原標(biāo)題：袁國(guó)寶：胡潤(rùn)百富榜隱藏了哪些“真相”？

疫情血洗全球經(jīng)濟(jì)的2020年成為過(guò)去，可此時(shí)此刻，人們卻發(fā)現(xiàn)一個(gè)很“離譜”的現(xiàn)象。2020年3月2日，胡潤(rùn)研究院發(fā)布了《2021胡潤(rùn)全球富豪榜》顯示，過(guò)去一年中，全球新增了412位10億美元企業(yè)家，總?cè)藬?shù)達(dá)到3228人，創(chuàng)歷史新高。其中，中國(guó)更是新增了259位十億級(jí)美元的企業(yè)家，共計(jì)1058位，超過(guò)了排名其后美國(guó)(696位)、印度(177位)和德國(guó)(100余位)三個(gè)國(guó)家企業(yè)家總和。

這意味著，當(dāng)一場(chǎng)全球范圍的危機(jī)來(lái)臨時(shí)，擁有更多資源的人，往往能比普通人獲取到更多的財(cái)富。疫情在重塑了全球格局的同時(shí)，全世界的富豪們也在加速收割全球財(cái)富。

“馬太效應(yīng)”，正在升級(jí)：富有的人在更加富有，貧困的人會(huì)更加貧困。

但這個(gè)殘酷的規(guī)律，似乎對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)逐漸失靈——在這次胡潤(rùn)百富榜中國(guó)富豪排行榜中，人們熟知的中國(guó)房地產(chǎn)大佬無(wú)一挺進(jìn)前十，整體排名更是大幅下滑。

似乎，在這片由混泥土澆灌出“中國(guó)經(jīng)濟(jì)奇跡”的大地上，二十年過(guò)去，房地產(chǎn)造福的神話(huà)，正在終結(jié)。

一個(gè)充滿(mǎn)傳奇的房地產(chǎn)時(shí)代，會(huì)就此結(jié)束嗎？

1/胡潤(rùn)百富榜單中隱藏的關(guān)鍵信息

這是一個(gè)什么時(shí)代？?jī)H從此次胡潤(rùn)百富榜公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，這無(wú)疑是一個(gè)擁有的資源越發(fā)集中，財(cái)富就越發(fā)膨脹的時(shí)代。雖然，2020年最大關(guān)鍵詞是疫情。但在疫情下，不管是新興行業(yè)騰起，還是夕陽(yáng)行業(yè)落幕，最核心的商業(yè)邏輯仍是如此。

危機(jī)，往往分拆成“危”與“機(jī)”——可從胡潤(rùn)百富榜中，2020年全球新增412位10億美元企業(yè)家，總?cè)藬?shù)達(dá)到3228人創(chuàng)歷史新高。“盡管受到新冠疫情的影響，但2020年的財(cái)富漲幅是過(guò)去十年來(lái)最大的?！币磺姓绾鷿?rùn)所言，2020年股票市場(chǎng)的繁榮和大量的新上市公司，每周能造就8位新的十億美元企業(yè)家。在世界經(jīng)濟(jì)整體停滯不前的2020年，絕大多數(shù)的財(cái)富，流向了少數(shù)人手里。“機(jī)遇”，顯然不是為普通人準(zhǔn)備的。而令人心情復(fù)雜的是，榜單顯示中國(guó)2020年新增的富豪數(shù)量，甚至比世界其他國(guó)家總和還要多。

這是一件值得欣慰，更值得深思的事。一方面，中國(guó)新增富豪大量涌現(xiàn)，正說(shuō)明作為疫情期間全球唯一正向增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)體，中國(guó)經(jīng)濟(jì)具有著強(qiáng)大的內(nèi)生力量。包括以人工智能、區(qū)塊鏈、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)和電子商務(wù)等新興產(chǎn)業(yè)的崛起，正帶給中國(guó)乃至世界經(jīng)濟(jì)強(qiáng)大的驅(qū)動(dòng)力——比如，以10億美元為門(mén)檻，中國(guó)入圍的企業(yè)家從事新興行業(yè)企業(yè)家占比已達(dá)到36%，同比增加4%，而傳統(tǒng)行業(yè)占比所減至64%。但另一方面，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)變遷又是最劇烈的一個(gè)。其中最顯著變化，即中國(guó)前十富豪榜中已不再有地產(chǎn)企業(yè)家。相較以往，2020年許家印、李嘉誠(chéng)、李兆基位列全球富豪前50、全國(guó)前5的風(fēng)光無(wú)限來(lái)說(shuō)，到了2021年，這兩位數(shù)次蟬聯(lián)中國(guó)首富的大佬，已經(jīng)雙雙跌出全國(guó)前十。

這也是記錄以來(lái)，首次出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)家沒(méi)有進(jìn)入中國(guó)前十的情況——中國(guó)房地產(chǎn)造福的神話(huà)，似乎在2021年開(kāi)始終結(jié)。

這不是一場(chǎng)毫無(wú)征兆的“告別”。在去年10月公布的胡潤(rùn)百富中國(guó)榜中，早已顯現(xiàn)出中國(guó)房地產(chǎn)“暮態(tài)”。

——榜單顯示，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)上榜人數(shù)占比出現(xiàn)歷年來(lái)最大降幅，從2019年的14.8%下降到10.6%，這是自1999年胡潤(rùn)百富榜誕生以來(lái)，第一次跌出前兩，變?yōu)榈谌?。而回顧過(guò)去20年，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)家的財(cái)富總和，始終領(lǐng)跑于榜單前二。

個(gè)人財(cái)富縮水，行業(yè)體量下滑——這一個(gè)創(chuàng)造出無(wú)數(shù)富豪，帶來(lái)巨大經(jīng)濟(jì)增量的房地產(chǎn)時(shí)代，真會(huì)劃上句號(hào)嗎？

2/吃下“紅利”的二十年后，終于迎來(lái)“調(diào)控時(shí)代”

郁亮在去年9月底萬(wàn)科的南方區(qū)域媒體交流會(huì)上，曾指出中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷過(guò)三個(gè)階段。

在2002年之前，是土地紅利時(shí)代：誰(shuí)能拿地，誰(shuí)能發(fā)財(cái)；

2002年后，是金融紅利時(shí)代：誰(shuí)有資本支持，誰(shuí)能迅速變大；

到了現(xiàn)在，地產(chǎn)商們則進(jìn)入管理紅利時(shí)代：能有更加精細(xì)的服務(wù)，誰(shuí)就能脫穎而出。

作為2014年就率先喊出“中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代”的郁亮來(lái)說(shuō)，他的戰(zhàn)略眼光并不樂(lè)觀(guān)。但近些年密集的政策調(diào)控，以及地產(chǎn)商們主動(dòng)、被動(dòng)的去杠桿運(yùn)動(dòng)，已經(jīng)讓他的判斷不再準(zhǔn)確：

這其實(shí)是一個(gè)重新分配舊有財(cái)富，創(chuàng)造新財(cái)富的時(shí)代。

去年，將把房地產(chǎn)擠出前二的行業(yè)是大健康，而快消、制造、科技類(lèi)等行業(yè)更在強(qiáng)勢(shì)崛起——在整個(gè)國(guó)家都在浩浩蕩蕩“去地產(chǎn)”的時(shí)候，房地產(chǎn)的弄潮兒們，就難免成了最落寞的一群人。

而對(duì)于整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，真正迎來(lái)的，則是一個(gè)“調(diào)控時(shí)代”。

自去年8月底監(jiān)管層推出的“三道紅線(xiàn)”——即在“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%、凈負(fù)債率不得大于100%、現(xiàn)金短債比不得小于1倍?！钡睦做侄蜗?，各大房企被冠以上三色標(biāo)簽。這是一個(gè)讓他們笑不出的時(shí)代底色。

實(shí)際上，在20多年造富神話(huà)中，這一行業(yè)的持續(xù)加杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)，帶來(lái)的則是債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大，甚至部分房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流無(wú)法覆蓋支出，接連暴雷。

一種行業(yè)潛在的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)甚至系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)在蔓延——去年，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清就指出：房地產(chǎn)是現(xiàn)階段中國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀?！?。更重要的是，房地產(chǎn)所謂的投資價(jià)值在某一歷史階段，近乎于“投機(jī)”價(jià)值。這無(wú)疑是一種巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

而從2021年“房住不炒”第三次出現(xiàn)在政府工作報(bào)告中，傳達(dá)出的信號(hào)更是強(qiáng)烈。近年來(lái)，房地產(chǎn)除了自身轉(zhuǎn)型焦慮外，更有“調(diào)控焦慮”。比如，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：僅今年2月份單月全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達(dá)45次，超過(guò)了1月份的42次。年內(nèi)累計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)已經(jīng)高達(dá)97次。

更關(guān)鍵的是，從最開(kāi)始的限貸到現(xiàn)在的房貸集管，調(diào)控中最直接的信貸手段，其“精準(zhǔn)度”與“力量感”也越來(lái)越強(qiáng)——比如，今年上海出臺(tái)的“121新政”中，“嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策”對(duì)炒房客就極具殺傷力。外加政府工作報(bào)告中提出的“增加土地供應(yīng)”，以及增加保障性租賃住房等手段，也在源頭上為房地產(chǎn)炒作的畸形熱度，逐一澆上冷水。更不要說(shuō)，呼之欲出的房地產(chǎn)稅，更是調(diào)控的“撒手锏”——比如，在2019年的政府工作報(bào)告，就將2018年提出的“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”調(diào)整為“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，引發(fā)了各界的熱議。而上海和重慶也已成為目前我國(guó)征收房產(chǎn)稅的試點(diǎn)地區(qū)。以上種種跡象也正說(shuō)明，橫跨20多年，歷經(jīng)數(shù)次經(jīng)濟(jì)周期后，對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控從供需端、融資端、再到如今長(zhǎng)效機(jī)制演變，中國(guó)房地產(chǎn)野蠻生長(zhǎng)的時(shí)代，徹底告一段落。而對(duì)于執(zhí)迷于不健康運(yùn)作方式，仍在持續(xù)以高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債立足的房企來(lái)說(shuō)，或許：

時(shí)代拋棄你時(shí)，連一聲再見(jiàn)都不會(huì)說(shuō)。

3/鋼筋和混泥土，依舊是時(shí)代的“里子”

可事物實(shí)際的運(yùn)行規(guī)律，與理論規(guī)律往往存在著很大差距。

中國(guó)人最關(guān)心的，除了“國(guó)事”，還有“房事”，飯后談?wù)撟疃嗟?，是股票反著買(mǎi)，別墅靠著?！掷m(xù)了幾十年的中國(guó)房地產(chǎn)造福神話(huà)，早已根深蒂固，這絕不會(huì)是一個(gè)能輕易告別的時(shí)代。

數(shù)據(jù)不會(huì)說(shuō)謊。今年2月26日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室等機(jī)構(gòu)，聯(lián)合發(fā)布了《中國(guó)國(guó)家資產(chǎn)負(fù)債表2020》（下稱(chēng)“《報(bào)告》”）。實(shí)際上，資產(chǎn)負(fù)債表可以鮮明地反應(yīng)一家企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，而國(guó)家資產(chǎn)負(fù)債表可以最大程度“摸清家底”——《報(bào)告》顯示，中國(guó)社會(huì)總資產(chǎn)已經(jīng)由2017年的接近1400萬(wàn)億元，上升到2019年的1655.6萬(wàn)億元。2019年的社會(huì)總負(fù)債達(dá)到980.1萬(wàn)億元，而社會(huì)凈財(cái)富為675.5萬(wàn)億元。其中，居民部門(mén)財(cái)富占比76%，達(dá)到512.6萬(wàn)億元。

這意味著，居民人均財(cái)富約為36.6萬(wàn)元。

除了有沒(méi)有“被平均”的討論之外，《報(bào)告》最直接的反映是：中國(guó)人的財(cái)富，大頭依舊在房地產(chǎn)——

《報(bào)告》顯示，2019年末我國(guó)居民部門(mén)非金融資產(chǎn)規(guī)模為249.9萬(wàn)億元，其中主要構(gòu)成部分為房地產(chǎn)。雖然，房地產(chǎn)占居民全部資產(chǎn)的比重已由最高超過(guò)60%，下降到2019年末的48.8%。但是，就國(guó)際橫向比較看來(lái)，我國(guó)居民部門(mén)房地產(chǎn)占比仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全球各主要經(jīng)濟(jì)體。

曾有人一個(gè)非常有趣的統(tǒng)計(jì)——以2019年數(shù)據(jù)為主，中國(guó)四座超一線(xiàn)城市（北上廣深）的房產(chǎn)總價(jià)值竟高達(dá)137萬(wàn)億人民幣，這相當(dāng)于同期美國(guó)住房總市值33.6萬(wàn)億美元（合217萬(wàn)億人民幣）的6成。

而這只是其中一面。在經(jīng)典影片《大而不倒》中，記錄了一個(gè)故事：

2007年，在美國(guó)信貸危機(jī)發(fā)生前，金融業(yè)貪婪到達(dá)頂點(diǎn)。危機(jī)來(lái)臨時(shí)，多家大型金融機(jī)構(gòu)相繼倒閉，美國(guó)股市蒸發(fā)了約8萬(wàn)億市值。惡果蔓延至全球，更是引發(fā)了自1930年大蕭條以來(lái)最嚴(yán)重的全球金融危機(jī)。

損失是慘重的，代價(jià)是慘痛的?？蓪?duì)于罪魁禍?zhǔn)?，?duì)那幫背負(fù)一屁股爛債，巧取豪奪的各大美國(guó)企業(yè)，美國(guó)政府最后只能妥協(xié)，選擇搭救。

一家企業(yè)，一個(gè)行業(yè)如果與國(guó)家經(jīng)濟(jì)捆綁密切，那么，“大而不倒”的故事，就越可能上演。某種程度上說(shuō)，我們這一個(gè)時(shí)代的里子，仍由水泥和沙土澆灌。而澆灌的這群人，其力量已經(jīng)超出一個(gè)健康的行業(yè)該有的范疇——

比如，2021年1月，TOP100房企單月實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售金額9598.1億元，同比增長(zhǎng)64.2%，較去年同期增加44.4個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)300城市成交樓面均價(jià)為2829元/平方米，環(huán)比增加23%，同比上漲17%。

房地產(chǎn)業(yè)也逐漸變成“贏家通吃”，“大魚(yú)吞小魚(yú)”的局面——數(shù)據(jù)顯示，2021年1月百?gòu)?qiáng)房企中銷(xiāo)售額破百億房企29家，較去年同期增加15家；超五十億的房企53家，TOP100門(mén)檻值為21.5億元。甚至，TOP100房企市占率提升至74.8%。

在2018年時(shí)，就有不少中小房企抱怨：“現(xiàn)在的房企重視排名，主要是因?yàn)橹挥信琶壳埃鸥菀兹谫Y。如果不在房企前50名內(nèi)，銀行可能都不會(huì)放貸款?！?/p>

在萬(wàn)物皆可“內(nèi)卷”的東亞，中國(guó)房地產(chǎn)的內(nèi)卷也在加劇，資源越發(fā)聚集到各大房企手中——這一切，正是孕育出“大而不倒”企業(yè)最佳溫床。

比如，歲末年交恒大曝出的“債券風(fēng)波”，最后卻以戰(zhàn)略投資者簽訂了補(bǔ)充協(xié)議而草草收尾。無(wú)論從哪個(gè)角度看來(lái)，這一項(xiàng)捆綁上千萬(wàn)人就業(yè)，帶來(lái)千萬(wàn)億財(cái)富的房地產(chǎn)業(yè)不能倒，也不敢倒。

可從歷史角度看，任何一個(gè)國(guó)家的產(chǎn)業(yè)變遷，都會(huì)有一大批人倒下。這群人，又會(huì)是誰(shuí)呢？

而反觀(guān)他們?cè)跁r(shí)代留下的這些混泥土長(zhǎng)城，就曾有一句玩笑話(huà)：

我家的雞生了一個(gè)蛋，重一百多公斤，可是母雞只有2公斤——我真不知道雞是怎么把蛋生出來(lái)的，難道是有人扯出來(lái)的？

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