我在日本開民宿:一個(gè)溫州90后的異國炒房之路



文/許伊雯

編輯/羅傳達(dá)

2019年,隨著創(chuàng)業(yè)水位提升,更多人把目光投向海外,過去在中國發(fā)生的故事,如今在印度、俄羅斯、巴西、非洲等海外上演,出海讓他們有了新的創(chuàng)業(yè)起點(diǎn)和增長引擎。

大航海的時(shí)代,踐行者的故事需要被關(guān)注,鋅財(cái)經(jīng)采訪了一系列出海企業(yè)、行業(yè)、人物,希望呈現(xiàn)有價(jià)值的商業(yè)報(bào)道。以下是一群90后在日本東京的“房事”歷程。

核心團(tuán)隊(duì)僅15人,絕大多數(shù)是90后,沒人認(rèn)為這樣一群人能輕易做成一個(gè)品牌,遑論“全球品牌”。但事情正與常人“認(rèn)為”的相反。

前不久,宅東(ZAITO)在溫州國家大學(xué)科技園,搞了一場“全球品牌發(fā)布會(huì)”。CEO周元?jiǎng)P,站臺(tái)40分鐘,控場力熟稔。

周元?jiǎng)P稱,宅東剛成立不到1年,專注于打造日本東京核心城區(qū)的“實(shí)用主義獨(dú)棟民宿”。“我們已經(jīng)在東京自持5棟樓和3塊地皮?!?/p>

他們計(jì)劃在2020年日本奧運(yùn)會(huì)前,完成50幢獨(dú)棟置業(yè)、500個(gè)房間,立志做日本(東京)第一民宿品牌。

宅東這份事業(yè),背后是一個(gè)處在風(fēng)口中的賽道。

2018年6月,日本《新民宿法》(以下簡稱“新法”)頒布,整頓不合規(guī)民宿。行業(yè)遭遇大洗牌,光是Airbnb就下架近4萬套房。這造成了行業(yè)大缺口,此前有報(bào)道稱,2020年日本酒店客房缺口將達(dá)1萬間。

在新法的環(huán)境下,日本個(gè)體投資民宿戶單打獨(dú)斗的時(shí)代已悄然過去,大資本開始進(jìn)入,成了如今投資日本民宿業(yè)的一股潮流。

資深房產(chǎn)投資者洪粵申告訴鋅財(cái)經(jīng),過去半年來,他走在大阪的日本橋、心齋橋和難波路上,基本每隔一兩百米就能看到一棟酒店或者一戶建民宿拔地而起,中國人的身影隨處可見。

重金買樓

在日本做民宿,首先要解決房子的問題,買樓是一個(gè)辦法。

在資深玩家沈翔看來,在日本買房子的另外一個(gè)好處就是,產(chǎn)權(quán)是自己的。

還不限購,外國人有錢就可以在日本無限購買。近年中國人在日本置業(yè)買樓的,有經(jīng)商的、投資的、留學(xué)生,還有的為養(yǎng)老、為后代著想的。

對(duì)于宅東這樣的投資者來說,買樓,又分兩步同時(shí)進(jìn)行,一步是自己直接買現(xiàn)成的樓;另一步是直接買地,然后平地造樓。所以說宅東的資產(chǎn)比較重。

同在這個(gè)賽道的有一居創(chuàng)始人戴周穎告訴鋅財(cái)經(jīng),“在民宿這個(gè)行業(yè),我覺得特別明顯的是,有資產(chǎn)就不怕沒流量?!彼隙速Y產(chǎn)的重要性。

楊杰是宅東進(jìn)軍東京置業(yè)的關(guān)鍵人物。除了合伙人的身份,楊杰還是開誠株式會(huì)社社長、東京拓殖大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士,從事房產(chǎn)8年,不折不扣的90后,

早在新法搖搖欲墜之時(shí),宅東聯(lián)合創(chuàng)始人張成就通過朋友介紹,與他有過合作想法。新法出臺(tái)前的東京4月,張成、周元?jiǎng)P和楊杰,三人在一家居酒屋見面,從日本經(jīng)濟(jì)聊到日本民宿,暢談三夜。

三人達(dá)成約定:在東京做大做強(qiáng)宅東。

去年,宅東買下第一幢獨(dú)棟商用樓,取名“菊川”,加稅總價(jià)700多萬元人民幣。嘗到甜頭的宅東隨后開始收樓、收地:均位于東京都墨田區(qū)的3幢樓和2塊地。墨田區(qū)有日本最高建筑晴空塔,又名天空樹,相撲比賽、煙火大會(huì)均在此舉行。

周元?jiǎng)P向鋅財(cái)經(jīng)介紹他們的樓地花銷:“橫川錦糸町的均價(jià)29398元/㎡,總價(jià)約1000萬元;押上橫川二號(hào),均價(jià)27778元/㎡,總價(jià)約1000萬元;淺草旗艦店,33030元/㎡,總價(jià)約2400萬元。向島和宅東·本間貴史體驗(yàn)店則在建設(shè)中。

這么多的資金都是從哪里來?周元?jiǎng)P說,一部分資金來自團(tuán)隊(duì)各自創(chuàng)業(yè)的積累;其次,通過日本銀行貸款所得,“日本央行通過超寬松貨幣政策不斷刺激經(jīng)濟(jì),為廉價(jià)房地產(chǎn)貸款提供充足資金?!?/p>

周元?jiǎng)P告訴鋅財(cái)經(jīng),他們這個(gè)團(tuán)隊(duì)不玩虛的,“可以叫我們中國炒二代,相較父母輩的投機(jī)行為,我們會(huì)跟著趨勢和大方向去炒房,比較理性,屬于穩(wěn)健型?!?

這里再多說一下日本的炒房環(huán)境。鋅財(cái)經(jīng)采訪了一位在日本購置房產(chǎn)的資深業(yè)內(nèi)人士。赴日買房的中國人從火爆到冷靜,他是親歷者和見證者。

他告訴鋅財(cái)經(jīng),“現(xiàn)在,日本新盤層出不窮,但完全沒有一搶而空的現(xiàn)象,基本都只能慢慢賣,二手房轉(zhuǎn)手交易也比較普遍?!?

相較而言,日本買房的年輕人并不多。“日本年輕人大多沒錢買,盡管銀行貸款利率低,他們也無力償還貸款?!?/p>

“中國人才剛剛闖進(jìn)這個(gè)賽道?!钡找嬖鲩L的體量讓人不敢小覷,據(jù)戴周穎估計(jì),日本土地交易約有10%來自中國人,其中包括華僑和其他地區(qū)的華裔。

上線民宿

買樓不是目的,重要的是把民宿玩好,這個(gè)賽道有名人也有素人。

2017年底,著名天使投資人薛蠻子,用他慣常的“高調(diào)”模式宣布:他在京都已經(jīng)買下了12棟百年町屋,其中12月3號(hào)這一天更是一口一口氣買下了7棟。他這么買買買,也是為了做民宿。據(jù)說他的計(jì)劃,是要買下100棟町屋,作為“蠻子民宿”這一品牌的一部分資產(chǎn)。

對(duì)于宅東來說,本來拿到房也就可以著手做民宿了。但事情并沒那么順,因?yàn)?018年6月日本新民宿法正好實(shí)施,政策相當(dāng)不明朗。

據(jù)《環(huán)球時(shí)報(bào)》報(bào)道,民宿行業(yè)此前在日本是個(gè)灰色地帶,不受法律條款約束。一間空房,哪怕只有一張空床,都可以掛在網(wǎng)上短租,既為一些房東創(chuàng)收,又解決了旺季酒店供應(yīng)不足的問題。

看似一舉兩得的行為由于缺乏監(jiān)管,也產(chǎn)生一些安全隱患,各種負(fù)面新聞?lì)l頻見諸報(bào)端:男房東偷拍、猥褻、強(qiáng)奸女房客;房客莫名被房主指控“非法入侵”,要求繳納巨額“罰款”;甚至爆出不法分子利用民宿進(jìn)行毒品交易的丑聞……

新法出臺(tái)后,日本政府加強(qiáng)打擊非法民宿,日本民宿的數(shù)量在短期內(nèi)下降不少。許多前往日本旅行的自由行旅客受到持續(xù)影響,比如住民宿被警察趕出來,訂的民宿在平臺(tái)下架,房東要求取消訂單等等。

為了盡量維護(hù)本國人居住環(huán)境,日本民宿新法還對(duì)民宿經(jīng)營進(jìn)行了嚴(yán)格的限制。比如“可營業(yè)天數(shù)上限為180天”、“必須通過正式申請(qǐng)登錄”、“如果屋主沒有同住,必須委托第三方經(jīng)營公司來管理”等。

如何破解新法難題,以最快速度上車?

宅東中日?qǐng)F(tuán)隊(duì)三天三夜開著電腦研究,最終研究出對(duì)策:決定繼續(xù)自購獨(dú)棟樓或土地,自建中日的跨國團(tuán)隊(duì),并且申請(qǐng)各類相關(guān)管理牌照,對(duì)手上的民宿物業(yè)進(jìn)行管理;并通過民宿+短租+長租的形式,與每位入住客戶簽署合法協(xié)議,來完成365天全年運(yùn)營。

周元?jiǎng)P等人趕往東京,開始著手辦理民宿管理運(yùn)營資格。

他們成了區(qū)役所(辦理民宿資格證的地方)里的“紅人”,工作人員會(huì)開玩笑“又來啦”。由于熟悉流程,辦理民宿證的效率從原來的1個(gè)多月,到后來大幅度縮短到了15天左右。

2019年1月17日,宅東第一件獨(dú)棟民宿“菊川”上線運(yùn)營,正式對(duì)外推出宅東民宿。同時(shí),菊川在國內(nèi)的OTA平臺(tái)(在線旅行社)也陸續(xù)上線運(yùn)營。菊川在途家一經(jīng)上線就被評(píng)選為優(yōu)選PRO房源。4月中旬,在Airbnb上被授予“超贊房東”身份。

時(shí)下主流的OTA平臺(tái)

上線3個(gè)月以來,菊川總營業(yè)額48.35萬元,櫻花季(3-5月)的預(yù)訂率為86.88%,預(yù)計(jì)年?duì)I收回報(bào)率24.19%(稅后)。

要知道,在日本做民宿,普通回報(bào)率通常只有5%-6%。

周元?jiǎng)P解釋自己為什么回報(bào)率這么高:一般民宿全部自費(fèi)投入,如果入住率在85% 以上,回報(bào)率通常會(huì)有13-15%;不過,由于宅東在日本注冊(cè)了公司,通過貸款(貸款額度可達(dá)60%,利息低至2.8%/年),回報(bào)率可達(dá)到20%以上。

所以也有業(yè)內(nèi)人士分析,在日本買房投資的核心優(yōu)勢是銀行貸款利率低。

有一居創(chuàng)始人戴周穎告訴鋅財(cái)經(jīng),流量及資產(chǎn)的數(shù)據(jù)分析,不僅能夠提高營收,又能為設(shè)計(jì)和裝修確定方向,從而形成了一個(gè)閉環(huán)。這個(gè)閉環(huán)里面,設(shè)計(jì)和裝修很重要。

在好友的引薦下,宅東接觸到被譽(yù)為“神之手”的日本一級(jí)建筑師、設(shè)計(jì)師本間貴史。后者因在《夢(mèng)想改造家》節(jié)目中爆改一家七口人均6㎡的“最受限制房型”,打造實(shí)用的居住空間而被中國觀眾熟知。

宅東的產(chǎn)品注重實(shí)用主義與舒適理念,同本間貴史的理念不謀而合,遂確定由其對(duì)宅東進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的軟硬裝改造和政府要求的消防改造。

“隨著日本自由行的高度發(fā)展,大家都會(huì)越來越趨向于一個(gè)人性化個(gè)性化的服務(wù)。那么相比于酒店千篇一律冷冰冰的設(shè)計(jì),民宿是一個(gè)更能體驗(yàn)當(dāng)?shù)厝宋娘L(fēng)情更像家一樣的感覺?!?日本資深房產(chǎn)投資人洪粵申認(rèn)為這是趨勢。

越來越多的人在東京做民宿,其實(shí)背后還有一個(gè)市場契機(jī):明年即將舉辦的東京奧運(yùn)會(huì),是日本時(shí)隔56年后第二次辦奧運(yùn)會(huì)。

這可以增加游客數(shù)量。日本政府計(jì)劃將外國游客人數(shù)從2017年的2870萬人次,增加到2020年的4000萬。游客對(duì)日本太重要。他們本國人口正面臨急速下降的問題:少子化、老齡化、晚婚、不婚等越來越嚴(yán)重。

全國人口在減少,唯獨(dú)東京在增長,主要原因在于:外來人口的增長。外來人口即游客,游著游著成了東京市民。游客的增長與住房的緊缺,讓無處不在的溫州人看到隱藏的巨大商機(jī)。

三大都市圈人口唯東京在增長

更多玩法

這個(gè)世界的每一條路,都是前人走出來的路。在日本玩民宿的這條路,自然也有先行者。

過去幾年,隨著Airbnb模式的興起,民宿規(guī)模迅速擴(kuò)張,成了酒店產(chǎn)業(yè)鏈衍生出來的一種家庭式旅館。這些在日本買房的中國人開始有了新的玩法。

資深房產(chǎn)投資人洪粵申告訴鋅財(cái)經(jīng),2017年之前,在日本做民宿主要有以下幾類人:

第一類人,在日本有著本職工作或者愛人在日本有工作的。這類人往往把民宿當(dāng)做了一種副業(yè),大多數(shù)以買下房源保值為主。他們對(duì)于入住的房客有一定的選擇,做民宿更多的是一種情懷,喜歡和來日本的游客聊天打交道。

第二類人,

大多數(shù)以留學(xué)生為主,或者是擁有很多客源渠道,并且有很多時(shí)間可以去打理民宿的人。這類人大多數(shù)是租房子做民宿,因?yàn)橛兄孔獾膲毫?,所以成本相?duì)較高,開的價(jià)格會(huì)較低,以保證客滿可以有更多的回報(bào)率。

第三類人,以有錢的大老板和房地產(chǎn)中介為主。買斷一棟樓做酒店式民宿,或者其他海外投資房產(chǎn)交給不動(dòng)產(chǎn)管理經(jīng)營民宿。

鋅財(cái)經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn),第三類人當(dāng)中,又有不同的玩法:

1、小額投資的中國人,委托日本地產(chǎn)公司在日本買房及經(jīng)營民宿。這些投資者通過遠(yuǎn)程通知清掃公司進(jìn)房清掃、通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行預(yù)約訂房。

2、通過購置樓房,建造一個(gè)人文度假體驗(yàn)館,如青普文化行館。

3、通過購置樓房或者買地創(chuàng)立民宿品牌,如有一居、小樽寒舍、蠻子民宿、Ostay、美廬(Miro)、京戀等。

宅東大致就屬于這一類。

但周元?jiǎng)P告訴鋅財(cái)經(jīng),宅東有兩點(diǎn)區(qū)別于其他玩家:區(qū)域性和時(shí)間點(diǎn)的不同。

首先,聚焦東京地區(qū),“蠻子民宿在京都,小樽寒舍在北海道,我們不是一個(gè)區(qū)域維度。從人口和經(jīng)濟(jì)角度,東京呈現(xiàn)持續(xù)上升發(fā)展,不管從資產(chǎn)保值和增值角度,東京都是最合理保值的。”

楊杰向鋅財(cái)經(jīng)分析了日本房地產(chǎn)近9年來的價(jià)格走勢:自2013年日本申奧成功后,曾一直處于低迷的樓價(jià)隨之逐步增長,其中東京樓價(jià)每年約有10%的升幅。

其次是進(jìn)入的時(shí)間點(diǎn)不同。隨著新法上線,日本民宿業(yè)遭到洗牌,宅東趁機(jī)進(jìn)入,成為新法后第一批進(jìn)入的中國玩家。

“‘有一居’趨向于偏中介的民宿置業(yè)服務(wù)平臺(tái)?!敝茉?jiǎng)P看到,新法出臺(tái)后,有一居以往購置的樓房,由于新法對(duì)于房子類型的限制,有些已經(jīng)不能作為民宿。

部分民宿品牌極具日本文化特色,相較而言,宅東是“實(shí)用主義的獨(dú)棟民宿,旨在解決用戶在城市內(nèi)的住房剛需,性價(jià)比高?!?/strong>

根據(jù)宅東創(chuàng)始人兼運(yùn)營胡畏提供的數(shù)據(jù),同等可使用面積下(約40平方米),宅東的價(jià)格為250-300元/人/晚,而普通酒店為800+/人/晚;近似價(jià)位下,宅東民宿可使用面積約40平方米,而普通酒店可使用面積不足15平方米。

還有第四類人,屬于比較有腦子的會(huì)拉攏一批房東招攬旗下,有自己獨(dú)特的宣傳渠道和獲客渠道,所謂的二房東。他們?cè)谧约好袼揲_不下去或者住滿的情況下,把單子分給旗下的房東,實(shí)現(xiàn)雙贏,他們大多數(shù)是通過賺取差價(jià)的方式來盈利。

新法出臺(tái)前,造就了以上一大批以Airbnb為設(shè)備的玩家。新法頒布,原則上不允許在居民區(qū)經(jīng)營民宿,但需求始終在,因此日本存在大量灰色民宿。

東京四月

宅東的商業(yè)模式前期重加盟擴(kuò)張,這就意味著,宅東到后面將不僅僅是自己買樓做民宿。他們期望吸引高凈值人群到東京,后者可通過宅東買樓,也可以自己買樓,委托宅東管理運(yùn)營。宅東將收取民宿運(yùn)營利潤的25%-30%作為管理服務(wù)費(fèi)用,包括所有平臺(tái)上線,前中后期民宿運(yùn)營的人力管理成本等。

這個(gè)市場巨大。途家首席商務(wù)官李珍妮判斷,在日本民宿新法實(shí)施后,民宿市場遭遇了大洗牌,未來合法房源和專業(yè)玩家們將會(huì)占據(jù)主場。

世界級(jí)的商業(yè)街銀座

宅東團(tuán)隊(duì)前期仍以運(yùn)營民宿為主。根據(jù)計(jì)劃,一旦50棟房子500個(gè)房間全部建成,按照365天80%的入住率,他們每年將連接14萬游客,針對(duì)這些消費(fèi)者客戶可以衍生醫(yī)美、留學(xué)等業(yè)務(wù)。

他們更期待宅東在具備一定規(guī)模后,在民宿產(chǎn)品的背書下,引入更強(qiáng)背景的金融機(jī)構(gòu),并保持一定的融資節(jié)奏上市。

做這個(gè)事情的是一群進(jìn)擊的中國90后。這支年輕的團(tuán)隊(duì),中日合伙,分布在溫州和東京,核心股東多是被周元?jiǎng)P喊過來“幫忙”,一幫就扎根了。

王天玲是投資總監(jiān),1993年出生,人稱大天,長得清水芙蓉。周元?jiǎng)P笑說,找她來不是看中她的外貌,“她在金融投研方面擁有極強(qiáng)的天賦?!?/p>

周斌是設(shè)計(jì)師,1990年出生,人稱“金融之子”,是個(gè)怪才,也是團(tuán)隊(duì)年紀(jì)最大的。但別人給他介紹對(duì)象時(shí),他打哈哈稱,“我要加班……”

團(tuán)隊(duì)有能力有精神,讓周元?jiǎng)P看好這份事業(yè)的未來,“如果這樣的團(tuán)隊(duì)創(chuàng)業(yè)還不成功,我就回家考公務(wù)員去?!彼\財(cái)經(jīng)開玩笑道。

周元?jiǎng)P

東京的四月,夜晚有點(diǎn)涼。周元?jiǎng)P經(jīng)常走在安靜的街頭,穿過與浪漫平行的晴空塔。

“在東京,你會(huì)非常有安全感。”周元?jiǎng)P眼中的東京非常成熟,這里找不到任何法制之外的東西,凡事都有跡可循。但這也意味著,日本現(xiàn)存在商業(yè)模式創(chuàng)新的不足。

“一旦抓住機(jī)會(huì),你就可能成為佼佼者。日本有很多值得我們學(xué)習(xí)的地方,但我們一樣可以把中國的理念、創(chuàng)造力、想象力和活力帶給日本?!?

?本文版權(quán)歸“鋅財(cái)經(jīng)”所有

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2019-05-06
我在日本開民宿:一個(gè)溫州90后的異國炒房之路
文/許伊雯編輯/羅傳達(dá)2019年,隨著創(chuàng)業(yè)水位提升,更多人把目光投向海外。核心團(tuán)隊(duì)僅15人,絕大多數(shù)是90后,沒人認(rèn)為這樣一群人能輕易做成一個(gè)品牌,遑論“全球品牌”。

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