坐穩(wěn)“銷售之冠”，碧桂園為何能持續(xù)領跑？

3月18日，碧桂園控股有限公司（股票代碼：02007.HK）在港披露全年業(yè)績。2018年，碧桂園共實現(xiàn)歸屬公司股東權益的合同銷售金額約人民幣5018.8億元，同比增長31.25%。

2018年，碧桂園營收、毛利潤、凈利潤等核心財務指標均有大幅增長。在去年房地產行業(yè)降溫的背景下，碧桂園取得這樣的成績實屬不易，但這一切都與碧桂園前幾年正確的戰(zhàn)略布局和強有力落地有直接關系。

銷售額甩開萬科，碧桂園交出一份滿意答卷

自2018年7月起，碧桂園僅公布權益銷售數(shù)據(jù)，不再公布全口徑銷售數(shù)據(jù)，但第三方統(tǒng)計機構克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年碧桂園全口徑銷售金額7287億元，同比增長32%，蟬聯(lián)第一。對比來看，萬科以6069.5億元，同比增長14.54%，位居第二；恒大以5513.4億元，同比增加10.1%，位居第三。

從房地產市場最關鍵的指標即合同銷售額來看，碧桂園甩開萬科超過1000億，是市場當之無愧的領跑者。增速方面，「碧萬恒」三巨頭的銷售額只有碧桂園的增長率超過30%，遠超其他兩家，如此體量下能有如此強勁的增長，著實不易。

從營收和凈利潤來看，2018年碧桂園也交出了一份讓市場滿意的答卷。財報顯示，2018年碧桂園營業(yè)收入約為3790.8億元，同比增長約67.1%；毛利約為人民幣1024.8億元，同比增長約74.3%；凈利潤約為人民幣485.4億元，同比增長約68.8%。即便是放到整個房地產市場來看，碧桂園營收和利潤的增長能力都無人能出其右。

截至2018年12月底，碧桂園業(yè)務遍布中國內地31個省/自治區(qū)/直轄市、269個地級市、1156個縣/鎮(zhèn)區(qū)，成為地區(qū)覆蓋度最高的中國房地產企業(yè)。在業(yè)績增長的同時，碧桂園在全世界的影響力也在提升。碧桂園去年再次入選《財富》雜志世界500強企業(yè)，排名大幅攀升114位，至353位，成為榜單中排名躍升最多的中國企業(yè)之一。

安然度過寒冬，碧桂園經受住考驗并非偶然

2018年，房地產行業(yè)可謂是風起云涌，令人琢磨不透的一年。在“房住不炒”的政策指引下，各地區(qū)房地產政策表現(xiàn)趨嚴，調控措施更細節(jié)、更全面，去杠桿降溫也成新主題。房地產企業(yè)融資環(huán)境趨緊，融資成本明顯上升，國內房地產行業(yè)中大部分企業(yè)因為高速擴張而處于現(xiàn)金流緊繃狀態(tài)。

在這樣的大背景下，如今市場上，僅有少數(shù)運營能力較強的企業(yè)，能夠讓現(xiàn)金流在內部良性運轉，實現(xiàn)企業(yè)的自我造血功能，從而做到連續(xù)多年的凈經營現(xiàn)金流為正值，碧桂園則是表現(xiàn)最為突出的企業(yè)之一。

財報顯示，碧桂園全年房地產權益銷售現(xiàn)金回籠約人民幣4557.9億元，權益銷售回款率高達91%。得益于銷售回款額的大幅度增加，碧桂園截至去年末的凈經營性現(xiàn)金流連續(xù)第三年為正。截至12月31日，公司賬面擁有現(xiàn)金余額2425.4億，占總資產比例14.9%。另有約3017億銀行授信額度尚未使用。

截至去年末，碧桂園凈借貸比率僅為49.6%，同比下降7.3個百分點。尤其難能可貴的是，作為一家快速成長的企業(yè)，碧桂園已連續(xù)多年保持了凈借貸比率低于70%，這在國內一線地產軍團中十分罕見。

在土地儲備和全國布局方面，碧桂園也為持續(xù)的銷售現(xiàn)金流入提供了保障。隨著2018年下半年碧桂園項目首次進入西藏，碧桂園完成了進駐中國內地所有省份的布局。財報顯示，截至2018年12月31日，碧桂園在國內已簽約或已摘牌的權益土地儲備已經達到約2.4億平方米，其中未售權益可售貨值約1.7萬億元，可滿足集團未來三到四年的銷售量。

值得一提的是，公司前瞻性地深度布局粵港澳大灣區(qū)，可售資源充足，領先同行。碧桂園位于粵港澳大灣區(qū)的權益可售資源達3721.2億元，可售建筑面積約2544.5萬平方米。另外灣區(qū)內有潛在權益可售資源約5554億元，與已獲取的權益可售資源合計9275億元，發(fā)展空間巨大。

除了在現(xiàn)金流和土地儲備的前瞻性布局之外，2018年的碧桂園也在不斷嘗試業(yè)務多元化布局。一方面，基于產城融合戰(zhàn)略布局科技小鎮(zhèn)，通過以產帶城、以城促產、產城互動實現(xiàn)生產、生活、生態(tài)「三生融合」；另一方面，則是將長租業(yè)務通過“長租社區(qū)”和“長租城市”的概念形成多業(yè)態(tài)組合，在住宿以外提供商業(yè)配套、辦公需求、各類創(chuàng)意企業(yè)辦公地點等需求，整體打造成生態(tài)鏈閉環(huán)。

再造一個碧桂園，打造高科技綜合性企業(yè)

去年發(fā)布半年報時，碧桂園董事局主席楊國強發(fā)表了題為《行穩(wěn)致遠！楊國強致投資者的一封信》的公開信。2019年度會議上，楊國強進一步確立了未來碧桂園三個重點：地產、農業(yè)、機器人。

透過這三個關鍵詞，碧桂園作為一家「高科技綜合性企業(yè)」的藍圖愈發(fā)清晰起來。對碧桂園來說，地產是根本所在，必須要有穩(wěn)定持續(xù)的盈利能力，而農業(yè)和機器人產業(yè)則為企業(yè)提供新的發(fā)展動能，在地產之外再造一個碧桂園。

1、抓住鄉(xiāng)村振興的機會，助推農業(yè)生產發(fā)展，以此強化產業(yè)鏈優(yōu)勢。

如今中國消費升級趨勢不可阻擋，三四線城市居民對住房的改善性需求也在快速提升，這個市場還有很大的增長空間。雖然碧桂園是所有房地產巨頭里面最重視三四線城市的，但在一二線城市市場競爭逐漸飽和的情況下，三四線城市已成為房地產企業(yè)重要突圍的方向。

作為業(yè)內唯一的全產業(yè)鏈覆蓋的企業(yè)，助推農業(yè)生產則是碧桂園布局鄉(xiāng)村市場關鍵的一步棋。通過助推農業(yè)生產，碧桂園將借助房地產行業(yè)積累的經驗運用在農業(yè)生產領域，也即通過規(guī)?；N養(yǎng)殖，實現(xiàn)農產品育種、生產、加工、物流、銷售等產業(yè)流程一體化，與農民共享現(xiàn)代農業(yè)發(fā)展的紅利。

與此同時，碧桂園還通過社區(qū)生活服務品牌——鳳凰優(yōu)選，在農產品與消費者之間嫁接起一道直通的橋梁，為業(yè)主提供更好服務的同時也為農民的增收致富提供助力。未來則可以進一步提供教育、交通、商業(yè)超市、酒店等配套，實現(xiàn)在鄉(xiāng)村市場的全產業(yè)鏈布局。

《中國智慧農業(yè)行業(yè)市場深度調研及2017~2021年投資商機研究報告》中數(shù)據(jù)顯示，早在2013年，我國智慧農業(yè)的產業(yè)規(guī)模已達到4000億元，僅以應用（硬件和網絡平臺以及服務）為基礎的智慧農業(yè)市場就有望在2022年達到184.5億美元的規(guī)模，年均復合增長率13.8%。

對碧桂園來說，通過發(fā)展現(xiàn)代農業(yè)以及社區(qū)新零售，響應國家助力鄉(xiāng)村振興的政策，農民在這個過程中得以增收致富，碧桂園則通過深入智慧農業(yè)找到新的業(yè)績增長點，而這又進一步拉動三四線城市的房產消費，最終形成一個完美的閉環(huán)。

2、基于房地產本身，深耕機器人產業(yè)，向服務和制造不斷延伸。

在深耕三四線市場之外，碧桂園還在積極向地產外的科技產業(yè)擴展。按照碧桂園的規(guī)劃，未來五年內，將在機器人領域投入至少800億元，最終使機器人廣泛地運用到建筑建造、社區(qū)服務、生活起居等各類場景當中。

對于碧桂園來說，機器人業(yè)務具有極高戰(zhàn)略價值。一方面，機器人在建筑行業(yè)已開始被廣泛應用，未來十年，裝配式建筑的推廣與普及，也將會為建筑機器人的標準化作業(yè)奠定良好基礎。

借助各類建筑機器人，碧桂園不僅可以實現(xiàn)更高效率得生產，減少建筑成本，更重要的是降低潛在的人身傷害，杜絕各種生產過程中的安全事故，將危險發(fā)生的幾率不斷降低。

另一方面，房地產行業(yè)的龐大體量，能夠為機器人業(yè)務提供足夠的市場空間，這將成為房地產之外的新增量。除了建筑行業(yè)的需求之外，工業(yè)機器人市場未來五年將達到5000億元，碧桂園完全有可能在這個市場實現(xiàn)彎道超車。

與此同時，家用服務類機器人的市場規(guī)模也將井噴，這將能幫助碧桂園實現(xiàn)房產之外，生活場景的進一步延伸。作為房地產開發(fā)商，抓住居住升級需求，給居民一個放心滿意的居家環(huán)境至關重要，這在未來可能不僅僅只是居住的小區(qū)環(huán)境，更包括各類生活服務的基礎設施，家用機器人很可能是實現(xiàn)居住業(yè)務形態(tài)全覆蓋的重要場景。

總結來看，作為房地產行業(yè)標桿企業(yè)，碧桂園深耕地產多年，本身具有資源和土地優(yōu)勢，蟬聯(lián)房產銷售額第一絕非偶然，但這家公司打破舊有的模式，不斷進行自我革新的勇氣卻值得稱贊，而這或許也為未來進一步騰飛埋下了伏筆。

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