百科 | 買二手房被查封 要求退回中介費無果 如何解決？

來源：青財經(jīng)

原創(chuàng)作者：陳薇伊

微信公眾號：青財經(jīng)（ID：qingcaijing2019）

電視劇《安家》的火熱播出引起了廣大觀眾的熱烈討論，該劇圍繞房子這個老百姓繞不開的話題作為切入點，通過講述買房賣房等一系列故事，不僅帶出了百姓的百樣生活，同時也觸及到了普通人在買房過程中可能遇到的各種問題。

《安家》劇情中，房似錦的客戶于先生，為了能節(jié)省一半的中介費，選擇在隔壁的中介公司“阿拉丁”進行二手房交易，并支付了10萬元的中介費，結(jié)果，本以為自己占了個便宜的于先生卻沒想到，由于中介公司在交易過程中沒有查清楚房屋的產(chǎn)調(diào)信息，但該房屋被法院查封，導(dǎo)致無法過戶，引發(fā)矛盾。

《安家》劇照

于先生到中介公司討說法，想要回先前支付的首付款和定金，然而“阿拉丁”的店長卻聲稱，于先生付的中介費只包括做合同，不包括產(chǎn)調(diào)，并且表示，賣了那么多房子都沒事，只有這套出事，只能怪于先生運氣不好，強烈拒絕退還中介費。安居才能樂業(yè)，老百姓遇到這樣的麻煩事，又怎能安心呢。

房屋信息產(chǎn)權(quán)調(diào)查如何做？

房屋信息產(chǎn)權(quán)調(diào)查，簡稱“產(chǎn)調(diào)”，也就是對房屋信息進行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，這是在二手房成交之前必做的事，也稱之為“查檔”，都是為了確定房屋是否經(jīng)過合法登記，權(quán)利證書記載的內(nèi)容是否真實等問題。

為什么做產(chǎn)調(diào)如此重要呢？

二手房與新房不同，新房在賣房過程中需要經(jīng)過房管部門的審批，并且頒發(fā)相關(guān)的證件，所以一般出問題的情況較少。二手房則不一樣，每套二手房的情況都不同，房屋的產(chǎn)權(quán)情況也不清楚，因此在二手房交易中不做產(chǎn)調(diào)存在很大的風(fēng)險。

例如看中的房子有抵押貸款不能過戶、交了意向金卻發(fā)現(xiàn)房東與房產(chǎn)證上的不是同一個人等，稍不注意就可能給自己帶來經(jīng)濟上的損失，做完產(chǎn)調(diào)可以知曉房屋的產(chǎn)權(quán)人是誰、產(chǎn)權(quán)人有幾個、房屋是否存在抵押、是否存在查封、是否存在權(quán)利限制，在這些都知曉，并確認(rèn)沒問題的情況下才能和房東簽約。

在《安家》劇情中，房產(chǎn)中介“阿拉丁”表示自己只收取1%的中介費，要想做產(chǎn)調(diào)需要增加1%的產(chǎn)調(diào)費，對于經(jīng)驗不足的購房者來說，可能真的覺得產(chǎn)調(diào)需要費用。

但現(xiàn)實是產(chǎn)調(diào)不需要費用，并且無需通過中介去辦理，只需要房東，也就是產(chǎn)權(quán)人帶著房產(chǎn)證或不動產(chǎn)權(quán)證以及身份證件到房管部門相關(guān)的窗口進行產(chǎn)調(diào)即可，也可產(chǎn)權(quán)人拿著身份證到自助機上查詢房屋信息摘要，人工窗口的產(chǎn)調(diào)一般會更詳細(xì)，比如契稅發(fā)票等，也可通過產(chǎn)調(diào)窗口重新打印。

買房如何“躲坑”？

首先，要清楚“訂金”與“定金”的區(qū)別。

“訂金”具有預(yù)付款的性質(zhì)，是當(dāng)事人的一種支付手段，但不具備擔(dān)保性質(zhì)，在交易過程中，如果賣家不履行合同義務(wù)，并不表示他喪失了請求返還訂金的權(quán)利，同樣，如果賣家不履行義務(wù)也無須雙倍返還訂金，但這也并不意味著合同違約方無須承擔(dān)違約責(zé)任。

“定金”是合同當(dāng)事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔(dān)保形式，我國《擔(dān)保法》規(guī)定：定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)當(dāng)約定支付定金的期限，定金合同從實際交付定金之日起生效；定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十。

業(yè)內(nèi)人士表示，在買房交易的時候，交“定金”時只是做了口頭上的約定，沒有任何書面上的約定，口頭約定是不具備法律效力的，沒有法律的保護。而且一般情況下，雙方雖然是訂立了定金條款，但是只有購房者在交付了定金后，合同才會生效，應(yīng)當(dāng)在定金條款中注明不履行合同的具體情況，謹(jǐn)防有的不良開發(fā)商利用購房者缺乏相應(yīng)的購房知識和經(jīng)驗，在某些條款內(nèi)容上設(shè)下陷阱，故意讓消費者違約。

《安家》劇中，購房者于先生之前和房似錦談好要買房子，卻為了貪中介費低的便宜和“阿拉丁”簽了合同，結(jié)果房子被法院查封，傭金也無法要回。

《安家》劇照

《中華人民共和國合同法》第四百二十五條規(guī)定：居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事項或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因此，我們需要了解居間合同到底是什么。

所謂“居間合同”，即居間人依照委托人的要求為委托人與第三人訂立合同提供機會或進行介紹，而委托人須向居間人給付約定報酬的協(xié)議。

根據(jù)法律專業(yè)人士所言，房屋中介憑借其掌握的房產(chǎn)市場供需兩端大量的信息，能夠從海量的數(shù)據(jù)中迅速匹配到買賣雙方的需求，促成交易。也就是說，居間交易締約機會，這個機會既可以為居間人獲取，又同時可為其他居間人獲取，居間人的主要責(zé)任是根據(jù)委托人的要求，向委托人如實報告訂立合同的機會、提供訂立合同的媒介服務(wù)，其權(quán)利是在促成合同成立后獲得報酬，而委托人的主要權(quán)利是獲得信息和服務(wù)，主要義務(wù)是在居間人促成合同成立時支付報酬。

在二手房的交易中，過戶之前購房者很難辨別是否是查封房，如何能夠避免買到查封房呢?

1、提前調(diào)查產(chǎn)權(quán)

購房者在購買房屋之前，一定要對房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)查清楚，這樣才能避免買到產(chǎn)權(quán)存在問題的房子，購房者可以去房地產(chǎn)交易中心或者房屋管理局核實房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰，是否有查封、抵押等情況。如果房屋已被查封，千萬不可購買。另外，即使房子沒有被查封，但賣方存在較多債務(wù)糾紛，這種情況下也要謹(jǐn)慎購買。

2、利用合同約束

購房合同是保障買賣雙方權(quán)益的重要依據(jù)，如果購房者擔(dān)心自己不懂房產(chǎn)交易，不小心買到了查封房，那么就可以利用購房合同進行約束。購房者可以在合同中詳細(xì)寫清楚，如遇法院查封，賣家承擔(dān)違約責(zé)任并返還已支付房款，這樣可以有效制約查封房風(fēng)險，同時能夠更好地維護買方的利益。

3、利用資金托管

除了預(yù)防買到查封房之外，購房者還要考慮到購買到查封房之后，資金安全的問題，從簽約到過戶的1-3個月時間內(nèi)，房子可能被查封，所以不要把房款直接支付給賣家，資金監(jiān)管之后，房子如果能過戶就沒問題，不能過戶，購房款也不會打到對方賬戶下，資金是安全的，走資金托管的路子，等過戶手續(xù)完成之后，房款才會打到賣家賬上。

另外，有些情況有些例外：《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

①在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

②在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；

③已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

④非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

在二手房的交易過程中，有大大小小的深坑、淺坑存在，購房者須識別出這些陷阱，并注意到可能會出現(xiàn)的問題：

1.警惕合同問題

按照法律規(guī)定，定金交付之后，如果交付定金的一方不履行協(xié)議，就無權(quán)要求返還定金，所以這個定金協(xié)議要慎重，一定要避免被誤導(dǎo)。再有就是房屋面積、交房時間、價款、過戶時間、相應(yīng)違約責(zé)任是必須明確的，房款的支付應(yīng)該采取分期支付的方式，一般是簽訂合同支付一部分、交房支付一部分、辦理過戶手續(xù)支付一部分、取得產(chǎn)權(quán)證書支付一部分。在合同中明確相應(yīng)違約行為應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任也是非常重要的，明確不按時付款、交房、過戶按什么標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，違約多長時間到什么程度，另一方有權(quán)提出解除合同，可以讓合同雙方都了解違約的成本，促成雙方守約。

2.明確中介信息

這里主要是那些無照中介，房屋中介公司單方面擬定的協(xié)議書、認(rèn)購書不規(guī)范、條款不全、含義模糊等等，以及協(xié)議簽訂后，房地產(chǎn)中介不履行合同、收取高額費用但不提供相匹配的服務(wù)的投訴也均不少，購房者一定要找那些在房管局、工商局登記備案的中介機構(gòu)，一定要核實其從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的合法性，同時，與中介公司的工作人員直接接觸也可進一步了解中介公司的專業(yè)度，要看房地產(chǎn)中介公司是否擁有合法的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員，增強保障自身權(quán)益的意識。

3.核實房屋情況

例如房屋的面積、土地使用的年限、房屋的基本安全情況等，以及房屋的產(chǎn)權(quán)情況，核實好房產(chǎn)性質(zhì)與房屋所有權(quán)人，房屋所有權(quán)證是所有權(quán)的標(biāo)志，房屋所有權(quán)證上登記的所有人才是有權(quán)賣房的人，如果非本人賣房，則要有本人和代理人的身份證件及本人簽署的授權(quán)委托書。

遇到這類問題如何解決？

針對房源被法院查封的問題，北京金訴律師事務(wù)所事務(wù)所執(zhí)行主任王佳紅律師認(rèn)為：于先生已經(jīng)向中介公司支付了中介費，中介機構(gòu)就有義務(wù)核實清楚房屋的產(chǎn)權(quán)信息，如果因為失職，導(dǎo)致購房人損失的，還是要承擔(dān)法律責(zé)任的。

根據(jù)《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)》第二十七條：房屋中介機構(gòu)對于房屋權(quán)屬狀況等訂約相關(guān)事項及當(dāng)事人的訂約能力負(fù)有積極調(diào)查并據(jù)實報告的義務(wù)。房屋中介機構(gòu)違反忠實居間義務(wù)，嚴(yán)重?fù)p害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服務(wù)費用及從事居間活動的必要費用。委托人有損失的，房屋中介機構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。

根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十二條：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)與委托人簽訂房屋出售、出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)查看委托出售、出租的房屋及房屋權(quán)屬證書，委托人的身份證明等有關(guān)資料，并應(yīng)當(dāng)編制房屋狀況說明書。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第二十四條：因房地產(chǎn)中介服務(wù)人員過失，給當(dāng)事人造成經(jīng)濟損失的，由所在中介服務(wù)機構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任。所在中介服務(wù)機構(gòu)可以對有關(guān)人員追償。

另外，針對于先生的“跳單”行為，王佳紅律師認(rèn)為，首先，就是本來通過一家中介公司看好的房源，但是最終通過其他中介公司成交的。以前在實踐中也經(jīng)常發(fā)生這樣的糾紛，法院處理的時候，會考慮幾個因素：

第一，如果確實有證據(jù)證明購房人存在跳單行為的，購房人需要支付一部分居間服務(wù)費用，因為中介機構(gòu)有一定的付出。

第二，如果最終成交的房屋價格比前一家中介公司推薦房源的價格低，那么即便購房人跳單了，也不需要向前一家中介機構(gòu)支付居間服務(wù)費，理由是購房人有自由選擇市場的權(quán)利，任何機構(gòu)或者個人不能壟斷市場，以此來排斥購房人以更低的價格購買房屋的選擇權(quán)。

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