綠地集團(tuán)告別高光時(shí)刻 “中國(guó)綠巨人”的起與落

原標(biāo)題:綠地集團(tuán)告別高光時(shí)刻 “中國(guó)綠巨人”的起與落

作者:蔚芮

審校:周鶴翔

來(lái)源:GPLP犀牛財(cái)經(jīng)(ID:gplpcn)

漫威塑造的超級(jí)英雄中,有一個(gè)叫浩克的綠巨人。而在中國(guó)也有一個(gè)“綠巨人”,它就是綠地集團(tuán),只是,一個(gè)是天降神力,一個(gè)則是“奮力而為”。

在中國(guó)的房地產(chǎn)大潮當(dāng)中,有一個(gè)企業(yè)開(kāi)始抓住時(shí)代機(jī)會(huì)奮力前進(jìn),這就是躋身《財(cái)富》世界500強(qiáng)的“綠巨人”——中國(guó)綠地集團(tuán)。

不過(guò),在1992年成立之后,這個(gè)27歲的青年也開(kāi)始走到了它的中年時(shí)刻,面臨高負(fù)債以及進(jìn)一步發(fā)展乏力的問(wèn)題。

“綠巨人”傳奇

1992年,改革開(kāi)放總設(shè)計(jì)師視察南方,并發(fā)表了著名的《南方講話》。這標(biāo)志著中國(guó)進(jìn)入新的階段。

1992年的上海,張玉良辭去了上海農(nóng)委副主任的公職,開(kāi)始下?!?dāng)時(shí)張玉良拿著農(nóng)委與建委的2000萬(wàn)元組建了上海綠地總公司,也就是現(xiàn)在的綠地集團(tuán)前身。

張玉良與綠地集團(tuán)可謂互相成就。

彼時(shí),上海市的人均綠地面積在全國(guó)排名倒數(shù)第一。張玉良成立的綠地總公司肩負(fù)著建設(shè)上海公共綠地的使命,于是,“綠地集團(tuán)”的名號(hào)便由此而來(lái)。

緊扣時(shí)代脈搏,綠地投身舊城改造與動(dòng)遷建設(shè)。

1996年,綠地通過(guò)接手上海棚戶區(qū)改造在上海市郊區(qū)開(kāi)發(fā)了大量項(xiàng)目,當(dāng)時(shí),成立4年的綠地已經(jīng)有了12億資產(chǎn)。

2004年-2013年,在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金十年”當(dāng)中,張玉良帶領(lǐng)著綠地集團(tuán)乘著東風(fēng)開(kāi)始默默拿地建房、賣(mài)房、履歷全國(guó),不斷擴(kuò)張,2013年綠地躋身進(jìn)入了世界500強(qiáng)行列;2014年,綠地以2408億元的銷(xiāo)售額摘得了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的“王冠”,終結(jié)了老大哥萬(wàn)科連續(xù)多年的蟬聯(lián)時(shí)代。

2015年,上海證券交易所的一身鑼響,綠地借殼上海金豐投資股份有限公司上市了——上市后的綠地集團(tuán)市值一度突破3000億元。

綠地從上海一隅成功邁向全國(guó),從一家注冊(cè)資金只有2000萬(wàn)元的“小個(gè)子”,一躍成為了市值破3000億的“綠巨人”。

綠地集團(tuán)告別高光時(shí)刻

2015年后,綠地集團(tuán)告別了曾經(jīng)的高光時(shí)刻。

綠地集團(tuán)2016年的年報(bào)顯示,2016年,綠地的凈利潤(rùn)為72.07億元,同比增長(zhǎng)僅為4.66%。而2015年的增長(zhǎng)速度是兩位數(shù)。

與此同時(shí),綠地還遭遇了一系列風(fēng)波。

2016年2月29日,上海云峰(集團(tuán))有限公司(下稱(chēng)“云峰集團(tuán)”)被媒體曝出涉嫌債券違約,其未兌付的債券余額達(dá)66億,包括2015年4期和2014年3期私募債。

而云峰集團(tuán)在發(fā)債的當(dāng)時(shí),綠地持有云峰集團(tuán)54.5%的股權(quán),且云峰集團(tuán)是綠地能源板塊的運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。因此,“云峰66億債務(wù)違約問(wèn)題”爆出來(lái)后,該事件爆出后,綠地集團(tuán)被推上了輿論風(fēng)口。

隨后,綠地發(fā)布公告進(jìn)行回應(yīng)稱(chēng),云峰集團(tuán)始終是獨(dú)立于上市公司的公司法人,綠地集團(tuán)在《公司法》的框架下行使股東權(quán)利。云峰集團(tuán)發(fā)債所得資金也均全部用于其自身發(fā)展,綠地未對(duì)云峰集團(tuán)發(fā)行的債券提供擔(dān)保,也不對(duì)債券的償付承擔(dān)責(zé)任。該說(shuō)明同時(shí)稱(chēng),“考慮到云峰集團(tuán)目前處于困境,作為間接參股股東,綠地在遵守法律法規(guī)的前提下,將積極協(xié)助云峰集團(tuán)妥善處理好相關(guān)事宜。”

令綠地不曾想到的是,2016年的“云峰66億”事件剛過(guò),綠地又因東北子公司的違約問(wèn)題引起了社會(huì)關(guān)注。

公開(kāi)資料顯示,2007年,綠地開(kāi)始進(jìn)入東北市場(chǎng),經(jīng)歷2010年至2012年的平穩(wěn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)后,2013年和2014年綠地控股東北地區(qū)業(yè)績(jī)連續(xù)兩年出現(xiàn)大幅度下滑。2015年,綠地控股東北地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目亦陸續(xù)出現(xiàn)停工現(xiàn)象。

2017年8月,據(jù)《投資時(shí)報(bào)》報(bào)道稱(chēng),綠地子公司本溪綠地實(shí)業(yè)(集團(tuán))股份有限公司資管計(jì)劃違約逾2億元。而當(dāng)時(shí)通過(guò)天眼查數(shù)據(jù)顯示,本溪綠地合計(jì)存在21條法院被執(zhí)行人信息、3條法院被執(zhí)行失信人信息及被執(zhí)行標(biāo)的金額合計(jì)逾7億元。

隨后,綠地做出回應(yīng)表示,對(duì)于子公司本溪綠地的違約事件,綠地控股將以積極的態(tài)度全力推動(dòng)解決。

截至2019年12月16日,綠地的股價(jià)為6.82元/股,市值為829.9億元,與2015年高光時(shí)候相比,市值跌去了2000多億元。

同樣,下跌的不止是市值,還有綠地的銷(xiāo)售額也被同行所甩開(kāi)——2014年綠地銷(xiāo)售額排全國(guó)第1,2018年,綠地的銷(xiāo)售額落到了全國(guó)第6。

以“快”取勝的后坐力

“我不做大哥已經(jīng)好多年”。

在地產(chǎn)圈當(dāng)中,大哥之爭(zhēng)持續(xù)了多年。

曾經(jīng)依靠高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率,萬(wàn)科穩(wěn)坐地產(chǎn)圈“老大哥”。

公開(kāi)資料顯示,早在2010年,萬(wàn)科搞出了一個(gè)“5986”的模式,通俗講就是拿地后,5個(gè)月開(kāi)始動(dòng)工、9個(gè)月開(kāi)始銷(xiāo)售、第一個(gè)月銷(xiāo)售8成,產(chǎn)品必須6成是住宅。萬(wàn)科的這一模式,確實(shí)幫助萬(wàn)科在當(dāng)年取得了成績(jī)。

2010年,萬(wàn)科銷(xiāo)售1081.60億元,創(chuàng)造了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的新紀(jì)錄。也因此讓萬(wàn)科蟬聯(lián)了多屆房地產(chǎn)銷(xiāo)售冠軍。

隨后跟進(jìn)的是碧桂園和恒大。碧桂園提出了“456”模式:4個(gè)月開(kāi)盤(pán)、5.5個(gè)月資金回正、6個(gè)月資金在周轉(zhuǎn);恒大要求6個(gè)月開(kāi)盤(pán),首開(kāi)去化率60%以上。

不甘心落后的綠地集團(tuán)在2017年也加入到了“高周轉(zhuǎn)”模式的大軍中來(lái)——公開(kāi)資料顯示,2017年以來(lái),綠地開(kāi)始在三四線城市不斷拿地;

根據(jù)上海中原地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示,在土地儲(chǔ)備上,綠地控股2017年拿地82宗,2018年260宗。

而在此過(guò)程中,“現(xiàn)金為王”的聲音也在綠地頻頻出現(xiàn)。

讓人驚訝的是,據(jù)同花順數(shù)據(jù)顯示,2018年,綠地的存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別是53%和37%。而2018年房地產(chǎn)行業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的中位數(shù)是28%和19%。2019年中報(bào)顯示,綠地的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為19%,比萬(wàn)科的9%高出了一倍。

資料來(lái)源:同花順

因?yàn)樽非蟾咧苻D(zhuǎn),曾經(jīng)喝叱風(fēng)云的“綠巨人”也不得不直面質(zhì)量問(wèn)題:

GPLP犀牛財(cái)經(jīng)了解到,2018年武漢先后爆發(fā)精裝維權(quán)事件,其中武漢綠地旗下就有七個(gè)樓盤(pán)涉及,位居大品牌商前列。

尤其值得一提的是,2019年9月,武漢綠地國(guó)際理想城項(xiàng)目,當(dāng)女業(yè)主歡歡喜喜地去收房的時(shí)候,卻發(fā)現(xiàn)精裝修變 “驚裝修 ”,“新房”變 “水房 ”。面對(duì)開(kāi)發(fā)商的逼迫交付措施,女業(yè)主在憤恨交加中,坐地痛哭發(fā)出上述質(zhì)問(wèn)。此視頻在網(wǎng)上大量傳播,再一次質(zhì)問(wèn)綠地房屋質(zhì)量問(wèn)題。

可以說(shuō),綠地在爭(zhēng)奪“冠軍”位置上找錯(cuò)了方向。

2019年5000億銷(xiāo)售小目標(biāo)

近日,一則446家房企宣布破產(chǎn)的消息刷遍了朋友圈。據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示,截至2019年11月20日,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的破產(chǎn)數(shù)量已高達(dá)446家,平均每天就有1.5家房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn),創(chuàng)下歷史記錄。

這些破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)背后,絕大部分的問(wèn)題是“缺錢(qián)”。

那么,綠地集團(tuán)“差錢(qián)”還是“不差錢(qián)”呢?

公開(kāi)資料顯示,綠地發(fā)布的2019年三季報(bào)顯示,截至2019年前9個(gè)月,綠地的總資產(chǎn)達(dá)1.04萬(wàn)億元,看起來(lái),這是一個(gè)龐大的一個(gè)數(shù)字。

“資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益”。

在綠地集團(tuán)高達(dá)1.04萬(wàn)億的總資產(chǎn)中,綠地的總負(fù)債達(dá)到了9181億元。

可以說(shuō),綠地集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)88.29%。

事實(shí)上,自從2015年上市以來(lái),綠地集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率就沒(méi)有下過(guò)88%。2015年至2018年的資產(chǎn)負(fù)債率分別為88.04%、89.43%、88.99%、89.49%,一直處于房地產(chǎn)行業(yè)的高位。

其中,2019年前三季度短期借款266.41億元較上年末增46.75%;1年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債和其他流動(dòng)負(fù)債分別為630億元和137.24億元,長(zhǎng)期借款則增至1517.7億元同比增長(zhǎng)14.26%。

2019年前三季度,綠地有息負(fù)債合計(jì)約1142.65億元,而同期貨幣資金僅823.77億元。并且,綠地的前三季度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額僅為91.27億元,較2018年同期的309.73億元減少了70.53%。

可以說(shuō),即便如“綠巨人”,也相對(duì)“差錢(qián)”

然而,在資金緊張的狀態(tài)下,綠地依舊沒(méi)有忘記繼續(xù)拿地。根據(jù)CREIS中指數(shù)據(jù)顯示,2019年1-11月,綠地拿地面積為3195萬(wàn)平方米,在拿地的面積中,僅次于碧桂園,排在第二位。并且拿地的金額累計(jì)達(dá)到694億元。

值得注意的是,2019年年初,綠地曾立了一個(gè)小目標(biāo):就是2019年實(shí)現(xiàn)5000億元的銷(xiāo)售目標(biāo)。不過(guò),現(xiàn)在年底將至,這一目標(biāo)對(duì)綠地并非一步之遙。

2019年綠地三季報(bào)顯示,1-9月,綠地實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額2345.53億元,同比減少12.1%。其中,第三季度合同銷(xiāo)售金額668.68億元,同比更是下跌35.8%。以此來(lái)看,2019年前三季度也完成目標(biāo)的不到50%,而要完成目標(biāo),第四季度要銷(xiāo)售2500多億元。這對(duì)綠地來(lái)說(shuō)“太南了!”

花有重開(kāi)日,人無(wú)再少年。

面對(duì)著1萬(wàn)億的大盤(pán)子,9000億的負(fù)債,可以說(shuō)現(xiàn)在的“綠巨人”少年時(shí)光一去不復(fù)返。

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2019-12-26
綠地集團(tuán)告別高光時(shí)刻 “中國(guó)綠巨人”的起與落
2004年-2013年,在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金十年”當(dāng)中,張玉良帶領(lǐng)著綠地集團(tuán)乘著東風(fēng)開(kāi)始默默拿地建房、賣(mài)房、履歷全國(guó),不斷擴(kuò)張,2013年綠地躋身進(jìn)入了世界500強(qiáng)行列;2014年,綠地以2408

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