從Wework到氪空間,為何聯(lián)合辦公一定是自營模式?

未來計劃服務1億辦公人群的氪空間,距離聯(lián)合辦公的藍海核心地帶,尚有一段漫長的遠航。那時,氪空間就不止于一樁生意,而是一個物種多樣的超級生態(tài),劉成城說,“如果我給一萬人提供服務,那就是服務,如果我給一百萬人提供服務,那就是生態(tài)?!?/strong>19世紀中葉, 17歲的農(nóng)夫亞默爾揣著一夜暴富之夢,擠入了加利福尼亞的淘金大潮。

藏金的山谷里水源奇缺, 干旱燥熱,持續(xù)的干渴成了淘金者難以忍受的體膚之苦。

精明的亞默爾從短缺中發(fā)現(xiàn)了商機,他放棄了挖礦,轉(zhuǎn)而尋找水源,把水裝在壺里、桶里賣給淘金者,靠賣水而非挖礦,亞默爾很快成為了百萬富翁。

這就是”賣水理論”的來源。

聯(lián)合辦公,做得正是賣水的生意——在美國,聯(lián)合辦公的鼻祖Wework成立八年,最新的估值超過了200億美金;在中國,2016年成立的氪空間正在兇猛擴張,到2019年底,氪空間的管理面積,將超過150萬平米,但這一體量,也不過剛剛到達聯(lián)合辦公的入??凇泼鞂拸V的聯(lián)合辦公超級藍海,邊界尚遠。目前,聯(lián)合辦公行業(yè)僅占中國商業(yè)地產(chǎn)的1%,未來五年這一數(shù)字有望擴大至15%。

2017年,中國聯(lián)合辦公行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)合并、收購,目前公認的兩家最大聯(lián)合辦公企業(yè),分別是海外落地中國的Wework和本土成長起來的氪空間,而這兩家公司始終堅持的是自營模式。

10倍行業(yè)增速,150萬平米,22萬會員雖然Wework估值已經(jīng)高達200億美金,成為比肩Uber、Airbnb的共享經(jīng)濟三大巨頭之一,但在中國,聯(lián)合辦公的關(guān)注度一直未能趕上O2O、人工智能、共享出行的熱度。

高速增長的氪空間,或許有望改變這一狀況。

以每月新增4萬平米的擴張速度,氪空間預計今年年底,管理的社區(qū)面積將達到50萬平方米,年度增長速度超過300%,是行業(yè)整體水平的10倍。

按照目前的發(fā)展速度,預計2019年底,氪空間在中國和海外管理的社區(qū)總規(guī)模將超過150萬平方米,相當于近4個中國第一高樓上海中心大廈(43萬平方米)或者5個北京第一高樓中國尊(35萬平方米)的面積,服務22萬會員。遍布一二線城市成熟商圈的氪空間,將成為創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的城市地標。

但即便達到22萬人的服務規(guī)模,之于中國聯(lián)合辦公長遠的燎原之勢,也只是星點之火。

在時間維度,聯(lián)合辦公的需求,來源于持續(xù)井噴的中小微企業(yè)增量。

來自國家工商總局的數(shù)據(jù)顯示:截至2017年底,國內(nèi)現(xiàn)有市場主體9814.8萬戶,其中,企業(yè)3033.7萬戶,個體工商戶6579.4萬戶。2015年自上而下的“雙創(chuàng)”運動,加快了這一風潮,2017年,超過600萬家新注冊公司如同冰雪春融,蓬勃而發(fā)。

尋找辦公室和注冊地,是初創(chuàng)企業(yè)面臨的第一個難題,很多創(chuàng)業(yè)公司懼于成熟商圈寫字樓高昂的租金,一度在民居辦公,但民居里的辦公環(huán)境,難以招聘到員工。很多初創(chuàng)公司在民居辦公,面試者根據(jù)導航走到小區(qū),看一眼環(huán)境,掉頭就走,民居辦公很容易被認為是騙子公司。

中小微企業(yè)普遍面臨的囚徒困境,被聯(lián)合辦公消解了。國際知名咨詢機構(gòu)Frost & Sullivan報告數(shù)據(jù)顯示:在一線城市中,聯(lián)合辦公平均每年每人可以為企業(yè)節(jié)約1萬元以上,總額節(jié)省近三成。

價格降低了,環(huán)境和服務卻提升了,中小微企業(yè),也能享受可以類比谷歌等互聯(lián)網(wǎng)巨頭的5A級辦公環(huán)境。

從Wework到氪空間,為何聯(lián)合辦公一定是自營模式?


(以上為氪空間實景圖)

與此同時,大中公司的組織體系也變得越來越碎片化了。比如阿里巴巴集團,在全國有200個辦公地點,但只有十幾個辦公室的規(guī)模超過了百人以上。其他如中石油、中國銀行這樣的超級巨頭,也會基于互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型升級,孵化一些內(nèi)部創(chuàng)業(yè)項目,為了不受制于臃腫保守的集團管理體制,通常也會為小團隊在外選擇辦公地點。

如今,在氪空間的客戶里,七成來自于中小微企業(yè),另外三成則服務于大中型公司的靈活辦公需求,摩拜單車、今日頭條、泛??毓傻染讶腭v氪空間各地社區(qū)。

再從空間維度來說,Wework的樂觀預測說,未來聯(lián)合辦公將覆蓋30%的商業(yè)地產(chǎn)面積。氪空間的創(chuàng)始人兼董事長劉成城更為保守一點,他認為,在中國,這一比例有望在未來5年達到15%,目前,中國的聯(lián)合辦公面積在整個商業(yè)辦公物業(yè)總面積中的占比大約1%,意味著5年內(nèi)有14倍的增量空間。

再從上游來看,最近兩年,隨著經(jīng)濟增速放緩,以及電商和新零售帶來的沖擊,商業(yè)地產(chǎn)的日子不太好過,聯(lián)合辦公的入駐及其聚攏的人氣,可以重新激活商業(yè)地產(chǎn)的活力。氪空間位于上海徐匯區(qū)的一個社區(qū),原本是售賣紅木的專業(yè)商場,但生意越來越不好做,租戶來了又走,常年最多收到8成租金,氪空間的入駐,給其帶來了長期穩(wěn)定的租金。

因此,中小微企業(yè)持續(xù)不斷的增量,大中型企業(yè)組織分布化的趨勢,集結(jié)的洶涌勃發(fā)的可持續(xù)的外部需求,是氪空間高速增長的外部因素。

解碼氪空間:自營增長、全服務、高坪效盡管行業(yè)藍海超級寬廣,但觸礁者居多,不少聯(lián)合辦公項目未成先衰。2017年下半年一直到2018年初,并購和合并,是行業(yè)的關(guān)鍵詞,友商蒙眼狂奔,靠合并和并購,擴大規(guī)模,但氪空間的高速增長,卻依賴于內(nèi)生式擴張,按自營面積來算,氪空間已經(jīng)是中國聯(lián)合辦公的老大。

海面之上的規(guī)模和工位面積是重要的,比拼的是誰跑得快;但規(guī)模和速度不是唯一重要的,海面之下,冰山重重,萬千溝壑,其實考驗的是擴張效率、坪效比、服務質(zhì)量等等,氪空間的增長邏輯,就隱藏在海面之下。

第一,拒絕并購和加盟,堅持自營模式,有效擴張。

在聯(lián)合辦公行業(yè),有兩種模式,一是合并、并購、加盟,這種模式的好處在于,在規(guī)模上能夠快速領(lǐng)先,典型代表如2017年掀起多起并購的優(yōu)客工場。

但無論是Wework還是氪空間,甚至中國的商業(yè)地產(chǎn)巨頭萬達廣場,都沒有采取加盟模式,為什么?原因很簡單,加盟模式可以類比淘寶,而自營模式則是天貓或者京東。與個人購買貨品,質(zhì)量不達標還能退貨不同,企業(yè)入駐聯(lián)合辦公,一呆至少一年半年,搬遷成本極高,只有自營模式才能保證確定性的辦公設施、辦公環(huán)境和辦公服務。

以萬達廣場為例,早期萬達模式是把商鋪賣出去,但交付給商戶的商鋪,沒有了統(tǒng)一管理,變得雜亂無章,整個萬達廣場的體驗并不好,商鋪價格走低,王健林亦陷入持續(xù)兩三年的糾紛訴訟當中,后來萬達廣場都采取了自持、自營模式。

同理,美國的Wework和中國的氪空間,都采取了自營模式。

目前,氪空間的裝修風格非常多元,包括清新自然系列、人文藝術(shù)系列、低奢雅致系列、溫馨健康系列等等。

除了提供基本的辦公功能,還有功能完備的生活區(qū),氪空間在近期部分新開社區(qū)將率先獨創(chuàng)性的推出母嬰室、迷你KTV、影音室、瑜伽室、SPA和兒童休息室等一些功能區(qū)設施。新社區(qū)還將引入了被稱為“地球上最舒適安全座椅”的Herman Miller 椅子、價值16萬的EVERSYS(愛華仕)咖啡機,個別新社區(qū)還引入了Talos啤酒機,遠比普通寫字樓更人性,更時尚。

從Wework到氪空間,為何聯(lián)合辦公一定是自營模式?


(氪空間的生活服務設施非常完備)

第二,回歸商業(yè)本質(zhì),追求高坪效、高入駐率。

聯(lián)合辦公的主要營收模式還是以工位服務費為主,因此,入駐率是聯(lián)合辦公的生命線。

優(yōu)客工場曾透露,其辦公社區(qū)入駐率在80%以上。而氪空間公布的今年1-4月的數(shù)據(jù)顯示,其成熟社區(qū)平均入駐率達95%。坪效方面,過去半年新開業(yè)社區(qū)的日坪效(每平米營業(yè)額)已經(jīng)突破17元,而氪空間總裁鐘澍預計,新開社區(qū)的坪效將超過28元,是傳統(tǒng)甲級寫字樓的近4倍。

因此,氪空間雖然因為高速擴張尚處于虧損階段,但目前的虧損是基于取舍,而非能力。

可以類比的是,WeWork的利潤率,大概在30%左右,氪空間過去也曾達到這一水平,但劉成城希望學習小米,把利潤率控制在一定比例“我們希望是10%左右”。

第三,通過標準體系的建設,實現(xiàn)類萬達模式擴張。

氪空間之所以不并購,是因為其發(fā)展速度極快,100天線下開業(yè)12家社區(qū),平均一周開業(yè)一家社區(qū),一月開業(yè)4萬平米,單月新增規(guī)模就能排到行業(yè)第三,所以其高速增長沒必要通過并購實現(xiàn)。

快速擴張背后,是因為氪空間積累的空間標準化體系和專業(yè)的智慧供應鏈模式,統(tǒng)一管理成本、提升效率,讓工程造價降低20%,家具采購成本降低40%,縮短交付時間,將辦公使用效率提升30%。

以運營為例,從最初選址到簽署租賃協(xié)議,再到裝修建設,開業(yè)接受租戶,氪空間的整個流程僅需5個月左右時間,速度領(lǐng)先于整個商業(yè)辦公行業(yè)和聯(lián)合辦公同行。比如,很多寫字樓有異性空間,這些空間在氪空間能得到有效率用,借此提升5-10%的利用率。

未來計劃服務1億辦公人群的氪空間,兇猛的增長只是開了個好頭,駛?cè)胨{海核心地帶,還有一段漫長的遠航,那時候,氪空間就不僅僅是一個公司一樁生意,而是一個物種多樣的超級生態(tài),正如劉成城所說,“如果我給一萬人提供服務,那就是服務,如果我給一百萬人提供服務,那就是生態(tài)?!?/p>

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2018-05-25
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