高盛高華在上周拜訪(fǎng)上海、南京和蘇州三地的開(kāi)發(fā)商、項(xiàng)目、中介和銀行后發(fā)現(xiàn):盡管政策和上一周期類(lèi)似,但是執(zhí)行的嚴(yán)厲程度前所未有。
11月21日訊 華爾街見(jiàn)聞報(bào)道,高盛高華在上周拜訪(fǎng)上海、南京和蘇州三地的開(kāi)發(fā)商、項(xiàng)目、中介和銀行后發(fā)現(xiàn):盡管政策和上一周期類(lèi)似,但是執(zhí)行的嚴(yán)厲程度前所未有。
上海、南京、蘇州被認(rèn)為是在最近的政策收緊前,長(zhǎng)三角房?jī)r(jià)最樂(lè)觀的三個(gè)城市。
高盛高華稱(chēng),政策旨在堵住投機(jī)/投資需求的一切漏洞。政策調(diào)控集中在,控制預(yù)售許可,打擊制造恐慌性購(gòu)買(mǎi)的營(yíng)銷(xiāo)手段,和嚴(yán)格限制二套房購(gòu)房者的按揭貸款上。
政策調(diào)控目前已經(jīng)造成如下影響:
a)高盛高華調(diào)研的四個(gè)項(xiàng)目均在推遲他們的新樓盤(pán)發(fā)售,因?yàn)樗麄兿M麡潜P(pán)價(jià)格相比上半年能上漲20-30%;
b)南京政府設(shè)定了每個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)限額;
c)蘇州在年底前都不會(huì)發(fā)布任何新的預(yù)售許可證。
據(jù)高盛高華統(tǒng)計(jì),上海、南京、蘇州三地占開(kāi)發(fā)商預(yù)售份額分別為14%、5%和3%。
高盛高華稱(chēng),自10月份收緊政策以來(lái),上海、南京、蘇州三地的交易量已經(jīng)分別下跌10%,49%和48%。高盛高華認(rèn)為未來(lái)還將有進(jìn)一步下跌。
根據(jù)開(kāi)發(fā)商,看房者的流量在上海已經(jīng)急劇減少,南京和蘇州的看房人數(shù)自10月政策收緊以來(lái),已經(jīng)減少了80-90%。
開(kāi)發(fā)商和中介稱(chēng),等待觀望情緒近幾周來(lái)加強(qiáng),價(jià)格下降預(yù)期逐漸形成。由于政策收緊前,2/3以上的需求都來(lái)自投資需求,大部分首套房購(gòu)買(mǎi)者難以承受現(xiàn)行價(jià)格。開(kāi)發(fā)商和中介期待明年2月或3月或?qū)⒂瓉?lái)首次價(jià)格調(diào)降。這意味著,他們認(rèn)為如果價(jià)格軟化,政策執(zhí)行可能會(huì)相對(duì)放松。
因年銷(xiāo)售額已經(jīng)超過(guò)預(yù)期,開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流壓力還是比較低。據(jù)高盛高華,110家A股上市公司的凈負(fù)債率和總杠桿率分別為87%和78%,而2015年末凈負(fù)債率和總杠桿率分別為97%和77%。
高盛高華稱(chēng),估值已經(jīng)處于周期性困難時(shí)期,目前缺乏推升公司估值的催化劑。他們預(yù)計(jì),直至2016年底,A股上市公司將以平均23%的凈資產(chǎn)折價(jià)交易,H股上市公司目前正在以51%的凈資產(chǎn)折價(jià)進(jìn)行交易(假設(shè)2017年熱點(diǎn)城市樓價(jià)將從目前水平下降5-10%);AH股上市公司的市盈率將分別為1.9倍和0.9倍。而2013年和2014年的AH股上市公司的股價(jià)的凈資產(chǎn)折價(jià)率分別為52%和43%,市盈率分別為1.6倍和1.1倍。
他們認(rèn)為,因已經(jīng)對(duì)房?jī)r(jià)下調(diào)進(jìn)行了價(jià)格調(diào)整,港股估值未來(lái)可能會(huì)保持在現(xiàn)行的低水平上,但未來(lái)政策和交易量方面都難以推升估值。
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