外媒看中國(guó)樓市:泡沫是誤診 土地供應(yīng)失衡是病因

不可否認(rèn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨嚴(yán)重的問(wèn)題。但是“泡沫”可能是誤診。麥格理證券的胡偉俊認(rèn)為，真正的病理是土地供應(yīng)嚴(yán)重失衡。

外媒稱，過(guò)去一年，中國(guó)的房?jī)r(jià)上漲了16%，在大城市甚至漲了一到兩倍。因此，在過(guò)去的兩個(gè)星期里，超過(guò)20個(gè)城市試圖讓市場(chǎng)冷靜下來(lái)--例如，提高首付款或限制外地居民的購(gòu)買(mǎi)。

英國(guó)《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》網(wǎng)站發(fā)表文章稱，過(guò)去的10年經(jīng)驗(yàn)表明，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的起伏具有全球性的意義。再加上房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)投資和消費(fèi)的影響(所有的家具和設(shè)備)，它占到中國(guó)GDP的四分之一。所以，今年房地產(chǎn)行業(yè)的反彈帶來(lái)了希望和恐懼。它幫助GDP穩(wěn)定在6.7%左右，快于1月份大多數(shù)分析師所預(yù)測(cè)的數(shù)值(第三季度數(shù)據(jù)將于10月19日發(fā)布)。對(duì)鐵礦石和銅的需求增加使那些內(nèi)外交困的礦主們獲得一絲喘息。

然而，樂(lè)觀的情緒也伴隨著對(duì)這輪反彈性質(zhì)的擔(dān)憂。調(diào)查顯示，約五分之一的購(gòu)房者是投資者而不是自住者。莫尼塔投資發(fā)展有限公司估計(jì)，在中等規(guī)模城市的核心區(qū)，這個(gè)比例甚至高達(dá)60%。更令人擔(dān)心的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的借款數(shù)額在增加。德意志銀行的張智威說(shuō)，投資客面臨一個(gè)囚徒困境:如果太保守，他們會(huì)被擠出市場(chǎng);所以他們選擇了主動(dòng)。張智威分析了252個(gè)土地拍賣(mài)案例，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，如果房?jī)r(jià)走平，五分之二的中標(biāo)者將虧損，更不用說(shuō)房?jī)r(jià)下跌。

房?jī)r(jià)的急劇上升似乎也與經(jīng)濟(jì)大形勢(shì)不相適應(yīng)。隨著經(jīng)濟(jì)走向成熟，收入的增長(zhǎng)在放緩，這使得住房越來(lái)越難以負(fù)擔(dān)。這有助于解釋市場(chǎng)上出現(xiàn)的瘋狂。在10月初的黃金周，當(dāng)新物業(yè)投放市場(chǎng)時(shí)，巨大的人群淹沒(méi)了銷(xiāo)售中心。在上海，人們想利用法規(guī)中的漏洞，導(dǎo)致離婚率飆升。夫妻只能在首套房上獲得優(yōu)惠的按揭利率。離婚的夫妻可以通過(guò)分別買(mǎi)房然后復(fù)婚的方式來(lái)獲益。

文章稱，這種行為有點(diǎn)像非理性繁榮，但在下此斷言前必須謹(jǐn)慎。近十年來(lái)，投資者、分析師和媒體一直在預(yù)測(cè)中國(guó)房地產(chǎn)末日的到來(lái)。但是全國(guó)范圍并沒(méi)有崩盤(pán)。價(jià)格會(huì)走弱一段時(shí)間，通常是當(dāng)政府打擊購(gòu)房的時(shí)候，但每隔幾年就會(huì)再次上漲。

盡管出現(xiàn)過(guò)剩的跡象，但實(shí)際上官員們做得很好，防范最薄弱的情況出現(xiàn):購(gòu)房者過(guò)度借款。盡管最近抵押貸款出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，但家庭資產(chǎn)負(fù)債表總體上處于良好狀態(tài)。此外，嚴(yán)格的首付規(guī)定意味著購(gòu)房者通常要支付相當(dāng)于一半房?jī)r(jià)的現(xiàn)金。即使房?jī)r(jià)下跌，他們也不太可能違約。這有助于防范出現(xiàn)喪失抵押品贖回權(quán)和房?jī)r(jià)下跌的惡性循環(huán)。

不可否認(rèn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨嚴(yán)重的問(wèn)題。但是“泡沫”可能是誤診。麥格理證券的胡偉俊認(rèn)為，真正的病理是土地供應(yīng)嚴(yán)重失衡。小城市有大量的建設(shè)用地，但人口在減少。而在人們實(shí)際上想要生活和工作的大城市，土地儲(chǔ)備雖然很多，但推出的地塊很小?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是房?jī)r(jià)一直在上漲。

為什么大城市不出售更多的土地呢?胡偉俊認(rèn)為，這樣做會(huì)從根本上改變游戲規(guī)則，給許多重要的參與者帶來(lái)痛苦。大城市的政府依靠漸進(jìn)的土地銷(xiāo)售作為收入的來(lái)源;小城市的政府則認(rèn)為限購(gòu)最終會(huì)把人趕跑。換句話說(shuō)，這既是一個(gè)政治問(wèn)題，也是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。

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