數(shù)字化能否拯救房地產(chǎn)行業(yè)的失速危機(jī)？

原標(biāo)題：數(shù)字化能否拯救房地產(chǎn)行業(yè)的失速危機(jī)？

文|智能相對(duì)論

作者|佘凱文

近日，2021博鰲房地產(chǎn)論壇在海南召開，大會(huì)以“理性與穩(wěn)健?房地產(chǎn)的改變”為主題，房地產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)濟(jì)學(xué)家、金融機(jī)構(gòu)、行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)代表們共聚一堂，共同探討房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展新變局。

今年是“十四五”開局之年，在國家戰(zhàn)略調(diào)整中，房地產(chǎn)行業(yè)從未面臨如此非同尋常的環(huán)境。隨著“三道紅線”“22城新規(guī)”等政策的陸續(xù)出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了諸多挑戰(zhàn)。而“雙碳”目標(biāo)的確立，也在考驗(yàn)房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展之路。大會(huì)形象地比喻這是“一個(gè)架在火爐上烤”的論壇。事實(shí)上，如何提質(zhì)增效，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展，已成為關(guān)乎房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展、甚至是生存的當(dāng)務(wù)之急。

探尋破局之策是本次大會(huì)的討論焦點(diǎn)，而在其中，“數(shù)字化”無疑是此次大會(huì)眾多嘉賓提及的高頻詞。

數(shù)字化或成房地產(chǎn)行業(yè) 未來增長(zhǎng)的重要抓手

2008年至2018年，可謂房地產(chǎn)行業(yè)的黃金十年。房地產(chǎn)作為國家支柱性產(chǎn)業(yè)，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條曾占國家總GDP 20%以上，一度成為我國經(jīng)濟(jì)騰飛的最大驅(qū)動(dòng)力。然而，在市場(chǎng)紅利逐漸減少、疫情沖擊、政策調(diào)控等因素影響之下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展格局也發(fā)生了深刻變化。

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的問題，主要可以歸結(jié)為三個(gè)層面。首先，隨著市場(chǎng)從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，企業(yè)必須改變粗放式運(yùn)營方式。在政策、市場(chǎng)的介入下，過去的“高杠桿”模式難以為繼，再加上市場(chǎng)集中度迅速提升，整體利潤(rùn)水平下降，僅靠“賣房”已不足以滿足市場(chǎng)需求及房企自身盈利需求，行業(yè)從投資驅(qū)動(dòng)向價(jià)值驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變。

其次，需求不斷升級(jí)，要求房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)提升自己的產(chǎn)品力和服務(wù)能力。在“房住不炒”的主基調(diào)下，住房的“商品價(jià)值”大大降低，房企需重新審視消費(fèi)者的購房需求，升級(jí)打造更適應(yīng)市場(chǎng)需求的住宅產(chǎn)品。顯然，在價(jià)格趨同的前提下，消費(fèi)者將更聚焦于房企的產(chǎn)品力和服務(wù)力。

最后，企業(yè)管理能力的重要性進(jìn)一步凸顯。房地產(chǎn)行業(yè)資金渠道收緊，去杠桿化已板上釘釘，房企的資金管理能力變得尤為重要，這也將關(guān)乎企業(yè)的生存問題。

近年來，在內(nèi)外環(huán)境雙重變革的背景下，許多傳統(tǒng)行業(yè)都經(jīng)歷過類似挑戰(zhàn)。比如傳統(tǒng)零售業(yè)，供應(yīng)商、渠道商、用戶需求不斷變化，為了跟上時(shí)代步伐，傳統(tǒng)零售行業(yè)最后選擇了數(shù)字化轉(zhuǎn)型，由此催生出如今的“新零售”“新消費(fèi)”大潮。在數(shù)字化的加持下，零售業(yè)態(tài)形成了以體驗(yàn)為中心的數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)泛零售業(yè)態(tài)，助力傳統(tǒng)零售走向數(shù)字化、數(shù)據(jù)化、平臺(tái)化、智能化。

由此看來，在行業(yè)格局、市場(chǎng)需求、政策環(huán)境等因素的驅(qū)動(dòng)下，房企在開發(fā)及運(yùn)營環(huán)節(jié)對(duì)于數(shù)字化的需求已經(jīng)非常迫切。

數(shù)字化轉(zhuǎn)型 將為房企帶來哪些改變？

數(shù)字化如何賦能房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型已經(jīng)被討論過無數(shù)次，簡(jiǎn)要而言，就是應(yīng)該貫穿設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售、運(yùn)營管理等全生命周期。

“雙碳”背景下，各行各業(yè)對(duì)于能耗管理、可持續(xù)、綠色等要求越來越高。作為“雙碳”目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的核心推動(dòng)者之一，就房地產(chǎn)行業(yè)而言，目前距離目標(biāo)依然尚遠(yuǎn)。達(dá)成“雙碳”目標(biāo)，是房企實(shí)現(xiàn)“降本增效”的一次契機(jī)，而數(shù)字化將成為最優(yōu)解，畢竟數(shù)字化在解決“雙碳”問題上的能力已經(jīng)被眾多行業(yè)所驗(yàn)證。

作為能源管理領(lǐng)域的數(shù)字化轉(zhuǎn)型專家，施耐德電氣無疑具有發(fā)言權(quán)。深耕數(shù)字化、領(lǐng)跑可持續(xù)發(fā)展，已成為施耐德電氣的品牌標(biāo)簽，并廣泛助力各行各業(yè)眾多碳排放“大戶”通過數(shù)字化轉(zhuǎn)型實(shí)現(xiàn)華麗轉(zhuǎn)身。例如，在樓宇建筑領(lǐng)域，借助施耐德電氣與合作伙伴聯(lián)合設(shè)計(jì)的零碳方案，歐瑞府園區(qū)完成了從一座廢棄煤氣站到歐洲第一、世界領(lǐng)先的零碳科技園區(qū)的蛻變。致力可持續(xù)發(fā)展的太古集團(tuán)則選擇從集團(tuán)層面布局?jǐn)?shù)字化，其位于不同地區(qū)和城市的多個(gè)項(xiàng)目都通過部署和應(yīng)用施耐德電氣一系列創(chuàng)新且基于云的集成式解決方案，實(shí)現(xiàn)了每年10%-20%的能源成本節(jié)約，從而最大化提升效率和可持續(xù)性。

而房地產(chǎn)開發(fā)商的當(dāng)務(wù)之急是要從管理中找紅利，相比以前粗放式的運(yùn)營模式，更加需要注重“精細(xì)化”和“數(shù)字化”。

總體來說，數(shù)字化運(yùn)營將在以下幾個(gè)方向推動(dòng)房企變革：一是通過數(shù)字化平臺(tái)的數(shù)據(jù)能力，能讓房企更加了解市場(chǎng)需求；二是加速房企服務(wù)場(chǎng)景化，讓房企不再局限于線下單一模式；三是提升房企的自主性，有效降低對(duì)于渠道商的依賴；四是助力房企構(gòu)建完整的生態(tài)閉環(huán)。

但對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，其數(shù)字化運(yùn)營目前仍處于摸索階段，缺乏成熟的標(biāo)準(zhǔn)化方案，這也使得行業(yè)只能“向外求”。

深耕中國房地產(chǎn)行業(yè)30余年的施耐德電氣，從早期的開關(guān)面板元器件、中低壓配電設(shè)備，到當(dāng)下積極攜手房地產(chǎn)行業(yè)客戶開拓?cái)?shù)字化轉(zhuǎn)型，提供創(chuàng)新的數(shù)字化產(chǎn)品和解決方案，尤其在智慧物業(yè)構(gòu)建的過程中，可以通過智能家居、EcoStruxure Power數(shù)字配電系統(tǒng)等構(gòu)建起從業(yè)主端到社區(qū)運(yùn)營維護(hù)管理的系統(tǒng)，助力降低成本，優(yōu)化能源需求，提升運(yùn)維效率，實(shí)現(xiàn)更綠色、更可持續(xù)的運(yùn)營，并有效提升項(xiàng)目長(zhǎng)期價(jià)值。

整體來看，目前在基于智慧物業(yè)的數(shù)字化運(yùn)營管理階段，房企所遇到的問題最多，比如數(shù)據(jù)量不足、服務(wù)應(yīng)用率不足、精準(zhǔn)化個(gè)性應(yīng)用缺乏、運(yùn)營維護(hù)難等。

而施耐德電氣Wiser智能家居系統(tǒng)，涵蓋照明監(jiān)控、舒適環(huán)境、安全安防、能源監(jiān)控四大應(yīng)用場(chǎng)景，多元化操控方式可實(shí)現(xiàn)屋內(nèi)所有智能設(shè)備的遠(yuǎn)程無線操控和實(shí)時(shí)云端通訊，并可以向上互聯(lián)互通打通物業(yè)管理平臺(tái)，使之成為構(gòu)建智慧社區(qū)的細(xì)胞。

目前關(guān)于智慧社區(qū)的打造，由于缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)劃，容易導(dǎo)致信息孤島出現(xiàn)，也一直是業(yè)內(nèi)在大力探索解決的問題。如何保證智慧社區(qū)平臺(tái)的兼容性、擴(kuò)展性，打通社區(qū)內(nèi)、社區(qū)間的數(shù)據(jù)，是房企在智慧社區(qū)建設(shè)中的重點(diǎn)，而施耐德電氣帶來了不一樣的思路。

現(xiàn)階段大多數(shù)“智慧社區(qū)”可能只停留在應(yīng)用層，比如加裝攝像頭，或改造停車位，或搭建APP。施耐德電氣則打通了從應(yīng)用到服務(wù)的全鏈條，從公共設(shè)施管理到物業(yè)運(yùn)維、再到管家服務(wù)，都建立了完善的解決方案，讓整個(gè)互聯(lián)、交互、生態(tài)等智慧化概念實(shí)現(xiàn)聚合，真正打破了信息孤島，實(shí)現(xiàn)了兼具兼容性、擴(kuò)展性的數(shù)字化解決方案，賦能房企智慧化走向“高效”“可靠”“可持續(xù)”及“個(gè)性化”。

毫無疑問，“數(shù)字化”必將成為房企構(gòu)建全新盈利模式的核心，為房企帶來品牌效應(yīng)、經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的雙增長(zhǎng)及更加多樣化的價(jià)值體系。

房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化 邁向協(xié)同時(shí)代

在存量市場(chǎng)主導(dǎo)的“后房地產(chǎn)時(shí)代”，產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈重塑，房企等主體迎來新的市場(chǎng)變革。在政策、資金、市場(chǎng)全線收緊的局面下，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)“一錘子買賣”的模式都被改變了。房企未來的路應(yīng)該怎么走，這個(gè)命題是時(shí)候該考慮了。

“數(shù)字化”所構(gòu)建的數(shù)字化運(yùn)營，例如智慧物業(yè)管理等，正是房企重構(gòu)盈利模式的一個(gè)契機(jī)。以服務(wù)的形式打開房地產(chǎn)“后市場(chǎng)”，也許能給行業(yè)帶來不一樣的光景。但是，雖然不少房企都已認(rèn)識(shí)到數(shù)字化轉(zhuǎn)型的重要性，整體數(shù)字化體系建設(shè)的現(xiàn)狀依然不盡人意，可能有多方面原因，如業(yè)務(wù)規(guī)模大，業(yè)態(tài)復(fù)雜；原本信息化程度不高，導(dǎo)致進(jìn)入數(shù)據(jù)化后，數(shù)據(jù)積累缺乏；缺乏數(shù)字化戰(zhàn)略布局的能力等。

這又對(duì)房企提出了一個(gè)新問題，是采取完全自主的數(shù)字化建設(shè)？還是選擇尋找外部合作伙伴？自主模式的優(yōu)勢(shì)在于自定義程度高，能形成市場(chǎng)差異化，但面臨的困難也更多，比如投入資金高、孵化時(shí)間長(zhǎng)、缺乏成熟的參考對(duì)象等。對(duì)于絕大部分中小型企業(yè)而言，自主模式并不實(shí)際。

有鑒于此，合作模式或許才是房企數(shù)字化轉(zhuǎn)型的最佳途徑。當(dāng)然，并不是只有房地產(chǎn)行業(yè)遇到過類似的問題，國內(nèi)絕大多數(shù)企業(yè)及行業(yè)在數(shù)字化轉(zhuǎn)型中都面臨過這個(gè)抉擇。從結(jié)果導(dǎo)向來看，合作模式依舊是主導(dǎo)。

在施耐德電氣服務(wù)過的數(shù)字化案例中，有來自智能制造、數(shù)據(jù)中心、醫(yī)療酒店、機(jī)場(chǎng)等諸多行業(yè)的數(shù)字化先行者，基于深厚的行業(yè)專長(zhǎng)，并在雙方的協(xié)同合作之下，施耐德電氣為眾多企業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型升級(jí)提供了堅(jiān)實(shí)的助力。

無疑，房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化步入?yún)f(xié)同時(shí)代是大勢(shì)所趨，通過外部力量增強(qiáng)自身的數(shù)字化基因，將成為房地產(chǎn)行業(yè)蛻變的重要基礎(chǔ)。

總結(jié)

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，數(shù)字化轉(zhuǎn)型的道路可能很漫長(zhǎng)，但卻是一條必由之路。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，無論是對(duì)于企業(yè)自身還是整個(gè)行業(yè)生態(tài)，數(shù)字化都是一次可以自己把握命運(yùn)的機(jī)會(huì)。

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