梁建章：地方政府用地分配不合理導(dǎo)致高房價(jià)

（原標(biāo)題：梁建章：從酒店低價(jià)解構(gòu)中國高房價(jià)現(xiàn)象）

近日，著名人口學(xué)家、攜程董事會(huì)主席梁建章拋出了一個(gè)疑問：為什么中國房價(jià)高、酒店價(jià)格低，而美國這一情況卻正相反？在梁建章看來，這一問題的癥結(jié)在于中國很多地方政府在用地方面的分配不合理，一方面是住宅用地投放的嚴(yán)重不足，另一方面卻是商業(yè)用地的供大于求。梁建章認(rèn)為，若想抑制房價(jià)的過快上漲，正確的政策是增加土地供應(yīng)和加大基礎(chǔ)設(shè)施投入。

限購令一波接一波襲來。4月20日，濟(jì)南限購政策再升級(jí)，濟(jì)南本市戶籍購買二套房，首付比例提高至60%，非本市戶籍家庭首套房貸款比例提高至60%，商貸最長年限均縮短至25年。

今年以來，包括北京、石家莊、鄭州、廣州、成都在內(nèi)的20多個(gè)市、縣、區(qū)出臺(tái)了新一輪樓市調(diào)控加碼政策。盡管各地的初衷都是減少購房量，讓房價(jià)回歸理性，但結(jié)果卻總是適得其反，比如在廣州限購限貸措施出爐后，竟掀起了“搶購潮”，千萬別墅都被搶購一空。

盡管中國房價(jià)仍在節(jié)節(jié)攀升，但有意思的是，中國的酒店價(jià)格卻顯得格外“平易近人”。比如在同一時(shí)間段內(nèi)，紐約四季酒店價(jià)格最低的精致套房為7409/晚，房間面積為51.09平方米；上海四季酒店的商務(wù)套房的最低價(jià)為2582/晚，房間面積有66平方米，而該酒店價(jià)格最低的豪華房僅需1562/晚。

為什么中美兩國一線城市會(huì)在房價(jià)和酒店價(jià)格之間出現(xiàn)鮮明反差呢？歸根結(jié)底還是中國城市住宅用地不足而商業(yè)用地投放供給充足，正確的政策是通過增加供應(yīng)和加大基礎(chǔ)設(shè)施投入來抑制房價(jià)的過快上漲。

住宅用地供給不足極容易成為高房價(jià)的推手。數(shù)據(jù)顯示，中國只有0.89%的土地被用作城鎮(zhèn)建設(shè)用地，僅0.3%可用作建設(shè)住宅，這一比例在美國分別為2.7%和1.4%，在日本分別為5%和3%。

城鎮(zhèn)住宅用地的供給不足在人口流入的一線城市中更加突出，且近年內(nèi)進(jìn)一步惡化。2009-2015年期間，中國一線城市的住宅土地供應(yīng)2009年的超過2000萬平方米下降到2015年1455萬平方米；而與此相對(duì)應(yīng)的住宅工地樓面均價(jià)從不足6000元上升到11000元。而就在去年上半年，中國房價(jià)平均上漲了約10%，北京、上海和深圳等一線城市的房價(jià)的漲幅更是高達(dá)30%。

而另一方面，我國商業(yè)用地的投放卻非常充足。事實(shí)上，在大多數(shù)時(shí)間里，商辦物業(yè)的開發(fā)投資增速要快于住宅開發(fā)投資增速。

過去十多年以來，我國商業(yè)用地一直都占到房地產(chǎn)用地出讓30%上下的比例。數(shù)據(jù)卻顯示，這個(gè)比例無法與社會(huì)真實(shí)需求相匹配，比如，沈陽等地的整體空置率在15%以上。

在商業(yè)用地供大于求的情況之下，商戶的租金成本也得以降低，使得酒店等有了平價(jià)的“底氣”。并且，如今全球經(jīng)濟(jì)形勢遭遇寒冬，零售業(yè)擴(kuò)張速度的減慢，這也直接導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)的擴(kuò)張動(dòng)力不足。

實(shí)際上，中國的北京、上海等大城市都有充足的可開發(fā)的土地。北京和上海的建成區(qū)只有可開發(fā)面積的20%到30%，所以用北京和上海的土地做一個(gè)5000萬人口的城市規(guī)劃是綽綽有余的。若想真的穩(wěn)定住房價(jià)，還需增加住宅用地的投放，從源頭上解決問題。

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