從貨幣政策獨立性看樓市調(diào)控新邏輯

文丨證券時報 李宇嘉

12月2日訊，歐元之父羅伯特·蒙代爾有一個經(jīng)典論斷——三元悖論，即開放經(jīng)濟中，貨幣政策獨立性、資本自由流動與匯率穩(wěn)定這三個目標不可能同時達到。目前，隨著美元加息周期即將開啟，全球主要經(jīng)濟體貨幣政策出現(xiàn)收緊拐點，再加上美國重整制造業(yè)和貿(mào)易再平衡，外部環(huán)境的負面沖擊更大，我國貨幣政策更需要強調(diào)獨立性。因為，無論去產(chǎn)能、去杠桿，還是激活民間投資，或是經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，都需要較為寬松的貨幣政策。

同時，我國已成為全世界第二大資本輸出國，資本過剩和對外開放新格局下，資本流動越來越頻繁。按照三元悖論，我國必須要增強匯率的靈活性，2015年以來的匯改和本幣有序主動貶值，事實上就是增強匯率靈活性而有意為之。11月27日，央行副行長易綱稱，未來人民幣匯率完全有條件繼續(xù)保持在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定，就是對于近期匯率波動合理性的認同。

糾偏經(jīng)濟結(jié)構扭曲和主動擠掉資產(chǎn)泡沫，修復本幣“信用錨”，這是打掉匯率貶值預期的治根之本。今年以來，樓市過度繁榮對實體經(jīng)濟產(chǎn)生虹吸效應，每月新增1萬億左右的信貸中約一半是房貸。預算約束沒有硬化，2012年以來單邊推進金融創(chuàng)新，結(jié)果是影子銀行對樓市的大力扶持。今年以來，債券市場和影子銀行對房地產(chǎn)的接濟是史無前例的，粗略估計僅理財、保險、債券對接房地產(chǎn)的增量資金就有5萬億之巨。從實體經(jīng)濟角度看，樓市繁榮導致嚴重的結(jié)構扭曲。

樓市泡沫很嚴重。實體經(jīng)濟基本面和樓市供需面都不樂觀，但熱點城市房價2015年以來卻暴漲了50%左右，深圳房價甚至翻了一倍。因此，本輪房價暴漲是徹頭徹尾的資金驅(qū)動，與2015年上半年股市暴漲無本質(zhì)不同。本輪樓市泡沫之所以令人咋舌，要拜高杠桿所賜。居民房貸杠桿率從2014年初的20%上升到今年三季度的39.6%，今年前三季度新增房貸/新增商品房銷售額達到了50%，接近美國次貸危機前水平。

主動擠壓泡沫，一方面需要全面圍堵資金違規(guī)進入樓市。9月份以來，各地嚴打“首付貸”、“房抵貸”等場外加杠桿購房;滬深交易所和發(fā)改委全面收緊開發(fā)商公司債和商業(yè)地產(chǎn)債;“一行三會”全面封堵理財、信托、保險、資管等影子銀行資金違規(guī)進入樓市;國慶期間22個城市出臺樓市新政中，嚴查土地購置資金來源是政策重點;近期很多城市要求開發(fā)商必須以自有資金拿地。對于房貸業(yè)務激進的銀行，直接以行政措施限制新增額度，甚至叫停房貸投放。

另一方面，全面提高購房首付比例。近期，上海天津發(fā)布限貸加碼新政，這是近期熱點城市調(diào)控“第二季”的一個縮影。近期，杭州、武漢、南京、深圳等相繼啟動第二輪調(diào)控新政，進一步收緊杠桿是主基調(diào)。由此可見，在貨幣政策必須保持穩(wěn)健姿態(tài)的情況下，游資轉(zhuǎn)移戰(zhàn)場并致房價輪番上漲的壓力仍比較大。只有繼續(xù)收緊杠桿，才能擋住洶涌的資金涌向樓市，才能真正擠掉今年上半年過度加杠桿推升的資產(chǎn)泡沫。樓市筑起大壩攔截資金的同時，加快混合所有制改革、PPP落地，激活民間投資等等，讓資金漸進回歸實體經(jīng)濟，糾偏經(jīng)濟結(jié)構扭曲。

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