綠地集團(tuán)告別高光時(shí)刻 “中國(guó)綠巨人”的起與落

原標(biāo)題：綠地集團(tuán)告別高光時(shí)刻 “中國(guó)綠巨人”的起與落

作者：蔚芮

審校：周鶴翔

來(lái)源：GPLP犀牛財(cái)經(jīng)（ID:gplpcn）

漫威塑造的超級(jí)英雄中，有一個(gè)叫浩克的綠巨人。而在中國(guó)也有一個(gè)“綠巨人”，它就是綠地集團(tuán)，只是，一個(gè)是天降神力，一個(gè)則是“奮力而為”。

在中國(guó)的房地產(chǎn)大潮當(dāng)中，有一個(gè)企業(yè)開(kāi)始抓住時(shí)代機(jī)會(huì)奮力前進(jìn)，這就是躋身《財(cái)富》世界500強(qiáng)的“綠巨人”——中國(guó)綠地集團(tuán)。

不過(guò)，在1992年成立之后，這個(gè)27歲的青年也開(kāi)始走到了它的中年時(shí)刻，面臨高負(fù)債以及進(jìn)一步發(fā)展乏力的問(wèn)題。

“綠巨人”傳奇

1992年，改革開(kāi)放總設(shè)計(jì)師視察南方，并發(fā)表了著名的《南方講話》。這標(biāo)志著中國(guó)進(jìn)入新的階段。

1992年的上海，張玉良辭去了上海農(nóng)委副主任的公職，開(kāi)始下?！?dāng)時(shí)張玉良拿著農(nóng)委與建委的2000萬(wàn)元組建了上海綠地總公司，也就是現(xiàn)在的綠地集團(tuán)前身。

張玉良與綠地集團(tuán)可謂互相成就。

彼時(shí)，上海市的人均綠地面積在全國(guó)排名倒數(shù)第一。張玉良成立的綠地總公司肩負(fù)著建設(shè)上海公共綠地的使命，于是，“綠地集團(tuán)”的名號(hào)便由此而來(lái)。

緊扣時(shí)代脈搏，綠地投身舊城改造與動(dòng)遷建設(shè)。

1996年，綠地通過(guò)接手上海棚戶區(qū)改造在上海市郊區(qū)開(kāi)發(fā)了大量項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)，成立4年的綠地已經(jīng)有了12億資產(chǎn)。

2004年-2013年，在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金十年”當(dāng)中，張玉良帶領(lǐng)著綠地集團(tuán)乘著東風(fēng)開(kāi)始默默拿地建房、賣(mài)房、履歷全國(guó)，不斷擴(kuò)張，2013年綠地躋身進(jìn)入了世界500強(qiáng)行列；2014年，綠地以2408億元的銷(xiāo)售額摘得了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的“王冠”，終結(jié)了老大哥萬(wàn)科連續(xù)多年的蟬聯(lián)時(shí)代。

2015年，上海證券交易所的一身鑼響，綠地借殼上海金豐投資股份有限公司上市了——上市后的綠地集團(tuán)市值一度突破3000億元。

綠地從上海一隅成功邁向全國(guó)，從一家注冊(cè)資金只有2000萬(wàn)元的“小個(gè)子”，一躍成為了市值破3000億的“綠巨人”。

綠地集團(tuán)告別高光時(shí)刻

2015年后，綠地集團(tuán)告別了曾經(jīng)的高光時(shí)刻。

綠地集團(tuán)2016年的年報(bào)顯示，2016年，綠地的凈利潤(rùn)為72.07億元，同比增長(zhǎng)僅為4.66%。而2015年的增長(zhǎng)速度是兩位數(shù)。

與此同時(shí)，綠地還遭遇了一系列風(fēng)波。

2016年2月29日，上海云峰（集團(tuán)）有限公司（下稱(chēng)“云峰集團(tuán)”）被媒體曝出涉嫌債券違約，其未兌付的債券余額達(dá)66億，包括2015年4期和2014年3期私募債。

而云峰集團(tuán)在發(fā)債的當(dāng)時(shí)，綠地持有云峰集團(tuán)54.5%的股權(quán)，且云峰集團(tuán)是綠地能源板塊的運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。因此，“云峰66億債務(wù)違約問(wèn)題”爆出來(lái)后，該事件爆出后，綠地集團(tuán)被推上了輿論風(fēng)口。

隨后，綠地發(fā)布公告進(jìn)行回應(yīng)稱(chēng)，云峰集團(tuán)始終是獨(dú)立于上市公司的公司法人，綠地集團(tuán)在《公司法》的框架下行使股東權(quán)利。云峰集團(tuán)發(fā)債所得資金也均全部用于其自身發(fā)展，綠地未對(duì)云峰集團(tuán)發(fā)行的債券提供擔(dān)保，也不對(duì)債券的償付承擔(dān)責(zé)任。該說(shuō)明同時(shí)稱(chēng)，“考慮到云峰集團(tuán)目前處于困境，作為間接參股股東，綠地在遵守法律法規(guī)的前提下，將積極協(xié)助云峰集團(tuán)妥善處理好相關(guān)事宜。”

令綠地不曾想到的是，2016年的“云峰66億”事件剛過(guò)，綠地又因東北子公司的違約問(wèn)題引起了社會(huì)關(guān)注。

公開(kāi)資料顯示，2007年，綠地開(kāi)始進(jìn)入東北市場(chǎng)，經(jīng)歷2010年至2012年的平穩(wěn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)后，2013年和2014年綠地控股東北地區(qū)業(yè)績(jī)連續(xù)兩年出現(xiàn)大幅度下滑。2015年，綠地控股東北地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目亦陸續(xù)出現(xiàn)停工現(xiàn)象。

2017年8月，據(jù)《投資時(shí)報(bào)》報(bào)道稱(chēng)，綠地子公司本溪綠地實(shí)業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司資管計(jì)劃違約逾2億元。而當(dāng)時(shí)通過(guò)天眼查數(shù)據(jù)顯示，本溪綠地合計(jì)存在21條法院被執(zhí)行人信息、3條法院被執(zhí)行失信人信息及被執(zhí)行標(biāo)的金額合計(jì)逾7億元。

隨后，綠地做出回應(yīng)表示，對(duì)于子公司本溪綠地的違約事件，綠地控股將以積極的態(tài)度全力推動(dòng)解決。

截至2019年12月16日，綠地的股價(jià)為6.82元/股，市值為829.9億元，與2015年高光時(shí)候相比，市值跌去了2000多億元。

同樣，下跌的不止是市值，還有綠地的銷(xiāo)售額也被同行所甩開(kāi)——2014年綠地銷(xiāo)售額排全國(guó)第1，2018年，綠地的銷(xiāo)售額落到了全國(guó)第6。

以“快”取勝的后坐力

“我不做大哥已經(jīng)好多年”。

在地產(chǎn)圈當(dāng)中，大哥之爭(zhēng)持續(xù)了多年。

曾經(jīng)依靠高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，萬(wàn)科穩(wěn)坐地產(chǎn)圈“老大哥”。

公開(kāi)資料顯示，早在2010年，萬(wàn)科搞出了一個(gè)“5986”的模式，通俗講就是拿地后，5個(gè)月開(kāi)始動(dòng)工、9個(gè)月開(kāi)始銷(xiāo)售、第一個(gè)月銷(xiāo)售8成，產(chǎn)品必須6成是住宅。萬(wàn)科的這一模式，確實(shí)幫助萬(wàn)科在當(dāng)年取得了成績(jī)。

2010年，萬(wàn)科銷(xiāo)售1081.60億元，創(chuàng)造了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的新紀(jì)錄。也因此讓萬(wàn)科蟬聯(lián)了多屆房地產(chǎn)銷(xiāo)售冠軍。

隨后跟進(jìn)的是碧桂園和恒大。碧桂園提出了“456”模式：4個(gè)月開(kāi)盤(pán)、5.5個(gè)月資金回正、6個(gè)月資金在周轉(zhuǎn)；恒大要求6個(gè)月開(kāi)盤(pán)，首開(kāi)去化率60%以上。

不甘心落后的綠地集團(tuán)在2017年也加入到了“高周轉(zhuǎn)”模式的大軍中來(lái)——公開(kāi)資料顯示，2017年以來(lái)，綠地開(kāi)始在三四線城市不斷拿地；

根據(jù)上海中原地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，在土地儲(chǔ)備上，綠地控股2017年拿地82宗，2018年260宗。

而在此過(guò)程中，“現(xiàn)金為王”的聲音也在綠地頻頻出現(xiàn)。

讓人驚訝的是，據(jù)同花順數(shù)據(jù)顯示，2018年，綠地的存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別是53%和37%。而2018年房地產(chǎn)行業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的中位數(shù)是28%和19%。2019年中報(bào)顯示，綠地的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為19%，比萬(wàn)科的9%高出了一倍。

資料來(lái)源：同花順

因?yàn)樽非蟾咧苻D(zhuǎn)，曾經(jīng)喝叱風(fēng)云的“綠巨人”也不得不直面質(zhì)量問(wèn)題：

GPLP犀牛財(cái)經(jīng)了解到，2018年武漢先后爆發(fā)精裝維權(quán)事件，其中武漢綠地旗下就有七個(gè)樓盤(pán)涉及，位居大品牌商前列。

尤其值得一提的是，2019年9月，武漢綠地國(guó)際理想城項(xiàng)目，當(dāng)女業(yè)主歡歡喜喜地去收房的時(shí)候，卻發(fā)現(xiàn)精裝修變 “驚裝修 ”，“新房”變 “水房 ”。面對(duì)開(kāi)發(fā)商的逼迫交付措施，女業(yè)主在憤恨交加中，坐地痛哭發(fā)出上述質(zhì)問(wèn)。此視頻在網(wǎng)上大量傳播，再一次質(zhì)問(wèn)綠地房屋質(zhì)量問(wèn)題。

可以說(shuō)，綠地在爭(zhēng)奪“冠軍”位置上找錯(cuò)了方向。

2019年5000億銷(xiāo)售小目標(biāo)

近日，一則446家房企宣布破產(chǎn)的消息刷遍了朋友圈。據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，截至2019年11月20日，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的破產(chǎn)數(shù)量已高達(dá)446家，平均每天就有1.5家房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，創(chuàng)下歷史記錄。

這些破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)背后，絕大部分的問(wèn)題是“缺錢(qián)”。

那么，綠地集團(tuán)“差錢(qián)”還是“不差錢(qián)”呢？

公開(kāi)資料顯示，綠地發(fā)布的2019年三季報(bào)顯示，截至2019年前9個(gè)月，綠地的總資產(chǎn)達(dá)1.04萬(wàn)億元，看起來(lái)，這是一個(gè)龐大的一個(gè)數(shù)字。

“資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益”。

在綠地集團(tuán)高達(dá)1.04萬(wàn)億的總資產(chǎn)中，綠地的總負(fù)債達(dá)到了9181億元。

可以說(shuō)，綠地集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)88.29%。

事實(shí)上，自從2015年上市以來(lái)，綠地集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率就沒(méi)有下過(guò)88%。2015年至2018年的資產(chǎn)負(fù)債率分別為88.04%、89.43%、88.99%、89.49%，一直處于房地產(chǎn)行業(yè)的高位。

其中，2019年前三季度短期借款266.41億元較上年末增46.75%；1年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債和其他流動(dòng)負(fù)債分別為630億元和137.24億元，長(zhǎng)期借款則增至1517.7億元同比增長(zhǎng)14.26%。

2019年前三季度，綠地有息負(fù)債合計(jì)約1142.65億元，而同期貨幣資金僅823.77億元。并且，綠地的前三季度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額僅為91.27億元，較2018年同期的309.73億元減少了70.53%。

可以說(shuō)，即便如“綠巨人”，也相對(duì)“差錢(qián)”

然而，在資金緊張的狀態(tài)下，綠地依舊沒(méi)有忘記繼續(xù)拿地。根據(jù)CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，2019年1-11月，綠地拿地面積為3195萬(wàn)平方米，在拿地的面積中，僅次于碧桂園，排在第二位。并且拿地的金額累計(jì)達(dá)到694億元。

值得注意的是，2019年年初，綠地曾立了一個(gè)小目標(biāo)：就是2019年實(shí)現(xiàn)5000億元的銷(xiāo)售目標(biāo)。不過(guò)，現(xiàn)在年底將至，這一目標(biāo)對(duì)綠地并非一步之遙。

2019年綠地三季報(bào)顯示，1-9月，綠地實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額2345.53億元，同比減少12.1%。其中，第三季度合同銷(xiāo)售金額668.68億元，同比更是下跌35.8%。以此來(lái)看，2019年前三季度也完成目標(biāo)的不到50%，而要完成目標(biāo)，第四季度要銷(xiāo)售2500多億元。這對(duì)綠地來(lái)說(shuō)“太南了！”

花有重開(kāi)日，人無(wú)再少年。

面對(duì)著1萬(wàn)億的大盤(pán)子，9000億的負(fù)債，可以說(shuō)現(xiàn)在的“綠巨人”少年時(shí)光一去不復(fù)返。

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