住房金融市場(chǎng)達(dá)萬億級(jí) “互金隊(duì)”如何分一杯羹？

文｜虎嗅網(wǎng)

11月25日訊，自住房?jī)?chǔ)蓄銀行建立至今，中國(guó)住房金融發(fā)展已近30年。但在以往，住房金融領(lǐng)域的參與者大多為商業(yè)銀行、住房公積金管理機(jī)構(gòu)、信托公司、擔(dān)保公司等傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)。

隨著近幾年互聯(lián)網(wǎng)金融興起，住房金融也逐漸成為創(chuàng)業(yè)平臺(tái)角逐的主戰(zhàn)場(chǎng)，這類平臺(tái)相對(duì)于傳統(tǒng)的“銀行隊(duì)”，可稱為“創(chuàng)業(yè)隊(duì)”。

吸引創(chuàng)業(yè)隊(duì)紛紛入場(chǎng)的最大原因，便是住房金融領(lǐng)域擁有萬億級(jí)別的潛在市場(chǎng)規(guī)模，而與這巨大的市場(chǎng)潛力形成鮮明對(duì)比的，是目前里面的玩家寥寥無幾，這對(duì)于創(chuàng)業(yè)隊(duì)來說，是極具誘惑力的。

那么，創(chuàng)業(yè)者們?cè)谠擃I(lǐng)域里究竟有多大的發(fā)展機(jī)會(huì)?他們?cè)鯓硬拍軓你y行隊(duì)手中分得一杯羹呢?本文將圍繞這些問題，一一展開。

地產(chǎn)交易和租賃環(huán)節(jié)衍生多種信貸產(chǎn)品

“創(chuàng)業(yè)隊(duì)”切入住房金融，主要集中在房產(chǎn)交易和租賃兩大領(lǐng)域，并具體衍生出抵押貸、贖樓貸、裝修貸、首付貸、眾籌和租房分期等多類住房信貸產(chǎn)品，今年上半年，首付貸已經(jīng)被國(guó)家全面叫停。

第一類，抵押貸，代表為房互網(wǎng)、大房東、融時(shí)代等。這類信貸產(chǎn)品的目標(biāo)用戶為小微企業(yè)，目標(biāo)是幫助中小微企業(yè)解決融資難的問題，本質(zhì)上類似于經(jīng)營(yíng)貸，而非消費(fèi)貸。

抵押貸需要小微企業(yè)用房子來進(jìn)行抵押，才能順利拿到貸款。并且在民間住房金融領(lǐng)域里，抵押貸是所有信貸產(chǎn)品中金額最大的，而風(fēng)險(xiǎn)卻是最低的，壞賬率幾乎為零。

房產(chǎn)抵押的資產(chǎn)質(zhì)量取決于流動(dòng)性和抵押率。在貸前，這些平臺(tái)會(huì)注重資產(chǎn)是否具有強(qiáng)抵押、高流通性的特點(diǎn)，以此來決定是否放貸，同時(shí)，通過降低抵押率，即實(shí)際貸款額與房產(chǎn)評(píng)估值之間的比例，來防范和控制風(fēng)險(xiǎn)。

第二類，贖樓貸，代表為大道金服、鏈家等。在首付貸被叫停的背景下，贖樓貸成為創(chuàng)業(yè)平臺(tái)的主推產(chǎn)品。贖樓貸主要發(fā)生在二手房交易環(huán)節(jié)中，指賣方如果房貸尚未還完，需要先還清貸款才能拿到房產(chǎn)證，并進(jìn)行房產(chǎn)交易。

此前銀行開展贖樓貸業(yè)務(wù)，存在手續(xù)復(fù)雜、周期長(zhǎng)、費(fèi)用高的問題，創(chuàng)業(yè)平臺(tái)通過創(chuàng)新模式，來優(yōu)化贖樓交易環(huán)節(jié)，縮短交易周期，解決以往存在的痛點(diǎn)。

第三類，裝修貸，代表為世聯(lián)小貸、土巴兔等。這種產(chǎn)品是在地產(chǎn)交易等環(huán)節(jié)向用戶提供小額貸款，滿足用戶新房裝修等消費(fèi)行為，是純粹的消費(fèi)貸。

第四類，租房分期，代表為房司令、會(huì)分期等，不同于前三類集中于地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，租房分期是切入租房領(lǐng)域的。

一般而言，租房分期的模式是將傳統(tǒng)押一付三的租賃模式，改變?yōu)檠阂桓兑坏哪Ｊ?，剩下的房租由平臺(tái)墊付給房東。通過房租月付，解決租客因?yàn)橐淮涡酝度攵Y金緊缺的問題。

除此之外，眾籌和首付貸之前也屬于住房金融領(lǐng)域的兩類產(chǎn)品，但是政策風(fēng)險(xiǎn)比較大，首付貸目前已經(jīng)被全面叫停，而眾籌業(yè)務(wù)在深圳最火爆，也在當(dāng)?shù)卦夂巴?，因此本文并不?duì)這兩種業(yè)務(wù)進(jìn)行過多闡述?！撛谑袌?chǎng)規(guī)模數(shù)以萬億計(jì)

這些平臺(tái)紛紛切入住房金融領(lǐng)域，最根本的原因是該領(lǐng)域具有極大的市場(chǎng)空間，無論是地產(chǎn)交易，還是租房市場(chǎng)，均具有數(shù)以萬億計(jì)的潛在市場(chǎng)規(guī)模，是校園、3C等其它細(xì)分領(lǐng)域遠(yuǎn)不能相比的。

據(jù)央行公開數(shù)據(jù)顯示，2015年全國(guó)商品房銷售額約8.7萬億元，同比增長(zhǎng)14.4%;主要金融機(jī)構(gòu)(含外資)的個(gè)人住房貸款余額則為13.1萬億元，同比增長(zhǎng)23.9%;非交易類的房屋抵押貸款則約有20萬億元的規(guī)模。

在此前，地產(chǎn)交易市場(chǎng)主要是銀行的天下，這些互金創(chuàng)業(yè)平臺(tái)其實(shí)是從銀行手中切分蛋糕。但因?yàn)槭袌?chǎng)規(guī)模足夠大，對(duì)于這些平臺(tái)來說，關(guān)鍵在于如何找準(zhǔn)差異化優(yōu)勢(shì)，提高滲透率。

雖然銀行實(shí)力雄厚，并且利息最低，例如個(gè)人房產(chǎn)抵押貸，交通銀行(601328,股吧)的年化利率僅為6%左右，低于所有創(chuàng)業(yè)平臺(tái)。但是銀行無論是抵押貸，還是贖樓貸，均存在要求多、流程長(zhǎng)、時(shí)間久的問題，不僅很多有需求的用戶會(huì)被擋在門外，用戶體驗(yàn)也并不如意。

而創(chuàng)業(yè)平臺(tái)的抵押貸雖然利率稍高于銀行，但是低于小貸公司，年化利率大多為10%左右，并且申請(qǐng)門檻相對(duì)較低，例如交行抵押貸的房產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)為150萬元。另外，創(chuàng)業(yè)平臺(tái)流程簡(jiǎn)便、效率高、時(shí)間短，用戶體驗(yàn)更好。

除房地產(chǎn)交易市場(chǎng)火熱以外，租房領(lǐng)域的需求同樣旺盛。根據(jù)長(zhǎng)江地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，目前中國(guó)租房市場(chǎng)每年有2.5萬億元的規(guī)模，而這個(gè)市場(chǎng)規(guī)模還在繼續(xù)增強(qiáng)，預(yù)估到2018年將增加至5.2萬億元。

同時(shí)，裝修貸、租房分期都屬于圍繞住房消費(fèi)行為而衍生的信貸產(chǎn)品，銀行、信托等傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)此前涉入并不多，因此對(duì)于創(chuàng)業(yè)平臺(tái)來說，關(guān)鍵在于獲取流量，以及避免同質(zhì)化，增強(qiáng)用戶的忠實(shí)度。

資產(chǎn)質(zhì)量遠(yuǎn)優(yōu)于其它場(chǎng)景

住房金融市場(chǎng)有兩大明顯的特點(diǎn)：

一是資產(chǎn)質(zhì)量最為優(yōu)質(zhì)，尤其是抵押貸和贖樓貸，這也是其區(qū)別于互金其它細(xì)分領(lǐng)域的顯著特點(diǎn)。

由于抵押貸和贖樓貸的金額比較大，信用要求最高，信用審核最為嚴(yán)格，并且有房產(chǎn)、保險(xiǎn)等作為保障，逾期和壞賬情況幾乎為零;而裝修貸、租房分期金額相對(duì)較小，壞賬情況略高于前兩者，但是其風(fēng)控關(guān)鍵在于鑒定訂單和場(chǎng)景的真實(shí)性，并且一般由中介公司或房東共同負(fù)責(zé)違約租金追回的工作。

這四類產(chǎn)品的具體風(fēng)險(xiǎn)情況，大致為抵押貸<贖樓貸<裝修貸<租房貸，金額越大，反而風(fēng)險(xiǎn)越低，但總體而言，住房金融的風(fēng)險(xiǎn)情況要遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于其它場(chǎng)景的信貸產(chǎn)品。

二是獲客方式重中介，住房金融平臺(tái)的獲客方式包括線上和中介兩種，線上方式就是通過網(wǎng)站、微信公眾號(hào)和APP等途徑獲取流量。

對(duì)于有場(chǎng)景的鏈家金融、世聯(lián)小貸來說，其在自身體系內(nèi)開展住房信貸水到渠成，直接將信貸服務(wù)嵌入到新房、二手房交易環(huán)節(jié)中去，由銷售場(chǎng)景衍生出信貸場(chǎng)景，并且不需要另外設(shè)置地推人員，獲客和運(yùn)營(yíng)成本自然得到節(jié)省。

而沒有自建場(chǎng)景的平臺(tái)，還可通過中介渠道方式獲客。并且毫無疑問，中介才是最直接、最有效的途徑，因?yàn)橹薪檎莆盏氖亲》啃刨J產(chǎn)品最賴以生存的部分——場(chǎng)景，依托地產(chǎn)交易和租賃場(chǎng)景，會(huì)大大增強(qiáng)引流的精準(zhǔn)性和高效性。

具體而言，這些平臺(tái)主要采取中介機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人眾包的模式，用來降低平臺(tái)的運(yùn)營(yíng)成本，并利用互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等技術(shù)手段，將所有貸款流程標(biāo)準(zhǔn)化，降低運(yùn)營(yíng)成本。

同時(shí)，由于中介機(jī)構(gòu)地域性強(qiáng)，所以城市的開拓至關(guān)重要，尤其是抵押貸和贖樓貸，城市開展的多少，直接決定了其業(yè)務(wù)規(guī)模發(fā)展的大小，不過在業(yè)務(wù)發(fā)展過程中，就容易面臨周期長(zhǎng)和成本投入大的問題。

最易受到政策風(fēng)險(xiǎn)沖擊

雖然住房金融的資產(chǎn)質(zhì)量最優(yōu)，但是相對(duì)于其它場(chǎng)景，不僅國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體監(jiān)管最為嚴(yán)格，住房金融尤其是地產(chǎn)交易信貸平臺(tái)，所面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)是最大的，并且對(duì)于住房金融平臺(tái)影響甚大。

一方面，政策監(jiān)管最嚴(yán)格，房地產(chǎn)一直是政府監(jiān)管的重點(diǎn)領(lǐng)域，并且在金融跨界混業(yè)經(jīng)營(yíng)火熱的今天，政府已經(jīng)從以往瞄準(zhǔn)單個(gè)金融機(jī)構(gòu)的微觀審慎監(jiān)管，轉(zhuǎn)變?yōu)榧訌?qiáng)住房金融宏觀審慎管理，以防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，政府對(duì)于住房金融的監(jiān)管措施也是不斷出臺(tái)，今年年初全國(guó)“兩會(huì)”將首付貸作為樓市管理兩大主題之一，并在7月住建部、國(guó)家發(fā)改委、央行等七部委將首付貸界定為違法行為。

8月推出的網(wǎng)貸管理辦法，嚴(yán)格規(guī)定個(gè)人在單一平臺(tái)不得超過20萬元，企業(yè)則不能超過100萬元，住房網(wǎng)貸平臺(tái)首當(dāng)其沖;10月，央行行長(zhǎng)周小川表示，要對(duì)住房金融“信貸增長(zhǎng)有所控制”。

因此，在此背景下，住房金融領(lǐng)域存在的政策風(fēng)險(xiǎn)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其它場(chǎng)景。

另一方面，政策打擊最強(qiáng)烈，一旦住房信貸平臺(tái)出現(xiàn)不符合政策規(guī)定的地方，受到的沖擊將極為強(qiáng)烈，甚至是毀滅性的。

在政府全面叫停首付貸之后，相關(guān)平臺(tái)或轟然倒塌，或艱難尋求轉(zhuǎn)型之路;8月網(wǎng)貸管理辦法對(duì)于自建理財(cái)端、單筆金額大的網(wǎng)貸平臺(tái)影響極大，例如鏈家金融、融時(shí)代等，需要降低金額、尋找新理財(cái)端，而許多網(wǎng)貸平臺(tái)的住房金融業(yè)務(wù)則是業(yè)務(wù)量萎縮，甚至戛然而止。

除此之外，“銀行隊(duì)”則趁機(jī)推出各項(xiàng)優(yōu)惠政策，來搶占市場(chǎng)份額，有些銀行在一線城市的放貸利率甚至可以低至4%左右，幾乎接近公積金3.25%的利率。

那么，在政策壓力之下，住房金融領(lǐng)域中的“創(chuàng)業(yè)隊(duì)”不僅要面臨政策監(jiān)管的風(fēng)險(xiǎn)，還要應(yīng)對(duì)傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)的攻城略地，競(jìng)爭(zhēng)激烈的問題。

有場(chǎng)景的平臺(tái)機(jī)會(huì)更大

住房金融領(lǐng)域確實(shí)是一座大金礦，蘊(yùn)藏著無限的發(fā)展機(jī)會(huì)和潛力，但是機(jī)會(huì)越大，門檻也就越高，尤其是對(duì)于無背景、無資源的創(chuàng)業(yè)平臺(tái)來說，相對(duì)消費(fèi)金融等其它領(lǐng)域，進(jìn)入門檻尤其高，因此，該領(lǐng)域中目前玩家要少得多。

同時(shí)，正如前文所講，這種模式比較注重中介渠道的拓展，那么相對(duì)而言，有渠道、有場(chǎng)景的平臺(tái)機(jī)會(huì)更大，其利用自身優(yōu)勢(shì)開展住房金融，會(huì)比創(chuàng)業(yè)平臺(tái)效率更高、成本更低，更有可能快速擴(kuò)展業(yè)務(wù)規(guī)模。而那些創(chuàng)業(yè)平臺(tái)則需要耗費(fèi)大量時(shí)間、成本，發(fā)展速度較慢。

例如，萬科和鏈家于2015年8月合作推出的裝修平臺(tái)——萬鏈，運(yùn)營(yíng)一年多后每月新增單數(shù)已穩(wěn)定在500單。雖然萬科并未涉足新房裝修領(lǐng)域，但借助其新房施工和精裝修的長(zhǎng)期積累，為萬鏈提供了大量供應(yīng)商資源，并且萬鏈50%左右的業(yè)務(wù)，來自于鏈家的渠道。因此，萬鏈未來借助其天然資源開展裝修信貸服務(wù)，也是順理成章。

盡管如此，創(chuàng)業(yè)平臺(tái)也并不是完全喪失機(jī)會(huì)，只要通過創(chuàng)新模式，塑造差異化優(yōu)勢(shì)，依然可以打造自己的一片天地。

例如大道金服采取產(chǎn)權(quán)交易保險(xiǎn)模式，聯(lián)合銀行、保險(xiǎn)公司顛覆以往贖樓模式，用戶可先購買保險(xiǎn)，這樣獲得銀行審批后便可直接放款，解決傳統(tǒng)模式中周期長(zhǎng)、費(fèi)用高的痛點(diǎn)。

在這種模式中，保險(xiǎn)公司替代了原先擔(dān)保、小貸的角色，將擔(dān)保轉(zhuǎn)變?yōu)楸?，向銀行提供擔(dān)保，銀行向賣方發(fā)放短期信用貸，并由保險(xiǎn)公司共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化了交易環(huán)節(jié)，縮短了交易周期。

總之，住房金融領(lǐng)域是一個(gè)極具潛力和誘惑力的市場(chǎng)，但創(chuàng)業(yè)者們卻是前路漫漫，任重而道遠(yuǎn)，不僅要思考如何才能找到差異化優(yōu)勢(shì)，還要盡力在政策高壓之下尋求破解之道。

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