酒店式公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”。英文名稱為“Extended Stay Hotel ”， 按照字面上翻譯的意思，是指相對(duì)較長(zhǎng)時(shí)間的逗留，但和長(zhǎng)租公寓半年起的居住時(shí)間相比，酒店式公寓的居住時(shí)間通常相對(duì)較短。

以EFC的萬(wàn)豪行政公寓為例，目前的142 間公寓房，從開(kāi)放式公寓到三居室公寓，配備齊全的客房設(shè)施，可以滿足個(gè)人、家庭等各種不同的居住情況。公寓不僅配備多個(gè)會(huì)議室和一間迷你劇院，還有自助餐廳、電影院和24小健身房，以及帶有桑拿房的室內(nèi)恒溫泳池及專用停車區(qū)域。

萬(wàn)豪國(guó)際杭州地區(qū)副總裁高煒東表示, 不同于青年公寓，行政公寓的服務(wù)人群更加高端和精準(zhǔn)，比如世界500強(qiáng)、外資企業(yè)中來(lái)中國(guó)出差的高管，或是國(guó)內(nèi)獨(dú)角獸的CEO、投資機(jī)構(gòu)的高級(jí)合伙人等。

以杭州黃龍EAC的奧克伍德為例，其平均出租率達(dá)到80%左右，酒店客源以國(guó)外商務(wù)客源為主，其中長(zhǎng)住客源達(dá)到40%左右。

此類人群，對(duì)價(jià)格的敏感程度低，更注重服務(wù)和體驗(yàn)，并且通常都是長(zhǎng)期穩(wěn)定的客戶。

“EAC和EFC，都是建工旗下成功的商業(yè)地產(chǎn)案例，但十年過(guò)去了，產(chǎn)品形式和運(yùn)營(yíng)模式，都發(fā)生了變化和調(diào)整?！苯üさ禺a(chǎn)集團(tuán)副總裁李麗回憶道，根據(jù)商業(yè)綜合體的不同情況，他們選擇萬(wàn)豪旗下不同的酒店式公寓品牌進(jìn)行合作。

在EFC，不僅有萬(wàn)豪行政公寓，也有萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際公寓這類更平民化的長(zhǎng)租公寓品牌，行政公寓12000-180000的月租金，套房接近2萬(wàn)每月，而澳美國(guó)際的租金在5000-8000之間。

據(jù)了解，澳美國(guó)際周末的入住率常年保持在70-80%，工作日通常是滿租的。

“科技人才，通常都是周末夫妻或者周末回家。”據(jù)滴滴司機(jī)王女士透露，周五滴滴的平臺(tái)上，都是去杭州城站和杭州東站的訂單。

事實(shí)上，相較于杭州本地的物價(jià)和地價(jià)，這樣的價(jià)格，并不具備很強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，但為什么EFC能夠吸引到萬(wàn)豪行政公寓入駐？

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EFC所在的位置距離阿里巴巴直線距離不到3公里，已經(jīng)成為杭州城西的科技人才和項(xiàng)目的集中地。

“EFC還未落成時(shí)，就已經(jīng)簽約成為了阿里巴巴的供應(yīng)商?！苯üさ禺a(chǎn)集團(tuán)高級(jí)副總裁李麗回憶道。

阿里巴巴和未來(lái)科技城的產(chǎn)業(yè)氛圍，是萬(wàn)豪選擇EFC的重要原因之一。

城西孵化出獨(dú)角獸氛圍的出現(xiàn)，伴隨而來(lái)的是寫(xiě)字樓租賃競(jìng)爭(zhēng)的空前激烈，其周圍高樓鱗次櫛比，還有夢(mèng)想小鎮(zhèn)中的孵化器，加速器，聯(lián)合辦公的差異化競(jìng)爭(zhēng)。

為了吸引更多的高薪人才和企業(yè)，適應(yīng)市場(chǎng)，建工在過(guò)去幾年，創(chuàng)立了跨國(guó)創(chuàng)投機(jī)構(gòu)G5。

據(jù)了解，EFC的寫(xiě)字樓區(qū)域幾乎沒(méi)有空置，而且租金最高也超過(guò)3元/每平方米每天，這比周圍的寫(xiě)字樓都要高出不少。

高煒東表示，未來(lái)科技城聚集了包括阿里巴巴在內(nèi)的眾多知名互聯(lián)網(wǎng)、高科技和金融企業(yè)，還有數(shù)以萬(wàn)計(jì)的海內(nèi)外創(chuàng)業(yè)者，這里是和硅谷一樣充滿機(jī)遇與挑戰(zhàn)的“未來(lái)都市”。

國(guó)際會(huì)議、商務(wù)談判培訓(xùn)等業(yè)態(tài)的豐富，帶來(lái)大量高端商務(wù)人士的短期、甚至中長(zhǎng)期的居住需求。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，酒店式公寓的毛利率要遠(yuǎn)高于長(zhǎng)租公寓，但是運(yùn)營(yíng)成本和運(yùn)營(yíng)模式有非常多的不同，前者更多還是用酒店管理的方式進(jìn)行集中式的管理，所以客戶對(duì)于品牌和服務(wù)的敏感度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于價(jià)格。

盈家生活CEO邢弢，此前在采訪中表示，對(duì)于房東來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)租公寓的管理最重要的增加，非固定租金的服務(wù)性收入。

但在酒店式公寓中，這部分費(fèi)用被直接折算在了租金之中。

比如，對(duì)于常年在外漂泊的家庭，兒童俱樂(lè)部所擁有的兒童活動(dòng)場(chǎng)地和兒童娛樂(lè)教育課程，是他們衡量是否居住的重要條件，其重要性遠(yuǎn)高于美食、購(gòu)物和娛樂(lè)設(shè)施。

對(duì)于高新人才和外籍人士來(lái)說(shuō)，這些是他們更看重的生活必需品，其中包括酒會(huì)、冷餐會(huì)等商務(wù)社交場(chǎng)所的配套。

酒店和公寓管理部總經(jīng)理趙潔補(bǔ)充，對(duì)于EFC的定位和市中心EAC的定位，是有一定差異的，EFC的定位更趨向于技術(shù)型人才或是未來(lái)獨(dú)角獸企業(yè)的高管，而市中心的EAC則更偏向于世界500強(qiáng)和傳統(tǒng)金融、銀行等工作者。

在品牌選擇上，因?yàn)槿f(wàn)豪旗下有超過(guò)30多個(gè)酒店的品牌，而萬(wàn)豪行政公寓是在長(zhǎng)租領(lǐng)域最符合EFC的。

行政公寓并不是唯一的選擇，而應(yīng)當(dāng)是最好的選擇。

高煒東表示，萬(wàn)豪會(huì)根據(jù)業(yè)主的需求和定位，推薦合適的品牌，和業(yè)主一起打造整個(gè)復(fù)合型的業(yè)態(tài)，會(huì)派遣專業(yè)的開(kāi)業(yè)籌備團(tuán)隊(duì)和業(yè)主方配合，解決消防、房間設(shè)施、房間材料等問(wèn)題。

雙方反復(fù)強(qiáng)調(diào)的概念是，未來(lái)將要打造“3個(gè)8小時(shí)”的高效品質(zhì)生活。

那么是否未來(lái)這樣的合作，會(huì)成為商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)配？

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據(jù)了解，今年年底，EFC LIVE歐美廣場(chǎng)也將對(duì)外營(yíng)業(yè)，屆時(shí)，EFC六大業(yè)態(tài)為業(yè)主提供工作、居住、社交娛樂(lè)、購(gòu)物的一站式未來(lái)生活體驗(yàn)。

趙潔強(qiáng)調(diào)，由于城市的不斷擴(kuò)大，現(xiàn)代人的生活越來(lái)越趨向于工作、娛樂(lè)的一體化，將浪費(fèi)在交通上的時(shí)間，減到最少。

這也是為什么城市商業(yè)綜合體不斷涌現(xiàn)，寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、公寓一體化越來(lái)越常見(jiàn)。

同時(shí)，在之前鋅財(cái)經(jīng)的了解中，公寓行業(yè)在今年引來(lái)了“國(guó)家隊(duì)”的加入，國(guó)家對(duì)于租賃市場(chǎng)的大力推進(jìn)，從政策層面落實(shí)到了土地出讓環(huán)節(jié)，國(guó)企介入的趨勢(shì)已十分明朗。

國(guó)資控股的萬(wàn)科和華潤(rùn)置地，已經(jīng)宣布將大舉進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。

通常來(lái)看，公寓這類標(biāo)的除了居住之外，還有一定的投資屬性。

以酒店式公寓為例，投資者以獲取不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)為資本，以出讓酒店使用權(quán)為手段，獲取利潤(rùn)，其本質(zhì)是投資獲利，購(gòu)房者雖然有產(chǎn)權(quán)但交出了使用權(quán)。

這也就是我們所說(shuō)的公寓托管。

而CBD不可能只滿足一類人群的需求，以EFC的公寓形態(tài)為例，澳美國(guó)際公寓和萬(wàn)豪行政公寓，能夠服務(wù)不同類型的群體。

澳美國(guó)際公寓數(shù)量有近100間，其價(jià)格大約是萬(wàn)豪行政公寓的1/2至2/3之間，萬(wàn)豪行政公寓142間，其品牌之間是相互補(bǔ)充的。

除上述200多間外，萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際（澳美國(guó)際和萬(wàn)豪行政公寓所在的樓）中的物業(yè)，大部分為業(yè)主自持經(jīng)營(yíng)，但也不排除，澳美繼續(xù)增加托管數(shù)量。

而據(jù)EFC方面透露，一位已入住萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際的業(yè)主表示，萬(wàn)豪行政公寓相比其他品牌，是一種舒適、品質(zhì)生活方式的象征，會(huì)增加此地的品牌和知名度，這讓他覺(jué)得非常開(kāi)心。

萬(wàn)豪行政公寓的基礎(chǔ)設(shè)施雖然服務(wù)自己的會(huì)員，但是在EFC生活、居住的所有人員，都可以享受到一定的折扣和優(yōu)惠。這對(duì)萬(wàn)豪和EFC來(lái)說(shuō)，能夠增加收入，而對(duì)本地的居民來(lái)說(shuō)，則是極大的利好。

趙潔補(bǔ)充，大體量CBD的商業(yè)綜合體，引入知名酒店式公寓品牌，會(huì)加速業(yè)態(tài)的形成，并聚集人氣。是整個(gè)綜合體配套的必要補(bǔ)充。對(duì)標(biāo)國(guó)際大都市，酒店式公寓和商業(yè)的結(jié)合是雙贏的標(biāo)配模式。

而巨頭企業(yè)的附近，也成為房產(chǎn)市場(chǎng)的必爭(zhēng)之地。

問(wèn)答

建工地產(chǎn)集團(tuán)副總裁 | 李麗

Q：物業(yè)方在考慮選擇合作的長(zhǎng)租公寓品牌時(shí)會(huì)考慮哪些？

A：公寓的運(yùn)營(yíng)和管理會(huì)涉及到很多細(xì)節(jié)的事情，對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，口碑和服務(wù)質(zhì)量格外重要。尤其酒店式公寓，知名的品牌有比較完整的服務(wù)體系和流程，這對(duì)物業(yè)來(lái)說(shuō)既省時(shí)又省力。而對(duì)一些長(zhǎng)租者而言，個(gè)性化管家的服務(wù)必不可少，這也是真正能吸引他們的重要條件。

Q：城市綜合體會(huì)繼續(xù)進(jìn)化么？

A：城市綜合體的體量已經(jīng)比10年前擴(kuò)大了很多，從前EAC是40萬(wàn)方，如今EFC是100萬(wàn)方。相比未來(lái)是否還會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大，是一個(gè)體量問(wèn)題。但我認(rèn)為更重要的還是類似重要超大體量的綜合體，是否有助于城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)推動(dòng)。EFC抓住了科創(chuàng)這個(gè)核心，在研發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、服務(wù)乃至第三方合作都以高層次及創(chuàng)業(yè)人才的需求為中心開(kāi)發(fā)。而未來(lái)隨著杭州這個(gè)準(zhǔn)一線城市的快速發(fā)展，這樣的大型綜合體他所發(fā)揮的效能或許不會(huì)受服務(wù)半徑的限制。

飛議

1.消費(fèi)下沉和消費(fèi)升級(jí)，目的都是找到增量市場(chǎng)，但有時(shí)候存量市場(chǎng)也同樣潛力巨大。

2.高凈值客戶雖然有利潤(rùn)點(diǎn)，但這個(gè)錢并不好賺，而同行，屌絲用戶雖然數(shù)量眾多，但單店的利潤(rùn)是遠(yuǎn)無(wú)法和高凈值用戶相比的。

文章 ∣ 啟明

編輯 ∣ 惠敏

攝影 ∣ 黃碩

手繪 ∣ 瑞蘭

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部分圖片來(lái)自網(wǎng)絡(luò)

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