餐飲出身的人適合做，二是五星級酒店管理集團背景的人適合做。

毫不夸張地說，整個采訪中，賈凡提到最多的一個詞就是“酒店”。采訪也被安排在深圳中洲萬豪酒店的Lounge。賈凡周末約人聊事情，都會約在這里。

對酒店行業(yè)近乎迷戀的關注，透露出賈凡打磨產品、深耕運營的執(zhí)著與決心。

同時，酒店化也是BEEPLUS走向規(guī)模化不得不面對的一條必經之路。前有聯(lián)合辦公的前車之鑒，沒有好的產品和運營體系做支撐，借助資本瘋狂跑馬圈地，攤子鋪得再大，市場終究不會買單。下一個十年，誰擁有精細化運營管理的能力，誰就擁有存量地產價值提升最核心的競爭壁壘。

賈凡自信地說，從產品能力和運營能力來說，BEEPLUS絕對是第一梯隊的。

在2018年，BEEPLUS成立了自己的設計研究院與X研究院，賈凡自己擔任院長。BEEPLUS認為，好的產品理念必須結合運營的經驗呈現出來，設計是不可以被隨意替代的。

對產品的精雕細琢，可以看出賈凡是真正把空間本身當成很重要的產品來做的。學了十年美術的賈凡對好的產品和細節(jié)要求極為苛刻，他會給每個新入職的員工發(fā)一本《喬布斯傳》，要求員工理解蘋果對產品的執(zhí)著和追求。

目前BEEPLUS自己的設計團隊里，幾乎都是來自國際一線設計機構的新銳設計師。BEEPLUS也曾獲IF設計大獎、紅棉獎等知名設計獎項。

而對運營的極致追求，倒像是走投無路被市場生生“逼”出來的壁壘。賈凡苦笑著說，BEEPLUS在行業(yè)內是一家“很奇葩的公司”。

BEEPLUS的成立源于賈凡在美國的一次旅程。2013年，賈凡到Google Campus參觀，見到如此具有活力的辦公空間大受啟發(fā)，回國后就想把好的辦公產品帶給自己當時還在做餐飲創(chuàng)業(yè)的團隊。于是賈凡和團隊拿出了大學時做餐飲賺的500萬現金，打造了第一個辦公空間，一半自己用，另一半很快就租出去了。在這個背景下，2015年，他們在珠海成立了BEEPLUS這家公司。

2015年，剛好趕上大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新的雙創(chuàng)浪潮。幾乎在同一時間，毛大慶辭職下海，WeWork開始進入中國。彼時賈凡等人尚不知曉他們當時做的事情后來會被叫做“聯(lián)合辦公”，也無法預見到日后資本推波助瀾，會為他們的生存之路帶來多少艱難挑戰(zhàn)。

軟銀前后累計為WeWork投入超百億美元，當時賈凡悲哀地想，國內的玩家都沒機會了。哪怕與國內的玩家相比，BEEPLUS拿的錢也算不上多。在所有人都在瘋狂搶占地盤的時候，BEEPLUS沒有能力去拼規(guī)模?？粗偁帉κ謱覍夜コ锹缘?，賈凡和團隊內心沒有失落是不可能的，但他們沒有停下腳步。

他們將做餐飲時的精細化運營管理基因帶到了BEEPLUS，逐步打磨并迭代運營SOP，反倒沉淀了產品和運營的核心能力。為了降成本、提人效，BEEPLUS效仿酒店行業(yè)，自主研發(fā)“Hero后臺管理系統(tǒng)”，將現場運營人員縮減了50%，大大提升運營管理效率。

同時，隨著企業(yè)發(fā)展到新的階段，團隊核心成員除了最早一起做公益、做餐飲聚在一起的十位大學校友，高管團隊也納入了來自五星級酒店、跨國公司和國企背景的成熟職業(yè)經理人。

可以說，BEEPLUS是行業(yè)內最早抓住辦公酒店化趨勢的品牌。下一站，BEEPLUS大概是要成為“辦公界的萬豪”。

有一次賈凡約一位BEEPLUS的投資人見面，同樣約在了中洲萬豪酒店的Lounge。這位投資人對賈凡說，他理解BEEPLUS下一步要走的方向，就是要成為“辦公界的萬豪”，成為一家管理公司，把辦公品牌化、酒店化、連鎖化。

成為辦公界的萬豪，應該怎么理解？

一是輕資產模式的對標。BEEPLUS要走的輕資產之路和酒店管理公司的模式一樣，是100%的輕資產，裝修完全由業(yè)主負擔，運營方不承擔租金剛性兌付的壓力。

辦公領域資管有重資產、中資產和輕資產之分。BEEPLUS應該是市場上唯一一家做100%純輕資產的。部分玩家和地產基金合作的中資產模式，業(yè)主承擔裝修，但后續(xù)仍需運營方兜底租金。這種中資產模式實質還是基金的風險轉嫁到運營方，本質沒有逃脫出二房東。

二是生活方式品牌的對標。區(qū)別僅在于，萬豪是圍繞“住”打造生活方式，而BEEPLUS是要圍繞“辦公”打造生活方式。

三是收費模式的對標。運營方向業(yè)主收取運營管理費與收入階梯分成，只不過取費標準尚未形成行業(yè)共識。而不論行業(yè)競爭格局如何，租賃去化、產業(yè)賦能、資產增值和品牌溢價的實力，就是和業(yè)主談判最深厚的底氣。

結語

成立于珠海的BEEPLUS，深耕粵港澳大灣區(qū)，逐步向長三角、京津冀和成渝經濟帶滲透布局。發(fā)展至今，目前已覆蓋全國12個一二線城市。近三年，輕資產業(yè)務的營收平均復合增長達到286%。

BEEPLUS在輕資產運營的道路上，一路穩(wěn)扎穩(wěn)打，穩(wěn)中有進。

BEEPLUS呈現出來的踏實、穩(wěn)重打磨產品和運營的氣質，其實也是賈凡個人性格的延伸。

賈凡自認是一個很“慢”的人。2014年，雙創(chuàng)熱潮和互聯(lián)網風潮先后崛起。那是O2O的時代，但賈凡在踏踏實實做餐飲。2018年，最后一輪資本熱潮涌向聯(lián)合辦公。其他玩家在瘋狂跑馬圈地，但賈凡在踏踏實實做運營。

看慣了身邊人起起落落，賈凡說，“人生是個馬拉松來的?！?p>

輕資產運營的風口，終究是來了。只不過在存量資管這個萬億賽道里，市場只會獎賞勤勉用心之人。(來源：獵云網)

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