廈門為何能超越北上廣深，成為全國城市房產估值第一？

原標題：廈門為何能超越北上廣深，成為全國城市房產估值第一？

近日，據房地產協(xié)會主辦的中國房價行情網數據顯示，廈門超越北上廣深等320個城市一躍成為全國房產估值最高的城市。目前，廈門平均單價47018元/㎡，平均租金單價45.41元/月/㎡，租售比1.16%，市盈率86.28倍。深圳房產估值水平位居次席，平均單價72380元，平均租金單價76.14元，租售比1.26%，市盈率79.22倍。三亞房產估值位居第三位，平均單價3533元，平均租金單價41.92元，租售比1.42%，市盈率70.24倍。

先來說一個問題：市盈率越高是不是就意味著越好呢？很顯然，并不如此。打個比方，如果房產市盈率在70倍，意味著依靠租金需要80年才能收回成本。而中國普遍的情況，是房產估值水平較高，甚至在全球都是最高，屬于第一梯隊。就目前來看，全國320個城市房產市盈率中位數為30倍左右——依靠租金需要30年才能收回成本。

當然，我們也能看到城市之間的房產估值水平分化明顯。像廈門、深圳、三亞等城市房產估值較高，市盈率也越高。而市盈率在30倍以下的城市，也有100多個。房產估值最高的廈門，與估值最低的和田相差達到70.68倍！可以看出，房地產估值嚴重分化，跨度較大。

一般而言，城市經濟越發(fā)達，房產市盈率水平就越高——GDP排名全國第三、人均GDP排名第一的深圳就是個好例子。但要知道，廈門、三亞的GDP排名并不高。其中，廈門在2019年的GDP總量在國內排名第33。而三亞的GDP，排名更是靠后。

但為何廈門、三亞的房產估值、市盈率水平排名前列？原因就在于它們屬于非常發(fā)達的旅游城市，且地理位置得天獨厚。同時，廈門是全世界數一數二的宜居城市，教育醫(yī)療等水平都位居全國前列。此外，一般來說發(fā)展?jié)摿υ酱蟮某鞘校慨a估值水平也越高。優(yōu)秀的城市獲得更高的估值，也就在情理之中。所以，雖然廈門的房價很貴、市盈率較高，但并不影響投資者的熱情。

從另一個角度看，廈門房價是周邊區(qū)域的領頭羊，但租金并沒有明顯高出同類城市，所以租售比一直較低。這說明廈門此前的投資氛圍非常濃厚，房價透支也很明顯。這也能夠看出，到廈門買房的人主要是在“賭”房價繼續(xù)上漲，對租金的興趣不大。

有業(yè)內人士認為，從收入比、租售比等方面看，廈門雖然房產估值最高，但泡沫也最大。不過，我們也要看到廈門特殊的房地產情況。從土地層面來看，廈門近幾年嚴格控制土地供給，目的是防止房價承壓。這導致廈門的房子數量并沒有那么多，在這樣的情況下，房產估值自然越來越高。尤其是廈門島內，幾乎快要成為“豪宅區(qū)”。

種種因素之下，廈門房產估值超過北上廣深排名第一，似乎也就在情理之中。對有房在手的廈門本地人來說，心里自然是美滋滋的。但對于那些投資者來說，較低的租售比、較高的市盈率，或許會讓他們“心慌慌”——投資價值已經越來越小。最為無奈的，恐怕就是還沒買房的廈門本地人，或在廈門打拼的外地人，實在是難以在廈門買起房了。

尤其是在疫情的影響下，廈門的旅游業(yè)也受到巨大沖擊，并影響到城市發(fā)展的方方面面。未來廈門房地產市場會走向何方，還不得而知。畢竟在此前，廈門房地產每每都能呈現逆勢上揚的走勢。不妨讓我們靜靜等待，看廈門房地產能帶來哪些不可思議之事吧。（科技新發(fā)現 康斯坦丁/文）

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