鏈家集團(tuán)處風(fēng)暴眼 IPO估值或被“砍”

隨著北上深房價(jià)的繼續(xù)暴漲，作為國內(nèi)目前最大的二手房中介龍頭，北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（簡稱：鏈家集團(tuán)）正處在一場風(fēng)暴眼中。

2月23日，鏈家集團(tuán)上海子公司被曝光與部分客戶存在交易糾紛，致使客戶承擔(dān)巨額資金風(fēng)險(xiǎn)。24日在上海市消保委發(fā)布《上海市房產(chǎn)中介消費(fèi)者滿意度調(diào)查》中，鏈家集團(tuán)成為了批評(píng)對(duì)象。該機(jī)構(gòu)列舉的兩起案例中，鏈家集團(tuán)兩處門店被指對(duì)代理的兩處房源核實(shí)信息有誤，導(dǎo)致購房者承擔(dān)巨額的資金風(fēng)險(xiǎn)。上海市住建委24日隨后也表示，鏈家集團(tuán)相關(guān)門店存在不規(guī)范經(jīng)營行為，已經(jīng)約談其負(fù)責(zé)人對(duì)其展開正式調(diào)查，同時(shí)，涉事的鏈家集團(tuán)兩處門店及相關(guān)經(jīng)紀(jì)人員的網(wǎng)上簽約資格即日起被暫停。調(diào)查結(jié)果將及時(shí)公布。

鏈家集團(tuán)常務(wù)副總裁王擁群在2月25日下午向該集團(tuán)各地總經(jīng)理表示：對(duì)于涉及兩起糾紛的用戶，已經(jīng)做出了妥善的補(bǔ)償，涉事的兩家門店也要進(jìn)行徹底整改，上海鏈家全體門店進(jìn)行自查。

王擁群還提出要求：“認(rèn)真做好業(yè)務(wù)交易的每一個(gè)環(huán)節(jié)，真實(shí)房源核查、簽約前（或者轉(zhuǎn)定前）產(chǎn)權(quán)核查和簽后服務(wù)等”、“看到任何相關(guān)報(bào)道，不管是否屬實(shí)，請(qǐng)不要去評(píng)論和爭辯”.

一位上海私募基金人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者感嘆：“在現(xiàn)在上海今天不知道明天房價(jià)的狀態(tài)下，每一個(gè)買家、賣家都是不理性的，夾在其中的鏈家自然也不可能逃脫被傳染的命運(yùn)，擁有著二手房的最大房源在手，而且再結(jié)合鏈家近來的飛速膨脹，自然成為眾矢之的。”

更值得注意的是，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉，鏈家集團(tuán)從2015年下半年就開始在為IPO進(jìn)行增資擴(kuò)股，謀劃A股上市，此前估值曾高達(dá)400億，本輪融資規(guī)模在60億以上。而在此IPO之行前的緊要關(guān)頭，鏈家集團(tuán)的危機(jī)或?qū)?duì)其估值造成負(fù)面影響。

IPO前夕估值不斷被砍價(jià)

公開資料顯示，鏈家集團(tuán)2001年成立于北京，當(dāng)時(shí)員工僅有37人，而現(xiàn)在的鏈家已經(jīng)擁有超過8萬人的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人團(tuán)隊(duì)，從2015年開始，鏈家走出北京，在全國跑馬圈地，先后合并成都、上海、深圳、廣州、重慶等地區(qū)領(lǐng)頭房產(chǎn)中介，一時(shí)間風(fēng)頭無兩。

而鏈家還有著更大的野心。

到2017年，鏈家集團(tuán)希望實(shí)現(xiàn)每月1億的網(wǎng)站獨(dú)立訪問量、真實(shí)有效的房源超過200萬、超過10萬經(jīng)紀(jì)人客戶、每年1萬億以上的交易額，成為中國最大的房產(chǎn)O2O平臺(tái)。

“我們也看到每年12萬億交易額占GDP 20%的巨大市場空間，我們爭取2017年能實(shí)現(xiàn)萬億交易額，能占到GDP的1%.”鏈家集團(tuán)在其官網(wǎng)這樣描述其未來。

北京工商局資料顯示，鏈家集團(tuán)目前注冊(cè)資本1591.5065萬，法定代表人左暉，股東包括自然人股東左暉、單一剛、徐萬剛等自然人，而機(jī)構(gòu)股東包括上海復(fù)星創(chuàng)業(yè)投資管理有限公司、北京合誠創(chuàng)投投資合伙企業(yè)（有限合伙）、上海毓睿投資管理中心（有限合伙）、上海毓揚(yáng)投資管理中心（有限合伙）、上海鼎聰投資管理中心（有限合伙）、上海站本投資管理中心（有限合伙）、上海毓思投資管理中心（有限合伙）、上海博雋投資管理中心（有限合伙）。

而在此前鼎暉也曾投資鏈家，不過在2015年1月，鼎暉嘉業(yè)（天津）股權(quán)投資基金退出了鏈家。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者則獲悉，目前鏈家集團(tuán)正在為其A股IPO進(jìn)行增資擴(kuò)股，包括華興資本、中信、高瓴資本、百度、騰訊等都在對(duì)接。

“此前估值400億，太高了，現(xiàn)在砍到330億，由于其財(cái)務(wù)不規(guī)范，現(xiàn)在還在殺價(jià)。” 一位也有意參股鏈家集團(tuán)的某大型PE機(jī)構(gòu)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

一位華興資本人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者確認(rèn)了有該投資行為，不過對(duì)于具體的認(rèn)購金額和進(jìn)程，該人士并未透露。

最被看好的金融業(yè)務(wù)

鏈家資料顯示，截至2015年底，鏈家集團(tuán)進(jìn)入了全國24個(gè)城市，實(shí)現(xiàn)了7090億房產(chǎn)交易額。

而對(duì)于目前鏈家的盈利情況，上述上海PE人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者：“約在十多億的水平，其利潤增長還是不錯(cuò)的，但現(xiàn)在鏈家的金融業(yè)務(wù)才是最大亮點(diǎn)，也是增長潛力點(diǎn)。”

鏈家集團(tuán)的金融業(yè)務(wù)叫做鏈家理財(cái)，被描述成為：“首創(chuàng)了房產(chǎn)買賣--銀行按揭--資金托管--產(chǎn)權(quán)服務(wù)--過橋融資--金融理財(cái)?shù)姆慨a(chǎn)金融閉環(huán)模式，線上對(duì)接有投資需求的投資人，線下對(duì)接房產(chǎn)交易中產(chǎn)生的借款需求，形成產(chǎn)業(yè)鏈條。”

鏈家集團(tuán)副總裁同時(shí)兼任鏈家理財(cái)CEO的魏勇認(rèn)為：“面對(duì)巨大的房產(chǎn)交易市場，鏈家金融產(chǎn)品滲透率還比較低，在北京只有17%,意味著還有83%的空間有待開發(fā)，在全國更有著廣闊的市場空間。”

鏈家理財(cái)2015年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，其2015年累計(jì)成交金額為138.2億，投資用戶29.52萬人，用戶重復(fù)投資率78.4%,發(fā)放收益1.55億。在P2P機(jī)構(gòu)排名中名列第九位。

而這么大量的成交金額就是建立在鏈家集團(tuán)龐大的二手房房源壟斷與交易上。

鏈家理財(cái)2015年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，來自鏈家房產(chǎn)交易客戶的借款達(dá)到82%,32.1%為贖樓（用于償還銀行抵押金借款，使得房屋正常交易過戶）、25.1%為購房尾款（用于支付購房所需尾款，銀行已經(jīng)批貸，未按照時(shí)間放貸）、24.4%為購房首付（用本人或他人現(xiàn)有房產(chǎn)抵押借款用于購房）、10.6%來自抵押經(jīng)營、7.8%為抵押消費(fèi)。

而針對(duì)這些借款需求，鏈家理財(cái)推出兩種不同產(chǎn)品。“家多寶”系列針對(duì)贖樓、購房首付、購房尾款等，手動(dòng)投資，可隨時(shí)贖回；“定期寶”系列時(shí)間固定，利率更高。對(duì)于這些借款的資金安全性，鏈家理財(cái)稱其通過房產(chǎn)抵押、個(gè)人征信報(bào)告、房產(chǎn)評(píng)估等進(jìn)行實(shí)現(xiàn)，其2015年抵押房產(chǎn)總價(jià)值為63.9億，待收金額總價(jià)值為24.8億。

不過，在評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)大公國際2015年9月的一次評(píng)定中，把鏈家理財(cái)平臺(tái)列入了黑名單，大公國際認(rèn)為其存在重大信息披露不充分；涉嫌設(shè)立資金池；債務(wù)人償債能力無法評(píng)估；風(fēng)控措施有效性存疑等問題。

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