文/許伊雯
編輯/羅傳達(dá)
2019年，隨著創(chuàng)業(yè)水位提升，更多人把目光投向海外，過去在中國發(fā)生的故事，如今在印度、俄羅斯、巴西、非洲等海外上演，出海讓他們有了新的創(chuàng)業(yè)起點和增長引擎。
大航海的時代，踐行者的故事需要被關(guān)注，鋅財經(jīng)采訪了一系列出海企業(yè)、行業(yè)、人物，希望呈現(xiàn)有價值的商業(yè)報道。以下是一群90后在日本東京的“房事”歷程。
核心團(tuán)隊僅15人，絕大多數(shù)是90后，沒人認(rèn)為這樣一群人能輕易做成一個品牌，遑論“全球品牌”。但事情正與常人“認(rèn)為”的相反。
前不久，宅東（ZAITO）在溫州國家大學(xué)科技園，搞了一場“全球品牌發(fā)布會”。CEO周元凱，站臺40分鐘，控場力熟稔。
周元凱稱，宅東剛成立不到1年，專注于打造日本東京核心城區(qū)的“實用主義獨棟民宿”。“我們已經(jīng)在東京自持5棟樓和3塊地皮?！?/p>
他們計劃在2020年日本奧運會前，完成50幢獨棟置業(yè)、500個房間，立志做日本（東京）第一民宿品牌。
宅東這份事業(yè)，背后是一個處在風(fēng)口中的賽道。
2018年6月，日本《新民宿法》（以下簡稱“新法”）頒布，整頓不合規(guī)民宿。行業(yè)遭遇大洗牌，光是Airbnb就下架近4萬套房。這造成了行業(yè)大缺口，此前有報道稱，2020年日本酒店客房缺口將達(dá)1萬間。
在新法的環(huán)境下，日本個體投資民宿戶單打獨斗的時代已悄然過去，大資本開始進(jìn)入，成了如今投資日本民宿業(yè)的一股潮流。
資深房產(chǎn)投資者洪粵申告訴鋅財經(jīng)，過去半年來，他走在大阪的日本橋、心齋橋和難波路上，基本每隔一兩百米就能看到一棟酒店或者一戶建民宿拔地而起，中國人的身影隨處可見。
重金買樓
在日本做民宿，首先要解決房子的問題，買樓是一個辦法。
在資深玩家沈翔看來，在日本買房子的另外一個好處就是，產(chǎn)權(quán)是自己的。
還不限購，外國人有錢就可以在日本無限購買。近年中國人在日本置業(yè)買樓的，有經(jīng)商的、投資的、留學(xué)生，還有的為養(yǎng)老、為后代著想的。
對于宅東這樣的投資者來說，買樓，又分兩步同時進(jìn)行，一步是自己直接買現(xiàn)成的樓；另一步是直接買地，然后平地造樓。所以說宅東的資產(chǎn)比較重。
同在這個賽道的有一居創(chuàng)始人戴周穎告訴鋅財經(jīng)，“在民宿這個行業(yè)，我覺得特別明顯的是，有資產(chǎn)就不怕沒流量?！彼隙速Y產(chǎn)的重要性。
楊杰是宅東進(jìn)軍東京置業(yè)的關(guān)鍵人物。除了合伙人的身份，楊杰還是開誠株式會社社長、東京拓殖大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，從事房產(chǎn)8年，不折不扣的90后，
早在新法搖搖欲墜之時，宅東聯(lián)合創(chuàng)始人張成就通過朋友介紹，與他有過合作想法。新法出臺前的東京4月，張成、周元凱和楊杰，三人在一家居酒屋見面，從日本經(jīng)濟(jì)聊到日本民宿，暢談三夜。
三人達(dá)成約定：在東京做大做強(qiáng)宅東。
去年，宅東買下第一幢獨棟商用樓，取名“菊川”，加稅總價700多萬元人民幣。嘗到甜頭的宅東隨后開始收樓、收地：均位于東京都墨田區(qū)的3幢樓和2塊地。墨田區(qū)有日本最高建筑晴空塔，又名天空樹，相撲比賽、煙火大會均在此舉行。
周元凱向鋅財經(jīng)介紹他們的樓地花銷：“橫川錦糸町的均價29398元/㎡，總價約1000萬元；押上橫川二號，均價27778元/㎡，總價約1000萬元；淺草旗艦店，33030元/㎡，總價約2400萬元。向島和宅東·本間貴史體驗店則在建設(shè)中。
這么多的資金都是從哪里來？周元凱說，一部分資金來自團(tuán)隊各自創(chuàng)業(yè)的積累；其次，通過日本銀行貸款所得，“日本央行通過超寬松貨幣政策不斷刺激經(jīng)濟(jì)，為廉價房地產(chǎn)貸款提供充足資金?！?/p>
周元凱告訴鋅財經(jīng)，他們這個團(tuán)隊不玩虛的，“可以叫我們中國炒二代，相較父母輩的投機(jī)行為，我們會跟著趨勢和大方向去炒房，比較理性，屬于穩(wěn)健型。”
這里再多說一下日本的炒房環(huán)境。鋅財經(jīng)采訪了一位在日本購置房產(chǎn)的資深業(yè)內(nèi)人士。赴日買房的中國人從火爆到冷靜，他是親歷者和見證者。
他告訴鋅財經(jīng)，“現(xiàn)在，日本新盤層出不窮，但完全沒有一搶而空的現(xiàn)象，基本都只能慢慢賣，二手房轉(zhuǎn)手交易也比較普遍?！?
相較而言，日本買房的年輕人并不多。“日本年輕人大多沒錢買，盡管銀行貸款利率低，他們也無力償還貸款?！?/p>
“中國人才剛剛闖進(jìn)這個賽道?！钡找嬖鲩L的體量讓人不敢小覷，據(jù)戴周穎估計，日本土地交易約有10%來自中國人，其中包括華僑和其他地區(qū)的華裔。
上線民宿
買樓不是目的，重要的是把民宿玩好，這個賽道有名人也有素人。
2017年底，著名天使投資人薛蠻子，用他慣常的“高調(diào)”模式宣布：他在京都已經(jīng)買下了12棟百年町屋，其中12月3號這一天更是一口一口氣買下了7棟。他這么買買買，也是為了做民宿。據(jù)說他的計劃，是要買下100棟町屋，作為“蠻子民宿”這一品牌的一部分資產(chǎn)。
對于宅東來說，本來拿到房也就可以著手做民宿了。但事情并沒那么順，因為2018年6月日本新民宿法正好實施，政策相當(dāng)不明朗。
據(jù)《環(huán)球時報》報道，民宿行業(yè)此前在日本是個灰色地帶，不受法律條款約束。一間空房，哪怕只有一張空床，都可以掛在網(wǎng)上短租，既為一些房東創(chuàng)收，又解決了旺季酒店供應(yīng)不足的問題。
看似一舉兩得的行為由于缺乏監(jiān)管，也產(chǎn)生一些安全隱患，各種負(fù)面新聞頻頻見諸報端：男房東偷拍、猥褻、強(qiáng)奸女房客;房客莫名被房主指控“非法入侵”，要求繳納巨額“罰款”;甚至爆出不法分子利用民宿進(jìn)行毒品交易的丑聞……
新法出臺后，日本政府加強(qiáng)打擊非法民宿，日本民宿的數(shù)量在短期內(nèi)下降不少。許多前往日本旅行的自由行旅客受到持續(xù)影響，比如住民宿被警察趕出來，訂的民宿在平臺下架，房東要求取消訂單等等。
為了盡量維護(hù)本國人居住環(huán)境，日本民宿新法還對民宿經(jīng)營進(jìn)行了嚴(yán)格的限制。比如“可營業(yè)天數(shù)上限為180天”、“必須通過正式申請登錄”、“如果屋主沒有同住，必須委托第三方經(jīng)營公司來管理”等。
如何破解新法難題，以最快速度上車？
宅東中日團(tuán)隊三天三夜開著電腦研究，最終研究出對策：決定繼續(xù)自購獨棟樓或土地，自建中日的跨國團(tuán)隊，并且申請各類相關(guān)管理牌照，對手上的民宿物業(yè)進(jìn)行管理；并通過民宿+短租+長租的形式，與每位入住客戶簽署合法協(xié)議，來完成365天全年運營。
周元凱等人趕往東京，開始著手辦理民宿管理運營資格。
他們成了區(qū)役所（辦理民宿資格證的地方）里的“紅人”，工作人員會開玩笑“又來啦”。由于熟悉流程，辦理民宿證的效率從原來的1個多月，到后來大幅度縮短到了15天左右。
2019年1月17日，宅東第一件獨棟民宿“菊川”上線運營，正式對外推出宅東民宿。同時，菊川在國內(nèi)的OTA平臺（在線旅行社）也陸續(xù)上線運營。菊川在途家一經(jīng)上線就被評選為優(yōu)選PRO房源。4月中旬，在Airbnb上被授予“超贊房東”身份。
時下主流的OTA平臺
上線3個月以來，菊川總營業(yè)額48.35萬元，櫻花季(3-5月)的預(yù)訂率為86.88%，預(yù)計年營收回報率24.19%（稅后）。
要知道，在日本做民宿，普通回報率通常只有5%-6%。
周元凱解釋自己為什么回報率這么高：一般民宿全部自費投入，如果入住率在85% 以上，回報率通常會有13-15%；不過，由于宅東在日本注冊了公司，通過貸款（貸款額度可達(dá)60%，利息低至2.8%/年），回報率可達(dá)到20%以上。
所以也有業(yè)內(nèi)人士分析，在日本買房投資的核心優(yōu)勢是銀行貸款利率低。
有一居創(chuàng)始人戴周穎告訴鋅財經(jīng)，流量及資產(chǎn)的數(shù)據(jù)分析，不僅能夠提高營收，又能為設(shè)計和裝修確定方向，從而形成了一個閉環(huán)。這個閉環(huán)里面，設(shè)計和裝修很重要。
在好友的引薦下，宅東接觸到被譽(yù)為“神之手”的日本一級建筑師、設(shè)計師本間貴史。后者因在《夢想改造家》節(jié)目中爆改一家七口人均6㎡的“最受限制房型”，打造實用的居住空間而被中國觀眾熟知。
宅東的產(chǎn)品注重實用主義與舒適理念，同本間貴史的理念不謀而合，遂確定由其對宅東進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的軟硬裝改造和政府要求的消防改造。
“隨著日本自由行的高度發(fā)展，大家都會越來越趨向于一個人性化個性化的服務(wù)。那么相比于酒店千篇一律冷冰冰的設(shè)計，民宿是一個更能體驗當(dāng)?shù)厝宋娘L(fēng)情更像家一樣的感覺?！?日本資深房產(chǎn)投資人洪粵申認(rèn)為這是趨勢。
越來越多的人在東京做民宿，其實背后還有一個市場契機(jī)：明年即將舉辦的東京奧運會，是日本時隔56年后第二次辦奧運會。
這可以增加游客數(shù)量。日本政府計劃將外國游客人數(shù)從2017年的2870萬人次，增加到2020年的4000萬。游客對日本太重要。他們本國人口正面臨急速下降的問題：少子化、老齡化、晚婚、不婚等越來越嚴(yán)重。
全國人口在減少，唯獨東京在增長，主要原因在于：外來人口的增長。外來人口即游客，游著游著成了東京市民。游客的增長與住房的緊缺，讓無處不在的溫州人看到隱藏的巨大商機(jī)。
三大都市圈人口唯東京在增長
更多玩法
這個世界的每一條路，都是前人走出來的路。在日本玩民宿的這條路，自然也有先行者。
過去幾年，隨著Airbnb模式的興起，民宿規(guī)模迅速擴(kuò)張，成了酒店產(chǎn)業(yè)鏈衍生出來的一種家庭式旅館。這些在日本買房的中國人開始有了新的玩法。
資深房產(chǎn)投資人洪粵申告訴鋅財經(jīng)，2017年之前，在日本做民宿主要有以下幾類人：
第一類人，在日本有著本職工作或者愛人在日本有工作的。這類人往往把民宿當(dāng)做了一種副業(yè)，大多數(shù)以買下房源保值為主。他們對于入住的房客有一定的選擇，做民宿更多的是一種情懷，喜歡和來日本的游客聊天打交道。
第二類人，
大多數(shù)以留學(xué)生為主，或者是擁有很多客源渠道，并且有很多時間可以去打理民宿的人。這類人大多數(shù)是租房子做民宿，因為有著房租的壓力，所以成本相對較高，開的價格會較低，以保證客滿可以有更多的回報率。
第三類人，以有錢的大老板和房地產(chǎn)中介為主。買斷一棟樓做酒店式民宿，或者其他海外投資房產(chǎn)交給不動產(chǎn)管理經(jīng)營民宿。
鋅財經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，第三類人當(dāng)中，又有不同的玩法：
1、小額投資的中國人，委托日本地產(chǎn)公司在日本買房及經(jīng)營民宿。這些投資者通過遠(yuǎn)程通知清掃公司進(jìn)房清掃、通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行預(yù)約訂房。
2、通過購置樓房，建造一個人文度假體驗館，如青普文化行館。
3、通過購置樓房或者買地創(chuàng)立民宿品牌，如有一居、小樽寒舍、蠻子民宿、Ostay、美廬（Miro）、京戀等。
宅東大致就屬于這一類。
但周元凱告訴鋅財經(jīng)，宅東有兩點區(qū)別于其他玩家：區(qū)域性和時間點的不同。
首先，聚焦東京地區(qū)，“蠻子民宿在京都，小樽寒舍在北海道，我們不是一個區(qū)域維度。從人口和經(jīng)濟(jì)角度，東京呈現(xiàn)持續(xù)上升發(fā)展，不管從資產(chǎn)保值和增值角度，東京都是最合理保值的?！?
楊杰向鋅財經(jīng)分析了日本房地產(chǎn)近9年來的價格走勢：自2013年日本申奧成功后，曾一直處于低迷的樓價隨之逐步增長，其中東京樓價每年約有10%的升幅。
其次是進(jìn)入的時間點不同。隨著新法上線，日本民宿業(yè)遭到洗牌，宅東趁機(jī)進(jìn)入，成為新法后第一批進(jìn)入的中國玩家。
“‘有一居’趨向于偏中介的民宿置業(yè)服務(wù)平臺。”周元凱看到，新法出臺后，有一居以往購置的樓房，由于新法對于房子類型的限制，有些已經(jīng)不能作為民宿。
部分民宿品牌極具日本文化特色，相較而言，宅東是“實用主義的獨棟民宿，旨在解決用戶在城市內(nèi)的住房剛需，性價比高?！?/strong>
根據(jù)宅東創(chuàng)始人兼運營胡畏提供的數(shù)據(jù)，同等可使用面積下（約40平方米），宅東的價格為250-300元/人/晚，而普通酒店為800+/人/晚；近似價位下，宅東民宿可使用面積約40平方米，而普通酒店可使用面積不足15平方米。
還有第四類人，屬于比較有腦子的會拉攏一批房東招攬旗下，有自己獨特的宣傳渠道和獲客渠道，所謂的二房東。他們在自己民宿開不下去或者住滿的情況下，把單子分給旗下的房東，實現(xiàn)雙贏，他們大多數(shù)是通過賺取差價的方式來盈利。
新法出臺前，造就了以上一大批以Airbnb為設(shè)備的玩家。新法頒布，原則上不允許在居民區(qū)經(jīng)營民宿，但需求始終在，因此日本存在大量灰色民宿。
東京四月
宅東的商業(yè)模式前期重加盟擴(kuò)張，這就意味著，宅東到后面將不僅僅是自己買樓做民宿。他們期望吸引高凈值人群到東京，后者可通過宅東買樓，也可以自己買樓，委托宅東管理運營。宅東將收取民宿運營利潤的25%-30%作為管理服務(wù)費用，包括所有平臺上線，前中后期民宿運營的人力管理成本等。
這個市場巨大。途家首席商務(wù)官李珍妮判斷，在日本民宿新法實施后，民宿市場遭遇了大洗牌，未來合法房源和專業(yè)玩家們將會占據(jù)主場。
世界級的商業(yè)街銀座
宅東團(tuán)隊前期仍以運營民宿為主。根據(jù)計劃，一旦50棟房子500個房間全部建成，按照365天80%的入住率，他們每年將連接14萬游客，針對這些消費者客戶可以衍生醫(yī)美、留學(xué)等業(yè)務(wù)。
他們更期待宅東在具備一定規(guī)模后，在民宿產(chǎn)品的背書下，引入更強(qiáng)背景的金融機(jī)構(gòu)，并保持一定的融資節(jié)奏上市。
做這個事情的是一群進(jìn)擊的中國90后。這支年輕的團(tuán)隊，中日合伙，分布在溫州和東京，核心股東多是被周元凱喊過來“幫忙”，一幫就扎根了。
王天玲是投資總監(jiān)，1993年出生，人稱大天，長得清水芙蓉。周元凱笑說，找她來不是看中她的外貌，“她在金融投研方面擁有極強(qiáng)的天賦?！?/p>
周斌是設(shè)計師，1990年出生，人稱“金融之子”，是個怪才，也是團(tuán)隊年紀(jì)最大的。但別人給他介紹對象時，他打哈哈稱，“我要加班……”
團(tuán)隊有能力有精神，讓周元凱看好這份事業(yè)的未來，“如果這樣的團(tuán)隊創(chuàng)業(yè)還不成功，我就回家考公務(wù)員去?！彼\財經(jīng)開玩笑道。
周元凱
東京的四月，夜晚有點涼。周元凱經(jīng)常走在安靜的街頭，穿過與浪漫平行的晴空塔。
“在東京，你會非常有安全感。”周元凱眼中的東京非常成熟，這里找不到任何法制之外的東西，凡事都有跡可循。但這也意味著，日本現(xiàn)存在商業(yè)模式創(chuàng)新的不足。
“一旦抓住機(jī)會，你就可能成為佼佼者。日本有很多值得我們學(xué)習(xí)的地方，但我們一樣可以把中國的理念、創(chuàng)造力、想象力和活力帶給日本?！?
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