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原標題：保利物業(yè)2018年凈利率僅7.90% 為何脫離新三板赴港上市？

作者：蔚芮

審校：一條輝

來源：GPLP犀牛財經（ID:gplpcn）

2019年8月7日，港交所發(fā)布消息稱，保利物業(yè)發(fā)展股份有限公司（以下簡稱：“保利物業(yè)”）向港交所提交了上市前文件，正式開啟香港上市之路。在保利物業(yè)之前已有13家內地物業(yè)公司在港交所主板成功上市。

此前，保利物業(yè)曾在新三板掛牌交易。2019年4月10日，保利物業(yè)發(fā)布公告稱，自2019年4月11日起，將終止在新三板掛牌交易。保利物業(yè)的資本市場“空檔期”并未持續(xù)很久，4個月后，保利物業(yè)就開始了港交所上市之路。

規(guī)模雖大但盈利能力較低

據保利物業(yè)招股書顯示，根據中國指數研究院（以下簡稱：“中指院”）2019年綜合實力排名，保利物業(yè)在中國物業(yè)服務百強企業(yè)中排名第四位，在具有央企背景的物業(yè)服務百強企業(yè)中排名第一。

對于保利物業(yè)來說，規(guī)模是其核心優(yōu)勢之一。招股書中顯示，截至2019年4月30日，保利物業(yè)合同管理面積為3.7億平方米，遍布全國136個城市，在管面積為1.98億平方米；在全國管理817項物業(yè)，包括549個住宅社區(qū)及268個非住宅物業(yè)。相較此前上市的物業(yè)公司，僅落后于彩生活（01778.HK）、碧桂園服務（06098.HK）和雅生活服務（03319.HK），三家企業(yè)的在管面積分別為6.28億平方米、5.05億平方米和4億平方米。

規(guī)模優(yōu)勢下，2016-2018年，保利物業(yè)的營業(yè)收入分別為25.64億元、32.40億元、42.29億元。

不過在規(guī)模優(yōu)勢，營收較好的情況下，保利物業(yè)的盈利能力略顯不足。

數據來源：保利物業(yè)招股書

招股書顯示，2016-2018年，保利物業(yè)的毛利率分別為16.70%、17.90%、20.10%；主營業(yè)務管理服務毛利率分別為13.10%、13.70%、14.10%；凈利率更低，分別為5.80%、6.90%、7.90%。

而與其他港股上市的同行企業(yè)相比，毛利率和凈利率也遠低于其他企業(yè)。

數據來源：wind

與同為央企的中海物業(yè)相比，2016-2018年，中海物業(yè)的毛利率分別為24.80%、23.90、20.43%；凈利率分別為10.28%、12.76%、13.35%。保利物業(yè)的凈利率遠不及中海物業(yè)。

從目前同行業(yè)對比來看，如何提升盈利能力是保利物業(yè)當下的大考驗。

對母公司依賴性偏高

據招股書顯示，截至2018年12月31日，保利物業(yè)每項在管物業(yè)的平均在管面積約為25.23萬平方米，遠高于同行業(yè)服務百強企業(yè)的行業(yè)平均水平。

而GPLP犀牛財經發(fā)現，保利物業(yè)管理的物業(yè)主要由其控股母公司保利發(fā)展控股集團開發(fā)，其他的則由其他物業(yè)開發(fā)商開發(fā)或自若干公共及其他物業(yè)的業(yè)主取得。

圖片來源：保利物業(yè)招股書

2016-2018年，由保利發(fā)展控股集團開發(fā)的物業(yè)占其物業(yè)管理所得收入的98.7%、95.9%和88.6%。

針對上述問題，GPLP犀牛財經以郵件的形式向對方進行求證，目前還未得到對方回復。

不過從中指院公開的資料了解到，中國目前百強物業(yè)服務企業(yè)中，大部分企業(yè)的母公司或控股股東從事房地產開發(fā)業(yè)務。大部分企業(yè)管理由其關聯的地產開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)，相關物業(yè)的在管面積占2018年該等物業(yè)管理公司在管總面積的近50%。

并且據相關人士表示，碧桂園服務（06098.HK）、彩生活（01778.HK）、綠城服務（02869.HK）由其母公司或控股股東開發(fā)的物業(yè)占物業(yè)管理收入比也在70%以上。

不過相比而言，保利物業(yè)的依賴程度可能更高一些。

物業(yè)管理的資本時代或許已經到來，通過資本擴張，部分企業(yè)的市值已經超過了其母公司。截至目前，綠城服務的總市值175.6億港元，而其母公司綠城中國（03900.HK）的總市值為129.2億港元。對于保利物業(yè)來說，能否上市成功，能否超過其母公司的市值，有待時間驗證。

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