物業(yè)市場(chǎng)這塊肥肉，這回引來(lái)了吳亞軍的垂涎。

12月29日，龍湖集團(tuán)（0960. HK）公告稱(chēng)，將通過(guò)買(mǎi)入已發(fā)行股份和認(rèn)購(gòu)新股方式，持有綠城服務(wù)（2869 .HK）10%股份。同日，綠城服務(wù)也發(fā)公告確認(rèn)了此事。

過(guò)去一年，物業(yè)股漲勢(shì)不錯(cuò)。雅生活服務(wù)（3319 .HK）和碧桂園服務(wù)（6098. HK）股價(jià)都翻了近3倍，物管巨頭里漲得不多也就是綠城服務(wù)了，不過(guò)漲了也有一半多。

眾所周知，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商跨企業(yè)投資物業(yè)股并不多見(jiàn)。那么龍湖選擇在這個(gè)節(jié)點(diǎn)，高位入股綠城服務(wù)，吳亞軍到底打的什么算盤(pán)呢？

李海榮套現(xiàn)10.76億港元

根據(jù)公告，龍湖入股分兩步走。龍湖先以10.76億港元（約合9.67億元人民幣）買(mǎi)入綠城服務(wù)1.39億股，占總股本5%，后續(xù)在2020年6月30日前認(rèn)購(gòu)配發(fā)新股，完成后將合計(jì)持股10%。

照此計(jì)算，龍湖買(mǎi)入綠城服務(wù)的每股成本為7.74港元，對(duì)比綠城服務(wù)最新收盤(pán)價(jià)7.99港元，折價(jià)3.13%。這個(gè)折價(jià)比例并不高。

綠城服務(wù)當(dāng)前股權(quán)結(jié)構(gòu)（來(lái)源：同花順）

據(jù)悉，本次交易的實(shí)際買(mǎi)方為Sail Link Holdings Limit，買(mǎi)方的擔(dān)保人為嘉遜發(fā)展香港(控股)有限公司，兩者均為龍湖集團(tuán)的全資附屬公司。

賣(mài)方為 Lilac International Investment Company Limited（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：LIICL），是在英屬維爾京群島注冊(cè)成立的有限責(zé)任公司，由綠城服務(wù)主席李海榮實(shí)際擁有，持有5.63億股綠城服務(wù)股份，占于該公告日期綠城服務(wù)的已發(fā)行股本總數(shù)約20.20%。此次5%股權(quán)交易完成后，李海榮的LIICL持股比例將降至15.20%。

5%股權(quán)交易前后股權(quán)變更圖

據(jù)了解，李海榮于1998年10月加入綠城服務(wù)集團(tuán)，為綠城服務(wù)一代創(chuàng)始物業(yè)人，現(xiàn)任綠城服務(wù)集團(tuán)董事會(huì)主席，負(fù)責(zé)集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略及策略規(guī)劃，以及重大運(yùn)營(yíng)事務(wù)的決策工作。此次拋售公司股份，李海榮一次性將獲得10余億財(cái)富。

吳亞軍看中了什么？

從動(dòng)態(tài)市盈率角度來(lái)看，綠城最新動(dòng)態(tài)PE為41.82，而碧桂園服務(wù)為37.30，雅生活服務(wù)為28.28，中海物業(yè)為33.27?？梢哉f(shuō)，從現(xiàn)有估值角度，綠城并不占優(yōu)勢(shì)。難道龍湖相中它僅僅是因?yàn)檫^(guò)去一年它漲得少嗎？

業(yè)內(nèi)人士表示，投資物業(yè)的邏輯主要為：一是有穩(wěn)定收益且物業(yè)費(fèi)具備漲價(jià)趨勢(shì)；二是有快速增長(zhǎng)的市場(chǎng)，大量中小社區(qū)物業(yè)待收購(gòu)而后提升物業(yè)水平；三是有想象空間，如社區(qū)大數(shù)據(jù)等智慧社區(qū)領(lǐng)域有待開(kāi)發(fā)。

回到綠城服務(wù)自身，其領(lǐng)先之處在于營(yíng)收規(guī)模的突出。截至2018年末，綠城服務(wù)營(yíng)收67億元，是在港上市物企中規(guī)模最大的，超出排名第二的碧桂園服務(wù)近20億。而且，不同于碧桂園服務(wù)等今年由地產(chǎn)企業(yè)分拆上市的物業(yè)企業(yè)，綠城服務(wù)早在成立之初就已從綠城中國(guó)獨(dú)立出來(lái)，并提供基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)。

值得一提的是，雖然綠城服務(wù)在營(yíng)收上排名第一，但在管面積方面卻并非最大，截至2018年末，綠城服務(wù)在管面積為1.7億平方米，均落后于彩生活和碧桂園服務(wù)。而這則跟綠城服務(wù)在管物業(yè)多以溢價(jià)率較高的商業(yè)和住宅為主有關(guān)。此前，據(jù)綠城服務(wù)公告，其物業(yè)費(fèi)單價(jià)平均為3.16元/月/平，高出行業(yè)均價(jià)2.3元不少。

不過(guò)，在銷(xiāo)售毛利率方面，綠城服務(wù)則顯得遜色不少。截至2018年末，綠城服務(wù)銷(xiāo)售毛利率為17.9%，遠(yuǎn)低于雅生活服務(wù)的38.2%和碧桂園服務(wù)的37.7%。高于行業(yè)平均水平的物業(yè)費(fèi)和低于行業(yè)平均水平的毛利率，顯然綠城服務(wù)需要加強(qiáng)成本控制。

與此同時(shí)，綠城服務(wù)的負(fù)債水平中規(guī)中矩。截至2018年末，綠城服務(wù)資產(chǎn)負(fù)債率為55.00%，略低于碧桂園服務(wù)的57.81%，卻高于雅生活服務(wù)的24.48%。

總體而言，除去營(yíng)收規(guī)模方面的領(lǐng)先和不算高的負(fù)債率之外，綠城服務(wù)的財(cái)務(wù)指標(biāo)較為均衡，并不算十分亮眼。

對(duì)于此次收購(gòu)，龍湖方面表示，“一方面，龍湖看好社區(qū)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展前景；另一方面，龍湖也看好綠城服務(wù)管理層的治理能力以及公司的發(fā)展?jié)摿ΓG城服務(wù)在規(guī)模、服務(wù)質(zhì)量，品牌美譽(yù)度和客戶(hù)的粘性上，均在行業(yè)里處于領(lǐng)先地位，而且綠城服務(wù)市場(chǎng)化程度很高，在增值服務(wù)方面起步比較早，已經(jīng)初具規(guī)模。龍湖認(rèn)為此舉是有價(jià)值的財(cái)務(wù)投資?！?/p>

中物研協(xié)總經(jīng)理?xiàng)钗鮿t認(rèn)為，“他們都是物業(yè)品質(zhì)服務(wù)的代表。還能有個(gè)席位進(jìn)入董事會(huì)。龍湖物業(yè)暫時(shí)沒(méi)有上市計(jì)劃，龍湖也可以提前熟悉物業(yè)上市公司?！?/p>

不過(guò)，龍湖另外聲明由于此次投資為財(cái)務(wù)投資性質(zhì)，且交易完成后持股僅10%，不形成控股影響也不會(huì)與龍湖構(gòu)成同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。

龍湖所指同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，其實(shí)就是龍湖旗下的龍湖智慧服務(wù)。企查查顯示，龍湖旗下悅享智慧物業(yè)服務(wù)有限公司和悅翔智慧科技有限公司兩家企業(yè)控股股東均為龍湖智慧服務(wù)（香港）有限公司。

吳亞軍曾表示，希望通過(guò)變革實(shí)現(xiàn)物業(yè)成本的降低，而智慧服務(wù)就是吳亞軍所指變革方式中的重要部分。截至2019年中，龍湖智慧服務(wù)已實(shí)現(xiàn)25.8億營(yíng)收，同比增長(zhǎng)39.2%。

那么，投資物業(yè)股是不是一筆好生意？2017年，張玉良10個(gè)億把綠地物業(yè)賣(mài)給了雅生活，轉(zhuǎn)手又用10億買(mǎi)下了雅生活20%股權(quán)。一進(jìn)一出，沒(méi)花一分錢(qián)。2年后，張玉良高位套現(xiàn)，先賣(mài)掉了5000萬(wàn)股，到手近10億現(xiàn)金，同時(shí)仍持有雅生活11.25%股份。張玉良賺翻了。

龍湖智慧服務(wù)實(shí)現(xiàn)了高速增長(zhǎng)，但目前并無(wú)上市計(jì)劃。但一位業(yè)內(nèi)人士分析，提前熟悉物業(yè)上市公司，也許是為后續(xù)公司上市做準(zhǔn)備。值得注意的是，綠城服務(wù)連續(xù)兩年來(lái)，營(yíng)收增長(zhǎng)已露疲態(tài)，且目前市盈率并不低，吳亞軍的這筆買(mǎi)賣(mài)能否賺錢(qián)還有待觀(guān)察。

綠城中國(guó)原董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平

不過(guò)，此次宋衛(wèi)平和吳亞軍走到一起卻頗有意思。此前一向“目中無(wú)人”，甚至不把萬(wàn)科放在眼里的宋衛(wèi)平曾把吳亞軍視為“偶像”?！八鋈舜髿狻⒓?xì)膩、信心非常堅(jiān)定。是位有膽識(shí)、有魄力的女老板?！彼涡l(wèi)平對(duì)吳亞軍評(píng)價(jià)頗高。

而宋、吳年紀(jì)相若，入行時(shí)間相仿，一南一北；一個(gè)是愛(ài)“出風(fēng)頭”的理想主義者，一個(gè)卻是極其內(nèi)斂的現(xiàn)實(shí)主義者；一個(gè)做事大大咧咧，一個(gè)卻一絲不茍，無(wú)微不至……此次龍湖入股，兩人似乎完成了一次久違的美好邂逅。

來(lái)源：樂(lè)居財(cái)經(jīng)

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