聯(lián)合辦公的中場戰(zhàn)事

作者| 李小歪

編輯| 吳懟懟

不久前，我們發(fā)布了一篇題為《扯下WeWork最后一塊「遮羞布」》的文章，受到了不少科技媒體和聯(lián)合辦公空間從業(yè)者的關(guān)注。我們的文章直指巨頭WeWork，但實(shí)則并未唱衰行業(yè)。

重要的是，我們認(rèn)為，作為行業(yè)的先行者，WeWork理應(yīng)在這次路演里，向投資人講清楚故事的脈絡(luò)和行業(yè)的本質(zhì)。它的估值虛高了，但行業(yè)絕對撐得起一家百億美金體量的企業(yè)。

從2004年世界第一家聯(lián)合辦公非盈利組織在舊金山成立，到WeWork向美國證券委員會遞交FORM S-1招股書，聯(lián)合辦公行業(yè)已經(jīng)蹣跚了十五年。

過去一年里，國內(nèi)聯(lián)合辦公行業(yè)也不太平。擴(kuò)張、并購、價(jià)格戰(zhàn)、裁員潮輪番上演：裸心社被收購， 優(yōu)客工場裁員，一些聯(lián)合辦公空間企業(yè)管理層離職已不是新鮮事。

行業(yè)已經(jīng)鏖戰(zhàn)了十五年，耐力戰(zhàn)下滿是疲憊和焦灼。

此時，行業(yè)太需要一個巨頭登頂納斯達(dá)克斯的好消息，來給自身注入一劑強(qiáng)心針，更需要厘清諸多模式和本質(zhì)，來給這局中場戰(zhàn)事添加新的注腳。

01

WeWork折戟，行業(yè)仍為藍(lán)海

盡管WeWork暫時上市折戟，但不可否認(rèn)的是，WeWork作為聯(lián)合辦公行業(yè)的早期開創(chuàng)者，發(fā)展到現(xiàn)在，已經(jīng)是一家體量巨大，估值超過百億美金的公司了。

受國內(nèi)「雙創(chuàng)」熱潮影響和WeWork啟發(fā)，2015年，聯(lián)合辦公行業(yè)在中國迅速發(fā)展。

目前，國內(nèi)聯(lián)合辦公正處于從2.0邁向3.0的過渡階段，行業(yè)遠(yuǎn)沒有到飽和的階段。

高力國際數(shù)據(jù)預(yù)測，中國聯(lián)合辦公空間將保持年均30%的增長率。到2020 年，聯(lián)合辦公空間將占整個辦公市場的7% ~ 10%，2030 年將會達(dá)到30%，屆時聯(lián)合辦公空間在中國排名前20 的城市中將形成一個超千億級規(guī)模的市場。

截至高力發(fā)布數(shù)據(jù)前，北京聯(lián)合辦公占辦公市場的比例僅為2.3%，上海為5.0%，市場未來一片藍(lán)海。

行業(yè)擴(kuò)張的數(shù)據(jù)背后，是需求的持續(xù)高漲。

城市辦公者雖然身心俱疲，但從未真正被「九九六」壓垮。分布在七大洲四大洋的項(xiàng)目，讓空中飛人的生活變得更加頻繁。移動式、遠(yuǎn)程型的勞動者比例不斷增加。

技術(shù)進(jìn)步同時降低了勞動者在固定地點(diǎn)和時間工作的必要性，只要一臺筆記本，平板甚至是手機(jī)，連上WIFI就可以工作。技術(shù)進(jìn)步帶來的便利性，讓勞動者工作和生活的界限逐漸模糊。

補(bǔ)償這種工作頻率和壓力的，是社交網(wǎng)絡(luò)帶來的信息快速流動和知識外溢。這正是聯(lián)合辦公空間作為一個信息聚合點(diǎn)，在信息傳播鏈條中發(fā)揮催化作用的重要價(jià)值所在。

行業(yè)內(nèi)流傳的一個段子是，一個在扎根在聯(lián)合辦公的小廣告公司需要外包VI系統(tǒng)設(shè)計(jì)，隔壁工位的人探出頭來，「我們就可以，隨時溝通，包您滿意」。這家廣告公司幾天后接到另一排工位的訂單，「鄰居，可以幫我們做個海報(bào)設(shè)計(jì)嗎？」

廣告公關(guān)、文化娛樂等初創(chuàng)企業(yè)之外，科技、金融公司對靈活辦公的需求也在逐步攀升。 從國內(nèi)一線城市中央商務(wù)區(qū)的租戶群體來看，金融和科技行業(yè)近年來快速成長為需求增長的主力。

中國社會科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員夏杰長在研究中指出，「與第一代科技公司傾向于選擇服務(wù)業(yè)園區(qū)進(jìn)行研發(fā)不同，為提升企業(yè)形象、吸引年輕人才，第二代、第三代科技公司更加青睞擁有便利交通、豐富零售業(yè)態(tài)和娛樂設(shè)施的中央商務(wù)區(qū)。而共享辦公的產(chǎn)生正好適應(yīng)了科技公司難以預(yù)測的人員配置變化、簽訂短期租約以控制成本等靈活要求 ?！?/p>

已知的是，WeWork的營收在不斷增長，去年是十幾億美金，今年可能是三十幾億美金，但還是每年翻倍的增長。即使現(xiàn)在，WeWork也只是占到市場里面很小的份額。一個推測是，如果假設(shè)聯(lián)合辦公將來會占到解決方案的10%到20%，那行業(yè)未來的發(fā)展?jié)摿Χ际蔷薮蟮摹?/p>

退一萬步講，WeWork上市這點(diǎn)兒波瀾，動搖不了整個聯(lián)合辦公行業(yè)由于需求龐大而高速發(fā)展的內(nèi)在根基。

02

關(guān)注用戶，中美路徑分野

說起來，WeWork被質(zhì)疑最多的點(diǎn)，就是估值有水分。

夢想加創(chuàng)始人王曉魯對這點(diǎn)倒有著相對寬容的看法。他談到，WeWork招股書中提到會員（member）1044次，但是提到代表面積的square feet（平方英尺）只有6次，作為產(chǎn)品的work station提及94次。這背后是一種邏輯的改變，即傳統(tǒng)商辦售賣鏈條上的面積，被轉(zhuǎn)化為辦公產(chǎn)品，服務(wù)于用戶。

「這種模式，不僅改變了產(chǎn)業(yè)鏈條，同時改變了定價(jià)邏輯，再回頭去看估值，是不是更合理一些呢？」

這種視角轉(zhuǎn)變，實(shí)際上體現(xiàn)了聯(lián)合辦公重塑傳統(tǒng)商辦市場的核心邏輯——從關(guān)注面積或資源，到關(guān)注人、關(guān)注用戶。

盡管國內(nèi)外聯(lián)合辦公空間都發(fā)展到關(guān)注「用戶」這一核心，但相對形成了一定的路徑分野。由于自由職業(yè)的普遍性，國外的聯(lián)合辦公多為個人用戶。這些用戶的社交需求不僅僅出于工作本身，往往是工作和娛樂的結(jié)合。聯(lián)合辦公為了滿足訴求，常常在設(shè)計(jì)上將空間打造得「好玩，有趣?！?/p>

但國內(nèi)更傾向于提供功能型空間來滿足用戶的基礎(chǔ)辦公需求，比如會客廳、打印室、茶水間、咖啡廳、健身房等。

和國外聯(lián)合辦公巨頭的一個顯著區(qū)別是，國內(nèi)致力于建立和完善辦公生態(tài)系統(tǒng)，努力將綜合辦公服務(wù)、社交網(wǎng)絡(luò)、創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)服務(wù)甚至孵化服務(wù)在物理空間內(nèi)相互拼接，以促進(jìn)孵化器、眾創(chuàng)空間與共享辦公空間日益走向融合。

從組建方式、產(chǎn)品線及服務(wù)內(nèi)容看，主要可以分為創(chuàng)投驅(qū)動、產(chǎn)業(yè)鏈資源驅(qū)動、宣傳推廣驅(qū)動和綜合服務(wù)整合四種模式。

國內(nèi)的做法顯然更偏向于滿足創(chuàng)業(yè)者和勞動者對資源、培訓(xùn)和便捷性的需求，舉例而言，氪空間提供財(cái)會、注冊、法務(wù)、人力資源和云計(jì)算等服務(wù)，裸心社聯(lián)合阿里云、Go Skills提供企業(yè)商務(wù)技能和航運(yùn)技能培訓(xùn)。

這種做法當(dāng)然沒問題。

但早期創(chuàng)投驅(qū)動型的聯(lián)合辦公空間，如果只針對初創(chuàng)企業(yè)提供設(shè)計(jì)完善的解決方案，那服務(wù)能力在一定程度上其實(shí)是被收窄了。全面鋪開對所有規(guī)模企業(yè)的服務(wù)能力，或像夢想加這樣搭建滿足「剛需」的基礎(chǔ)辦公需求，并在綜合辦公服務(wù)上深耕的產(chǎn)品服務(wù)體系，才可能在這場鏖戰(zhàn)中站穩(wěn)腳跟。

事實(shí)上，無論是WeWork的「空間即服務(wù)」，（Space as a Service），還是夢想加的「辦公即服務(wù)」（Office as a service），都是在強(qiáng)調(diào)「產(chǎn)品+服務(wù)」的組合牌。

03

打組合牌，跑通底層邏輯

為什么組合牌如此重要？

有個道理明擺著——聯(lián)合辦公的戰(zhàn)役打到下半場，僅僅依靠傳統(tǒng)房地產(chǎn)思維，賺取租金差價(jià)，這個仗贏不了。

如果只依靠燒錢圈地這一優(yōu)勢，那有資本加持的氪金玩家，或背靠房地產(chǎn)起家的大佬玩家，早就該吹響勝利號角了。但事實(shí)是，沒人勝出，還在鏖戰(zhàn)。

這場中場戰(zhàn)事的重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)在于，弄清楚國內(nèi)外聯(lián)合辦公模式的差異，并找出最適合自身發(fā)展的途徑，形成企業(yè)的護(hù)城河。

以夢想加為觀察切口，「技術(shù)+產(chǎn)品+服務(wù)」的底層邏輯，讓企業(yè)的盈利進(jìn)入了一個相對良性的軌道，統(tǒng)計(jì)下來，利潤率、場地出租率等都達(dá)到了相對理想的程度。

夢想加創(chuàng)始人王曉魯表示，「 公司最關(guān)注的指標(biāo)就是盈利能力，所以做好各個階段的成本控制、社區(qū)成熟周期做到更短、產(chǎn)品更受用戶歡迎，這些比起規(guī)模擴(kuò)張，更為重要?！?/p>

目前，夢想加成熟運(yùn)營社區(qū)的平均入駐率達(dá)95% 以上。其中，2017年9月開始陸續(xù)開業(yè)的十多個空間，全部在6個月內(nèi)達(dá)到100%入駐率，且部分空間實(shí)現(xiàn)未開業(yè)即滿租。

據(jù)投中網(wǎng)報(bào)道，WeWork的目標(biāo)是24個月時入駐率達(dá)到80%；方糖小鎮(zhèn)一般要求每家門店六個月后的入駐率達(dá)到85%。

對于投資人來說，從營收來看，夢想加有一個比較穩(wěn)定、健康的單店模型，同時還能夠復(fù)制，這就是更優(yōu)的商業(yè)模式，他們也更愿意投錢。

高瓴資本合伙人黃立明認(rèn)為，高瓴并不是投了一個中國版WeWork。「我們投資的不是一個傳統(tǒng)理解上共享辦公的WeWork」，他認(rèn)為，「夢想加憑借它對科技、效率極致的追求，創(chuàng)造了一個全新的辦公解決方案，它代表了一種未來?！?/p>

王曉魯談到，「所幸有WeWork這種同行，所幸這條路上沒太多中國同行，更慶幸的是夢想加創(chuàng)立之初就找到了與WeWork殊途同歸（用戶需求導(dǎo)向）但又有差異化（智能驅(qū)動 ）的路徑。」

04

中場節(jié)點(diǎn)，下一場仗怎么打

試想一下，WeWork被反復(fù)質(zhì)疑后，如果拿出明確的盈利模式來回應(yīng)投資者，結(jié)果會不會不一樣?

大眾的擔(dān)憂其實(shí)由來已久。

2019年開始，聯(lián)合辦公行業(yè)進(jìn)入大規(guī)模洗牌和深度整合階段。盈利模式模糊、依賴政策補(bǔ)貼、收入來源單一的聯(lián)合辦公，面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。

VC SaaS數(shù)據(jù)顯示，2017年，中國聯(lián)合辦公空間的數(shù)量已經(jīng)達(dá)到3459家，預(yù)計(jì)在2020年將會超過5000家。但在被監(jiān)測的聯(lián)合辦公空間中，發(fā)展緩慢、瀕臨破產(chǎn)倒閉狀態(tài)的已占到總數(shù)的28.1％。其中，瀕臨破產(chǎn)倒閉的企業(yè)占3.8％。

行業(yè)戰(zhàn)事已經(jīng)到了中場節(jié)點(diǎn)，下一城要怎么攻城掠地？

把專業(yè)化、定制化、標(biāo)準(zhǔn)化的「產(chǎn)品+服務(wù)」做到極致。

從選址、設(shè)計(jì)、營建到運(yùn)營和研發(fā)的這一流程，在行業(yè)傳統(tǒng)做法里，設(shè)計(jì)方、施工方、采購和材料供應(yīng)商，以及后期的智能中控系統(tǒng)配置方，是各種分包之間在單線溝通。他們無法根據(jù)企業(yè)特點(diǎn)將具體需求落地。而夢想加可以基于企業(yè)的細(xì)化需求，給予個性化的定制服務(wù)。

王曉魯尤其談到夢想加的服務(wù)范圍并不僅是自營空間，「我們打造的并不只是一個辦公空間，而是一種辦公場景。場景的優(yōu)勢在于，一方面通過軟件、硬件和系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)智能聯(lián)動，讓技術(shù)真正服務(wù)辦公需求而不是炫技；另一方面，這種場景不僅可以在自營空間落地，也能實(shí)現(xiàn)對外輸出，為有需要的企業(yè)提供定制服務(wù)?！?/p>

只要通過微信這一個入口，即可打開夢想加研發(fā)的智能門禁。門禁只是一個入口，背后是一個高效、便利、信息化的通行權(quán)限管理體系。

軟件方面，運(yùn)用「智效辦公系統(tǒng)」，用戶能夠在夢想加完成會議信息共享，提高辦公效率；硬件方面，全套空調(diào)、環(huán)境感應(yīng)、燈光控制和安防設(shè)備，讓辦公環(huán)境更為安全舒適。

這種標(biāo)準(zhǔn)化也是夢想加產(chǎn)品的核心特點(diǎn)之一。對產(chǎn)品的極高要求，和創(chuàng)始人團(tuán)隊(duì)的理工科背景息息相關(guān)。王曉魯認(rèn)為，「聯(lián)合辦公不是一個暴利行業(yè)，夢想加從選址、設(shè)計(jì)、營建到運(yùn)營和研發(fā)，在每一個環(huán)節(jié)上的標(biāo)準(zhǔn)都非?？量??！?/p>

此外，團(tuán)隊(duì)70% 以上為智能、空間產(chǎn)品的研發(fā)人員，其中包括近百人的軟硬件技術(shù)團(tuán)隊(duì)。這和行業(yè)重運(yùn)營輕技術(shù)的情況正好相反。

夢想加現(xiàn)在做的，就是把融得的資金大量投入產(chǎn)品研發(fā)中，「不計(jì)短期回報(bào)地優(yōu)化，優(yōu)化到現(xiàn)在社會分工以上的水平，再向前推進(jìn)」。

隨著規(guī)模擴(kuò)張，技術(shù)投入為夢想加帶來明顯優(yōu)勢。隨著產(chǎn)品的成熟和規(guī)模的擴(kuò)大，單店成本和研發(fā)投入的邊際成本也隨之降低。

同時，智能化空間不僅提升了用戶體驗(yàn)和工作效率，也提升了運(yùn)營方的管理能力。一個例子是，在夢想加，「1個社區(qū)經(jīng)理可以管理2000平米空間」。

目前來看，「技術(shù)」導(dǎo)向的夢想加，在注重「產(chǎn)品和服務(wù)」的發(fā)展過程中，形成了較為堅(jiān)固的以「技術(shù)+產(chǎn)品+服務(wù)」為支撐的護(hù)城河，將租金收入和產(chǎn)品服務(wù)收入調(diào)整到一個健康、合理的比例。

即使面臨大環(huán)境衰退、企業(yè)退租這種惡劣情況，技術(shù)為核心的「智效辦公體系」也可以服務(wù)于聯(lián)合辦公以外的企業(yè)，為企業(yè)增強(qiáng)抵抗經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的能力，這似乎可以成為行業(yè)的一條可持續(xù)發(fā)展路徑。

可以預(yù)計(jì)的是， 聯(lián)合辦公行業(yè)的戰(zhàn)役還將繼續(xù)，誰能在中場戰(zhàn)事的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)中勝出，誰就離成為中國聯(lián)合辦公行業(yè)巨頭，更近了一步。

吳懟懟，虎嗅、36氪、鈦媒體、澎湃等專欄作者，前澎湃新聞記者，人人都是產(chǎn)品經(jīng)理2017年度作者，新榜2018年度商業(yè)觀察者。

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