拆掉公司與公司之間的墻,另類辦公空間竟能融資近5億!

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2008年金融危機席卷全球,年末,北京的冬天異常寒冷。

剛出來創(chuàng)業(yè)的張劍,如往常一樣,只點了一杯咖啡,在望京某咖啡廳固定靠窗的位置,待上一整天。

幾天后,在咖啡廳老板“威脅”的眼神下,他不得不去朋友公司“蹭”辦公場地,結(jié)果,卻被前來談合作的客戶,質(zhì)疑成皮包公司;隨后,他幾經(jīng)輾轉(zhuǎn)搬進了CBD財富中心寫字樓里,光消防就“折騰”了4個月……

“如果那時候有聯(lián)合辦公,我毫不猶豫就去用?!?/strong>張劍苦笑著說道。

10年后,張劍的納什空間成為了全國運營面積最大的共享辦公企業(yè),工位超過8萬個,這家2013年創(chuàng)立的公司,近日又獲得最新一輪近5億的融資。

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辦公區(qū)改造前后對比

十年前,張劍肯定不曾想到,自己最想解決的“折騰”,竟會是今日擁有萬億市場的聯(lián)合辦公。

今年,優(yōu)客工場、納什空間及氪空間,霸占著行業(yè)綜合排名前五名。

不同于萬科高管毛大慶親自操刀的優(yōu)客工場,或是有著36氪媒體背書的氪空間,納什空間團隊雖然是從地產(chǎn)、金融、互聯(lián)網(wǎng)等轉(zhuǎn)型的幾個大老爺們,但過去數(shù)年異常低調(diào)。

草莽生長之后,聯(lián)合辦公在今年迎來了并購和洗牌。

政府補貼紅利耗盡,巨額融資不斷涌進,打法和流派逐漸形成。表面合作與競爭看似一團和氣,實際戰(zhàn)場早已硝煙彌漫。

亂世之中想要勝出,要產(chǎn)品,要技術(shù),更要戰(zhàn)略和膽識。

彎路和坑,都逃不過

去年12月,位于國家奧運場館鳥巢、水立方之北的納什空間鳥巢旗艦店開業(yè),理財18,是最早入駐的企業(yè)之一。

“主要看服務(wù)不看價格。公司人數(shù)不固定,需要一定的彈性和私密空間?!眲?chuàng)始人吳應華告訴鋅財經(jīng)記者。

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80后、90后的“千禧一代”逐漸成為職場主力,聯(lián)合辦公市場開始被拉開了一道口子。

據(jù)了解,80%以上80后職場人有過跳槽經(jīng)歷,其中跳槽次數(shù)達到3次以上的,達到了45.7%,90后跳槽5次以上的,達到了11.6%。

而這樣的現(xiàn)象,對于早期公司來說,非常不利。大空間浪費流動資金,小空間又顯得排場不足,而注冊公司、辦公室租賃、注冊申報等事情,繁瑣到懷疑人生。

潛在機會一直存在,市場在2013年還沒有完全起來。

一開始都會出錯。引進的項目不全是好項目,導致沒有強大的運營體系來支撐,而一下子要把體系培養(yǎng)起來,很多人都跟不上?!睆垊貞浿酝?jīng)歷,“納什的第一個工作室項目,只有60平米的規(guī)模,北大清華的研究生在里面做店長和資產(chǎn)管理?!?/p>

“那時候人員是頂配,客戶來聊的時候,說你們文化素質(zhì)還挺高,怎么跑來做這個?”

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真正的市場起來,是2015年“雙創(chuàng)”浪潮。

2015年4月,毛大慶從萬科離職建立了優(yōu)客工場,次年6月,完成了首個海外項目; 2016年初,氪空間從集團正式拆分,獨立運營,一年零九個月的時間,全國已有30個社區(qū);同年,納什的空間規(guī)模也增加了20倍以上。

那時的聯(lián)合辦公市場百花齊放,最多的時候,全國超過了4200家。

而到了今年,市場完全變了。

據(jù)不完全統(tǒng)計,2017年3月至今,聯(lián)合辦公領(lǐng)域共完成8次收購或合并。

優(yōu)客工場三個月內(nèi)完成對洪泰創(chuàng)新空間、無界空間和We do聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社的并購,并購后市場估值近110億元,全球有160個社區(qū);氪空間今年1-4月,新增簽約面積15萬平米,工位數(shù)達到3.5萬個。

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城市會客廳

此前鋅財經(jīng)報道過的裸心社,在今年被We Work 以25億收購。

氪空間董事長劉成城對此的表態(tài)是,“很遺憾看到又一家‘外資企業(yè)’在中國的失利,盡管這次并購,不過是兩家外企同行企業(yè)在國內(nèi)的抱團,并無多大意義和影響?!?/p>

而兩年前的氪空間,依然是只找舊樓和便宜樓的知名創(chuàng)投孵化器,忽略地段與位置,補貼和政策是關(guān)鍵。而入駐氪空間,也并不代表就能被36氪報道,因為媒體和空間相互獨立,36氪對早期項目報告審核要求較高。

“我們之前還是屌絲思維,找舊樓和便宜的物業(yè),后來發(fā)現(xiàn)不對,要找有共享價值的樓?!彪纯臻g總裁鐘澍曾說道。

地產(chǎn)的邏輯就是位置,地段代表人流量。紅星美凱龍商場近3萬平米空間,納什能為白天生意慘淡的商場,帶去超4千人的常駐流量,結(jié)合晚上和周末,將商場整個可利用的空間、時間價值,聯(lián)系起來?!睆垊τ檬直葎澲f道。

空間的核心是商業(yè)地產(chǎn),地段和位置,最初品牌要在市中心,而最后,品牌所到之處就是商圈和市中心。

相比創(chuàng)投的復雜和不可控,地產(chǎn)的市場顯得穩(wěn)定且豐富,每一平米都可以創(chuàng)造奇跡。

模仿模擬還是自成一體

在行業(yè)不斷強調(diào)大客戶和2B、2G概念時,經(jīng)常被看做“異類”的納什空間,考慮到企業(yè)成長及中國企業(yè)的實際需要,推出了“超級工作室”。

將老板間、會議室、茶水間等幾大重要模板集合于一體,滿足10人以上規(guī)模辦公需求。首創(chuàng)的“聯(lián)合+獨立”模式,能讓入駐聯(lián)合辦公區(qū)的企業(yè),繼續(xù)在納什直接完成辦公場地的升級。

這個產(chǎn)品,并不是拍腦袋想出來的。從1.0到2.0的一年時間里,納什對辦公室、水吧、廚房等所有功能板塊設(shè)計都經(jīng)過無數(shù)次的推倒重來,才從樣板間變成了現(xiàn)在的拳頭產(chǎn)品。

“2.0是實現(xiàn)標準化和規(guī)模化,以后多地復制沒問題,從裝修到拎包入駐,只需要兩周。

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VR視角下超級工作室效果圖

不同于氪空間側(cè)重空間利用率要高,納什更在意用戶體驗。

3M(300mm)是建筑行業(yè)通用的模數(shù)?,F(xiàn)代辦公空間,墻之間的距離通常是2米4或者3米6(300的倍數(shù)),除掉1公分的踢腳線,擺不下3套常規(guī)1米2的桌椅。

“定制的桌椅,能讓一個空間多15%的工位。”鐘澍在之前采訪中提到。

“但最大的錯覺是很多人都認為上班沒發(fā)生多大改變,事實上,辦公理念一直都在變化,現(xiàn)在的人就更追求體驗?!奔{什的高級設(shè)計師如月雪浩告訴鋅財經(jīng)記者。他來自日本,卻說著一口流利的普通話。

如月強調(diào)要追求無形的觸感,一把經(jīng)過反復推敲的辦公椅體現(xiàn)了他們的觀察。

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舉例來說,一家公司的財務(wù)與銷售,兩者的工作性質(zhì)決定了兩者所用椅子的差別。財務(wù)長期坐班,軟的坐墊椅對腰椎會產(chǎn)生傷害;而銷售成天在外,在椅子上停留的時間不長,他需要的是舒服。

當一家聯(lián)合辦公倒閉時,僅剩的固定資產(chǎn)就是桌椅,這些資產(chǎn)會被“買賣”,物業(yè)是要場地復原的,而這些固定資產(chǎn),到最后竟成了負資產(chǎn)。

所以,公司一般都選擇在淘寶下單,自己組裝,桌椅搖晃、插座的設(shè)計,有時候會讓人非常抓狂。

“同行里總有人為了減少成本,去以次充好,但人不是機器,舒適地工作不也是聯(lián)合辦公所追求的嗎?”張劍反問道。

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先解決客戶的屁股問題,再解決客戶的用腦問題。

此外,通用型的場地模板,是否能夠滿足客戶的不同需求,也是一個問號。

特別是對于客戶的一些定制需求,光有模板是不夠的。

“最簡單的,就是能讓用戶發(fā)出‘哇’的感嘆?!比缭绿统鍪謾C,對著納什空間與中糧合作的項目設(shè)計樣圖,分析道:“五感的刺激來源于細節(jié)設(shè)計,中糧這個項目,就融合了紅磚、綠植及其他農(nóng)業(yè)元素進去,太硬的辦公空間里,需要一些軟的設(shè)計去搭配,即formal與unformal的結(jié)合?!?/p>

能把空間內(nèi)的產(chǎn)品做成特色是必需,模式的創(chuàng)新和突破,也同樣重要。

狙擊,拼速度還是服務(wù)?

根據(jù)企業(yè)增長咨詢公司Frost & Sullivan對聯(lián)合辦公行業(yè)的研究結(jié)果,預計到2022年,中國聯(lián)合辦公市場的空間面積可達到7,890.7萬平方米,年復合增長率預計達到50.2%,占商業(yè)辦公物業(yè)總面積的16.36%。

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而目前,這個市場才被打開了1%。

并購已是行業(yè)必然趨勢,一個行業(yè)迅速發(fā)展,到逐漸減少,有自己發(fā)展的,有倒閉的,就有整合的,是自然周期導致的結(jié)果。

張劍也認可這個觀點。

但擴張越快,盈利是否越快?能夠拿到低價房源的企業(yè),是否在這時候就有了優(yōu)勢?

張劍扶了下眼鏡,自信地笑道:“毛總拿房源有優(yōu)勢,我也有房地產(chǎn)背景,也有我的優(yōu)勢。其實大家都有行業(yè)資源,拿地的方式和價格都不一樣,但這并不是大問題,還是服務(wù)上要做出差異化?!?/p>

優(yōu)客工場通過加盟、掛牌、并購等方式擴張體量,氪空間也通過每月新增4萬平米的節(jié)奏進行野蠻趕超。

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但納什空間似乎不為所動?!皳屢?guī)模不是最終的玩法,真要拼規(guī)模的話,我們也已遙遙領(lǐng)先,別人也拼不過我們,錯位競爭才是現(xiàn)在頭部玩家要去做的事情。

以優(yōu)客工場為例,雖在門店數(shù)量及會員規(guī)模上和We Work差別只有2倍左右,但二者估值卻相差將近10倍。

We Work全球化的網(wǎng)絡(luò)規(guī)模,仍存在不能被快速復制和模仿的生態(tài)壁壘。

毛大慶將“社群生態(tài)”的升級迭代,定義“用一張桌子連結(jié)整個世界”,但基于中國企業(yè)含蓄的文化背景,社群生態(tài)的輸出恐怕僅在概念階段。

一味地模仿We Work沒有前途,我們成立的更早,也不存在模仿,本質(zhì)上我們不一樣,We Work服務(wù)的是美國客戶全球化,納什服務(wù)的是中國客戶全國化。”張劍告訴鋅財經(jīng)潘越飛。

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這個觀點和優(yōu)客工場相似,但做法和細節(jié)卻大有不同。

“中國與歐美存在文化差異。歐美人性格開放,酒吧里碰個杯就能暢聊;中國人性格內(nèi)斂,免費啤酒擺在那,兩個陌生人也不會輕易熟絡(luò)起來。中國的聯(lián)合辦公,賽道要符合中國國情。”納什空間合伙人史志雋說道。

差異化只是地產(chǎn)資源和本土化的打法,本土的文化和社交方式的特點,更需要被照顧好。

“我們希望能做企業(yè)的第一間辦公室,也希望做他們最后一間辦公室”,這是帶著書生氣息的理科男張劍,在采訪時重復得最多的一句話,“而我相信的是,好的火鍋會說話,好的空間服務(wù),自己也會傳播。

聯(lián)合辦公市場藍海依舊還在,有打破空間的,就有在空間服務(wù)上,再做服務(wù)的。在這片“空間即入口”的疆土上,廝殺的場景仍在上演。

問答

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納什空間創(chuàng)始人兼CEO | 張劍

Q:和同行他們相比,納什空間的核心競爭力體現(xiàn)在哪些地方?

A:納什空間有三?。菏〕杀?、省時間、省精力。其實不同的公司都有不同的優(yōu)勢,我覺得我們更了解80后、90后創(chuàng)業(yè)者的需要,包括年齡和經(jīng)歷,他們遇到的我們都遇到過。而且他們很多是沒有經(jīng)歷過的,在對于產(chǎn)品的把握上,我覺得我們肯定是能更準一點兒。當然,在產(chǎn)品上,大家也可以互相學習,因為我們首先是從需求出發(fā),我們不會去模仿任何的東西。

Q:在空間的附加值方面,未來它還有哪些可操作性?

A:我們給業(yè)主或者是資產(chǎn)擁有方提升了很大的價值。我們進來之后,租金提升了,它的客戶質(zhì)量提升了,其實它的資產(chǎn)價值就提升了。所以,我們都是雙贏和共贏,我們也希望起到這樣的作用。

飛議

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1、口碑,是一個生意、服務(wù)、事業(yè)長期做下去的一個前提。撞上風口或是不撞上風口,聯(lián)合辦公都要冷靜地去做。

2、未來聯(lián)合辦公的業(yè)態(tài)會多元化,盈利模式也會更加多元化。在這個整合潮里,探索多元化收入來源,挖掘盈利點,提升溢價率,是每個聯(lián)合辦公企業(yè)的立身之本。

文章 ∣ 璐璐 啟明

編輯 ∣ 瑞蘭

攝影 ∣ 黃碩

手繪 ∣ 瑞蘭

?本文版權(quán)歸“鋅財經(jīng)”所有

部分圖片來自網(wǎng)絡(luò)

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2018-06-11
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