來(lái)源 | 《青財(cái)經(jīng)》原創(chuàng)

作者 | 武文

近日，有媒體曝光武漢“中糧光谷祥云”存在買(mǎi)房需要交13萬(wàn)“茶水費(fèi)”，“茶水費(fèi)”這個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)屢見(jiàn)不鮮的問(wèn)題，再次暴露在公眾視野。

什么是“茶水費(fèi)”

買(mǎi)房過(guò)程當(dāng)中收取的“茶水費(fèi)”，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是開(kāi)發(fā)商通過(guò)代理或者分銷(xiāo)等銷(xiāo)售渠道，向購(gòu)房者收取的除房?jī)r(jià)之外的好處費(fèi)。購(gòu)房者通過(guò)交好處費(fèi)，可以買(mǎi)到心儀的房源。

目前，大部分開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，除了自銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)以外，往往會(huì)與代理公司或者分銷(xiāo)公司合作。

房產(chǎn)代理公司，除了參與項(xiàng)目銷(xiāo)售以外，在品牌、策劃、活動(dòng)等方面也會(huì)參與進(jìn)來(lái)，甚至全面負(fù)責(zé)。如果是獨(dú)家代理，案場(chǎng)的所有置業(yè)顧問(wèn)都需要由代理公司安排駐場(chǎng)；如果是聯(lián)合代理，其中一部分置業(yè)顧問(wèn)由代理公司安排駐場(chǎng)。

房產(chǎn)分銷(xiāo)公司，是不允許有置業(yè)顧問(wèn)駐場(chǎng)的，只是為項(xiàng)目提供自然到訪以外的增量客戶(hù)來(lái)源。有時(shí)分銷(xiāo)公司還會(huì)分為一級(jí)分銷(xiāo)和二級(jí)分銷(xiāo)，在傭金比例上存在差別。目前分銷(xiāo)公司的類(lèi)型，以當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介為主，也會(huì)有一些線上電商平臺(tái)做分銷(xiāo)，有的代理公司如果沒(méi)有好項(xiàng)目做，有時(shí)退而求其次，也會(huì)選擇做分銷(xiāo)。

“茶水費(fèi)”是房?jī)r(jià)以外的費(fèi)用，這筆錢(qián)并不是開(kāi)發(fā)商直接收取的，而是通過(guò)代理公司或者分銷(xiāo)公司收取，最后也只會(huì)給購(gòu)房者開(kāi)一個(gè)代理公司或者分銷(xiāo)公司的收據(jù)，連發(fā)票也沒(méi)有。

為什么會(huì)存在“茶水費(fèi)”

近年來(lái)，房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高過(guò)快，已經(jīng)成為社會(huì)一大病垢，各地政府也在根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定調(diào)控政策。尤其是一些地區(qū)出現(xiàn)限價(jià)房、剛需房、保障房等政策，使得一些地區(qū)一二手房出現(xiàn)價(jià)格倒掛，每平米差價(jià)達(dá)到幾千元甚至上萬(wàn)元，這就造成了一房難求的局面。

各地政府監(jiān)管部門(mén)為了營(yíng)造公平的交易環(huán)境，雖然要求購(gòu)房者提供符合購(gòu)房資格的資料，并要求開(kāi)發(fā)商通過(guò)搖號(hào)的方式銷(xiāo)售。但是，不管是否有搖號(hào)環(huán)節(jié)，最終決定能賣(mài)給誰(shuí)的權(quán)利畢竟還在開(kāi)發(fā)商手中，即使搖號(hào)現(xiàn)場(chǎng)有公證處的人在，也依然存在暗箱操作的空間。如果想買(mǎi)到房子，甚至是心儀的房號(hào)，就需要通過(guò)繳納“茶水費(fèi)”來(lái)提前鎖定房源。

拿武漢“中糧光谷祥云”作為案例來(lái)看，武漢當(dāng)?shù)赜邢迌r(jià)政策，想購(gòu)買(mǎi)該項(xiàng)目的剛需房源，還需要提交購(gòu)買(mǎi)剛需房資格的材料，然后通過(guò)搖號(hào)選房。武漢樓市近年來(lái)一直火爆，再加上該項(xiàng)目又比周邊樓盤(pán)還略低幾千元，這就造成了一房難求的局面。想購(gòu)買(mǎi)剛需房，開(kāi)發(fā)商把提交資料的時(shí)間定到了凌晨，大半夜才通知凌晨交資料，而且是有名額限制，天都沒(méi)亮，名額就已交滿。為什么開(kāi)發(fā)商不敢讓購(gòu)房者提前做好準(zhǔn)備，而是大半夜臨時(shí)通知幾個(gè)小時(shí)后，在凌晨提交資料，其中必有貓膩。即使提交上了資料，開(kāi)發(fā)商也可以以各種理由告訴你，資料審核沒(méi)有通過(guò)，依然沒(méi)有搖號(hào)資格。到了搖號(hào)的時(shí)候，現(xiàn)在都是線上搖號(hào)，有的人就會(huì)反映，現(xiàn)場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)無(wú)法操作，沒(méi)法進(jìn)行確認(rèn)搖號(hào)。有的人能順利搖號(hào)，有的人卻無(wú)法操作，是否存在人為操控的問(wèn)題，想必大家都有自己的判斷。

“茶水費(fèi)”交給了誰(shuí)

“茶水費(fèi)”不是房款，并沒(méi)有直接交到開(kāi)發(fā)商的賬戶(hù)，也沒(méi)有購(gòu)房發(fā)票，通常都是交給項(xiàng)目的代理或者分銷(xiāo)公司，由銷(xiāo)售公司給購(gòu)房者開(kāi)收據(jù)。

現(xiàn)在的“茶水費(fèi)”少則十幾萬(wàn)，多則幾十萬(wàn)，這些錢(qián)并沒(méi)有都被代理或分銷(xiāo)公司賺走，而他們只能拿到很少的一部分。“茶水費(fèi)”的大頭去了哪里，那就要看看誰(shuí)能決定稀缺房源賣(mài)給誰(shuí)。

很多人會(huì)認(rèn)為，茶水費(fèi)就是開(kāi)發(fā)商收走的，是開(kāi)發(fā)商賺走了這部分錢(qián)。其實(shí)不全是，確實(shí)有一些小開(kāi)發(fā)商，是老板通過(guò)收取“茶水費(fèi)”，變相提高了房?jī)r(jià)。但很多房企都是上市公司，不管是公司內(nèi)部審計(jì)還是外部審計(jì)都很?chē)?yán)格，這部分錢(qián)本身就不合法，不可能在公司入賬。上市公司一般會(huì)有各地區(qū)域公司，區(qū)域公司會(huì)有城市公司去具體拍地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，即使是限價(jià)房，公司決策層在確定拍地的時(shí)候，也已經(jīng)算好了盈虧，根本不會(huì)把這種不確定的“茶水費(fèi)”算在其中，也沒(méi)有哪個(gè)上市公司老總?cè)ザ⒅安杷M(fèi)”。

那這筆錢(qián)到底流入了哪里呢？如果是上市房企的話，起碼有一個(gè)人一定會(huì)拿到這筆錢(qián)的大頭。那就是區(qū)域公司或者城市公司的營(yíng)銷(xiāo)總，也就只有他，才是能夠決定每套房子賣(mài)給誰(shuí)的人。有的開(kāi)發(fā)商，區(qū)域總或者城市總也會(huì)染指這部分錢(qián)，但這部分錢(qián)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，可貪腐的項(xiàng)目里邊算是小錢(qián)，所以很多區(qū)域總或者城市總根本看不上，就算要，也會(huì)把大頭留給營(yíng)銷(xiāo)總。

“茶水費(fèi)”合法合規(guī)么

各地房產(chǎn)監(jiān)管部門(mén)都已明令禁止收取“茶水費(fèi)”，這個(gè)錢(qián)肯定是不合法不合規(guī)的，那都違反了哪些法律法規(guī)呢？

國(guó)家發(fā)展改革委《商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》第九條規(guī)定：對(duì)取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷(xiāo)售備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，商品房經(jīng)營(yíng)者要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部銷(xiāo)售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售。第十三條規(guī)定:商品房經(jīng)營(yíng)者不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷(xiāo)售商品房，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。第十五條規(guī)定：商品房經(jīng)營(yíng)者不得使用虛假或者不規(guī)范的價(jià)格標(biāo)示誤導(dǎo)購(gòu)房者，不得利用虛假或者使人誤解的標(biāo)價(jià)方式進(jìn)行價(jià)格欺詐。

武漢“中糧光谷祥云”就存在這個(gè)問(wèn)題，武漢市要求拿到預(yù)售證后，十日內(nèi)所有房源必須全部公開(kāi)銷(xiāo)售，但是購(gòu)房者自己去售樓部，就被告知沒(méi)房了，給中介交13萬(wàn)“茶水費(fèi)”后，就可以買(mǎi)到房，這也是一種捂盤(pán)惜售行為。

收取“茶水費(fèi)”，還涉嫌“非國(guó)家工作人員受賄罪”。我國(guó)《刑法》第一百六十三條規(guī)定：公司、企業(yè)或者其他單位的工作人員利用職務(wù)上的便利，索取他人財(cái)物或者非法收受他人財(cái)物，為他人謀取利益，數(shù)額較大的，處五年以下有期徒刑或者拘役；數(shù)額巨大的，處五年以上有期徒刑，可以并處沒(méi)收財(cái)產(chǎn)。公司、企業(yè)或者其他單位的工作人員在經(jīng)濟(jì)往來(lái)中，利用職務(wù)上的便利，違反國(guó)家規(guī)定，收受各種名義的回扣、手續(xù)費(fèi)，歸個(gè)人所有的，依照前款的規(guī)定處罰。

還有人說(shuō)，很多收取“茶水費(fèi)”的都是騙錢(qián)的，問(wèn)怎么進(jìn)行防騙。平時(shí)生活中，安排工作、安排子女上學(xué)、買(mǎi)房等事情，都有可能出現(xiàn)騙子進(jìn)行詐騙，跟買(mǎi)房“茶水費(fèi)”本身并沒(méi)有關(guān)系，所以不是我們研究的范疇。

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