上一周，杭州地產(chǎn)圈可謂動靜不小。
5月27日，恒隆廣場競拍得到前百井坊地塊，溢價超過100%，總價107億元，折合樓面價突破50000元/㎡，創(chuàng)下杭州土地樓面價的最高記錄。
地塊位于體育場路和百井坊巷之間，西靠銀泰百貨武林總店，與武林廣場僅一路之隔，地塊出讓面積44827㎡，容積率4.33，是杭州市中心僅剩不多的黃金地塊之一。
業(yè)內(nèi)人士笑稱，雖然地價距北上廣，還有一定差距，但是杭州開始邁入一線城市，商業(yè)綜合體迎來了新的期望。
第二天，美國萬豪國際集團(Marriott Interna-tional)旗下酒店式公寓品牌——萬豪行政公寓，在阿里巴巴旁EFC歐美金融城的落成，這也是杭州落成的首家萬豪行政公寓。
此前，萬豪在英國北部科技城落地短租酒店式公寓，最近又在杭州未來科技城，阿里巴巴所在地，落成長租式的萬豪行政公寓。
瞄準阿里巴巴旁的做法，難道是看中了附近巨大的人才市場？
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90后們經(jīng)常開玩笑，“反正靠自己是買不起房子了，不如吃好、用好，對自己好一點?！?/strong>
畢竟諸如杭州、西安、廈門之類準一線城市的房價，都已經(jīng)遠遠超出90后的收入范圍。就連被抖音帶紅的重慶地區(qū)，今年的房價也漲幅驚人。
“以前常說，早買房一年，少奮斗一年。現(xiàn)在可能是早買房一年，少奮斗一輩子?！敝貞c的一位姑娘說。
在這種環(huán)境下，長租公寓近年來異軍突起。
2017年，國內(nèi)租賃市場已達到11398億元人民幣，全國租賃人口已達到1.91億人。而一二線城市的合計租賃市場規(guī)模占比已達到46%，將近全國市場的一半。
萬科2017年三季度報告的數(shù)據(jù)，公司旗下泊寓數(shù)量已覆蓋24個一線及二線城市，累計開業(yè)82個項目，開業(yè)約2.4萬間，規(guī)模遠高于其他房企的長租公寓。
這個市場是多么的驚人。
依據(jù)租賃時間的長短，可簡單將公寓租賃分為長租和短租，而常見的三種類型則是，酒店式公寓、青年公寓和快捷酒店。
其中青年公寓最為常見，不僅吸引了地產(chǎn)開發(fā)商、酒店式公寓集團、早期創(chuàng)業(yè)團隊（參照互聯(lián)網(wǎng)模式）和大量資本的介入。
但問題也因此產(chǎn)生，青年公寓（尤其互聯(lián)網(wǎng)品牌公寓）發(fā)展數(shù)年后，依然無法擺脫“二房東”、“臟亂差”和“亂收費”等給人留下的印象，而且，由于宣傳定價不高，后期還會依靠水電費差價和各種服務費來確保收入。
今年2月，上海愛公寓被曝資金鏈斷裂，大量租客不僅失去了住所，同時仍需償還房租貸款。
這讓青年公寓在野蠻生長了數(shù)年后，第一次進入了行業(yè)的大調(diào)整，尤其是此前讓人充滿想象的租賃金融。“最早切入的實際上是分期租房。但現(xiàn)在基本絕跡了，特別是今年開始?！?/strong>此前的采訪中，水滴公寓的馮玉光說。
與青年公寓相比，雖然酒店式公寓在價格上高出不少，但所能享受和體驗到的服務卻是青年公寓無法比擬的。
酒店式公寓，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”。英文名稱為“Extended Stay Hotel ”， 按照字面上翻譯的意思，是指相對較長時間的逗留，但和長租公寓半年起的居住時間相比，酒店式公寓的居住時間通常相對較短。
以EFC的萬豪行政公寓為例，目前的142 間公寓房，從開放式公寓到三居室公寓，配備齊全的客房設施，可以滿足個人、家庭等各種不同的居住情況。公寓不僅配備多個會議室和一間迷你劇院，還有自助餐廳、電影院和24小健身房，以及帶有桑拿房的室內(nèi)恒溫泳池及專用停車區(qū)域。
萬豪國際杭州地區(qū)副總裁高煒東表示, 不同于青年公寓，行政公寓的服務人群更加高端和精準，比如世界500強、外資企業(yè)中來中國出差的高管，或是國內(nèi)獨角獸的CEO、投資機構的高級合伙人等。
以杭州黃龍EAC的奧克伍德為例，其平均出租率達到80%左右，酒店客源以國外商務客源為主，其中長住客源達到40%左右。
此類人群，對價格的敏感程度低，更注重服務和體驗，并且通常都是長期穩(wěn)定的客戶。
“EAC和EFC，都是建工旗下成功的商業(yè)地產(chǎn)案例，但十年過去了，產(chǎn)品形式和運營模式，都發(fā)生了變化和調(diào)整?！苯üさ禺a(chǎn)集團副總裁李麗回憶道，根據(jù)商業(yè)綜合體的不同情況，他們選擇萬豪旗下不同的酒店式公寓品牌進行合作。
在EFC，不僅有萬豪行政公寓，也有萬創(chuàng)國際公寓這類更平民化的長租公寓品牌，行政公寓12000-180000的月租金，套房接近2萬每月，而澳美國際的租金在5000-8000之間。
據(jù)了解，澳美國際周末的入住率常年保持在70-80%，工作日通常是滿租的。
“科技人才，通常都是周末夫妻或者周末回家?！?/strong>據(jù)滴滴司機王女士透露，周五滴滴的平臺上，都是去杭州城站和杭州東站的訂單。
事實上，相較于杭州本地的物價和地價，這樣的價格，并不具備很強的優(yōu)勢，但為什么EFC能夠吸引到萬豪行政公寓入駐？
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EFC所在的位置距離阿里巴巴直線距離不到3公里，已經(jīng)成為杭州城西的科技人才和項目的集中地。
“EFC還未落成時，就已經(jīng)簽約成為了阿里巴巴的供應商?！苯üさ禺a(chǎn)集團高級副總裁李麗回憶道。
阿里巴巴和未來科技城的產(chǎn)業(yè)氛圍，是萬豪選擇EFC的重要原因之一。
城西孵化出獨角獸氛圍的出現(xiàn)，伴隨而來的是寫字樓租賃競爭的空前激烈，其周圍高樓鱗次櫛比，還有夢想小鎮(zhèn)中的孵化器，加速器，聯(lián)合辦公的差異化競爭。
為了吸引更多的高薪人才和企業(yè)，適應市場，建工在過去幾年，創(chuàng)立了跨國創(chuàng)投機構G5。
據(jù)了解，EFC的寫字樓區(qū)域幾乎沒有空置，而且租金最高也超過3元/每平方米每天，這比周圍的寫字樓都要高出不少。
高煒東表示，未來科技城聚集了包括阿里巴巴在內(nèi)的眾多知名互聯(lián)網(wǎng)、高科技和金融企業(yè)，還有數(shù)以萬計的海內(nèi)外創(chuàng)業(yè)者，這里是和硅谷一樣充滿機遇與挑戰(zhàn)的“未來都市”。
國際會議、商務談判培訓等業(yè)態(tài)的豐富，帶來大量高端商務人士的短期、甚至中長期的居住需求。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，酒店式公寓的毛利率要遠高于長租公寓，但是運營成本和運營模式有非常多的不同，前者更多還是用酒店管理的方式進行集中式的管理，所以客戶對于品牌和服務的敏感度，遠遠大于價格。
盈家生活CEO邢弢，此前在采訪中表示，對于房東來說，長租公寓的管理最重要的增加，非固定租金的服務性收入。
但在酒店式公寓中，這部分費用被直接折算在了租金之中。
比如，對于常年在外漂泊的家庭，兒童俱樂部所擁有的兒童活動場地和兒童娛樂教育課程，是他們衡量是否居住的重要條件，其重要性遠高于美食、購物和娛樂設施。
對于高新人才和外籍人士來說，這些是他們更看重的生活必需品，其中包括酒會、冷餐會等商務社交場所的配套。
酒店和公寓管理部總經(jīng)理趙潔補充，對于EFC的定位和市中心EAC的定位，是有一定差異的，EFC的定位更趨向于技術型人才或是未來獨角獸企業(yè)的高管，而市中心的EAC則更偏向于世界500強和傳統(tǒng)金融、銀行等工作者。
在品牌選擇上，因為萬豪旗下有超過30多個酒店的品牌，而萬豪行政公寓是在長租領域最符合EFC的。
行政公寓并不是唯一的選擇，而應當是最好的選擇。
高煒東表示，萬豪會根據(jù)業(yè)主的需求和定位，推薦合適的品牌，和業(yè)主一起打造整個復合型的業(yè)態(tài)，會派遣專業(yè)的開業(yè)籌備團隊和業(yè)主方配合，解決消防、房間設施、房間材料等問題。
雙方反復強調(diào)的概念是，未來將要打造“3個8小時”的高效品質(zhì)生活。
那么是否未來這樣的合作，會成為商業(yè)地產(chǎn)的標配？
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據(jù)了解，今年年底，EFC LIVE歐美廣場也將對外營業(yè)，屆時，EFC六大業(yè)態(tài)為業(yè)主提供工作、居住、社交娛樂、購物的一站式未來生活體驗。
趙潔強調(diào)，由于城市的不斷擴大，現(xiàn)代人的生活越來越趨向于工作、娛樂的一體化，將浪費在交通上的時間，減到最少。
這也是為什么城市商業(yè)綜合體不斷涌現(xiàn)，寫字樓、商場、公寓一體化越來越常見。
同時，在之前鋅財經(jīng)的了解中，公寓行業(yè)在今年引來了“國家隊”的加入，國家對于租賃市場的大力推進，從政策層面落實到了土地出讓環(huán)節(jié)，國企介入的趨勢已十分明朗。
國資控股的萬科和華潤置地，已經(jīng)宣布將大舉進軍長租公寓領域。
通常來看，公寓這類標的除了居住之外，還有一定的投資屬性。
以酒店式公寓為例，投資者以獲取不動產(chǎn)產(chǎn)權為資本，以出讓酒店使用權為手段，獲取利潤，其本質(zhì)是投資獲利，購房者雖然有產(chǎn)權但交出了使用權。
這也就是我們所說的公寓托管。
而CBD不可能只滿足一類人群的需求，以EFC的公寓形態(tài)為例，澳美國際公寓和萬豪行政公寓，能夠服務不同類型的群體。
澳美國際公寓數(shù)量有近100間，其價格大約是萬豪行政公寓的1/2至2/3之間，萬豪行政公寓142間，其品牌之間是相互補充的。
除上述200多間外，萬創(chuàng)國際（澳美國際和萬豪行政公寓所在的樓）中的物業(yè)，大部分為業(yè)主自持經(jīng)營，但也不排除，澳美繼續(xù)增加托管數(shù)量。
而據(jù)EFC方面透露，一位已入住萬創(chuàng)國際的業(yè)主表示，萬豪行政公寓相比其他品牌，是一種舒適、品質(zhì)生活方式的象征，會增加此地的品牌和知名度，這讓他覺得非常開心。
萬豪行政公寓的基礎設施雖然服務自己的會員，但是在EFC生活、居住的所有人員，都可以享受到一定的折扣和優(yōu)惠。這對萬豪和EFC來說，能夠增加收入，而對本地的居民來說，則是極大的利好。
趙潔補充，大體量CBD的商業(yè)綜合體，引入知名酒店式公寓品牌，會加速業(yè)態(tài)的形成，并聚集人氣。是整個綜合體配套的必要補充。對標國際大都市，酒店式公寓和商業(yè)的結合是雙贏的標配模式。
而巨頭企業(yè)的附近，也成為房產(chǎn)市場的必爭之地。
問答
建工地產(chǎn)集團副總裁 | 李麗
Q：物業(yè)方在考慮選擇合作的長租公寓品牌時會考慮哪些？
A：公寓的運營和管理會涉及到很多細節(jié)的事情，對消費者來說，口碑和服務質(zhì)量格外重要。尤其酒店式公寓，知名的品牌有比較完整的服務體系和流程，這對物業(yè)來說既省時又省力。而對一些長租者而言，個性化管家的服務必不可少，這也是真正能吸引他們的重要條件。
Q：城市綜合體會繼續(xù)進化么？
A：城市綜合體的體量已經(jīng)比10年前擴大了很多，從前EAC是40萬方，如今EFC是100萬方。相比未來是否還會繼續(xù)擴大，是一個體量問題。但我認為更重要的還是類似重要超大體量的綜合體，是否有助于城市發(fā)展和經(jīng)濟推動。EFC抓住了科創(chuàng)這個核心，在研發(fā)、設計、施工、服務乃至第三方合作都以高層次及創(chuàng)業(yè)人才的需求為中心開發(fā)。而未來隨著杭州這個準一線城市的快速發(fā)展，這樣的大型綜合體他所發(fā)揮的效能或許不會受服務半徑的限制。
飛議
1.消費下沉和消費升級，目的都是找到增量市場，但有時候存量市場也同樣潛力巨大。
2.高凈值客戶雖然有利潤點，但這個錢并不好賺，而同行，屌絲用戶雖然數(shù)量眾多，但單店的利潤是遠無法和高凈值用戶相比的。
文章 ∣ 啟明
編輯 ∣ 惠敏
攝影 ∣ 黃碩
手繪 ∣ 瑞蘭
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部分圖片來自網(wǎng)絡
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