過橋貸，能成為翹起房價(jià)的隱藏杠桿嗎？

當(dāng)下，房地產(chǎn)行業(yè)正處于多事之秋。無論是頻繁發(fā)布的政策，還是門道多多的經(jīng)濟(jì)策略，抑或浮躁且壓抑的心態(tài)，都讓其成為最熱門的話題，就連在房地產(chǎn)行業(yè)混跡多年的老司機(jī)也難以掌控當(dāng)下混雜的狀況和未來的發(fā)展態(tài)勢。這其中，關(guān)于房價(jià)是否上漲成為最為核心的關(guān)注焦點(diǎn)。

影響房價(jià)是否上漲有多個(gè)原因，除了地理位置、人口、城市繁華度等，貸款也是不可忽視的一面。自首付貸被叫停以后，過橋貸又向“幽靈”一樣突然冒了出來，在房產(chǎn)買賣市場充當(dāng)著重要的調(diào)節(jié)作用。過橋貸滿足了買賣雙方的剛需換房、炒房等需求，盤活著房地產(chǎn)行業(yè)。而在扮演的角色越來越重要的情況下，過橋貸能成為翹起房價(jià)的隱藏杠桿嗎？

輕松購房？實(shí)則抬高房價(jià)成本

過橋貸簡單來說，就是為了減少購房者等待的時(shí)間。要知道在房價(jià)瞬息萬變的當(dāng)下，提前一兩個(gè)月拿到購房款，就有可能減少大筆資金。提前將資金給購房者，對其有著重要意義。此前流行的方式很簡單，假設(shè)購買者買200萬元的房產(chǎn)，按20%首付需支付40萬元。但通過評估公司把房價(jià)“高評”到250萬元，可變成首付50萬元、貸款200萬元。

而中介可以先幫購房者墊付50萬元首付給開發(fā)商，待200萬元銀行貸款打到賣方賬戶后，賣方再將50萬元?dú)w還中介。而此時(shí)購房者只需支付這50萬元“過橋資金”1個(gè)月的利息（一般為2%—6%），相當(dāng)于零首付購得一套200萬元的房產(chǎn)。在這個(gè)過程中，中介或P2P平臺通過“過橋墊付”可謂大賺特賺，只需簡單流程，就能獲取不菲的服務(wù)費(fèi)及過橋資金利息。

從這個(gè)角度看，購房者輕松購房的背后，是不斷將房價(jià)抬高，讓房價(jià)包含了不少水分。對于炒房者來說，過橋貸充當(dāng)了急先鋒的作用。但在管控越來越嚴(yán)的情況下，這種方式已經(jīng)很難玩轉(zhuǎn)。因?yàn)榉慨a(chǎn)評估越來越嚴(yán)苛，房產(chǎn)的估值和市場價(jià)值相差不大，尋找房價(jià)差杠桿的手段行不通了。但這并沒有難倒中介或P2P平臺，反而打起公積金的注意。

如果購房者公積金賬戶中資金較多，但因?yàn)楣e金賬戶提取必須要在購房合同備案后才可以提取，不能充當(dāng)首付款，因此過橋貸就充當(dāng)了資金過渡的角色。在通過過橋貸獲得首付款購房后，就可以將公積金取出來償還過橋貸的貸款。也就是說她本來預(yù)備用來做首付的公積金賬戶余額，必須要在交了首付后才可以取出來。這種做法比此前直接零首付購房要靠譜一點(diǎn)，但也間接推動了房價(jià)的增長——畢竟造成了房地產(chǎn)業(yè)火爆的假象。

加速交易降低交易門檻

針對換房的剛需賣房者，過橋貸也頗受青睞。針對改善型購房，需要出售二手房的客戶，過橋貸為購房者墊付一定比例的首付款，其還款來源為上一套房產(chǎn)的出售資金。需要注意的是，在這個(gè)過程中，過橋貸實(shí)際上是化身為信貸產(chǎn)品，幫助改善型購房者提供資金“過橋”。

假如賣家賣了一套450萬元的房子，而買家的首付只有150萬元，剩下300萬元的貸款要等到完成過戶后大約一個(gè)月才能拿到。如果選擇過橋貸，可提前一個(gè)月通過中介向第三方金融機(jī)構(gòu)貸得這300萬元余款，用提前到手的450萬元作為首付購置另一套房子。中介墊付的這部分房款則將用買家的貸款支付。貸款期限大約在1-3個(gè)月，大約會收取2%每月的利息和服務(wù)費(fèi)。

在這樣的房產(chǎn)交易過程中，過橋貸實(shí)際上能夠加快交易速度，降低交易門檻，滿足改善性購買者或者說剛需換房者的需求。如果是采用這樣的方式，對房價(jià)影響并不算大。

不要一刀切需理性看待過橋貸

在首付貸叫停之后，過橋貸順利接班。在眾多專家眼中，過橋貸似乎要成為翹起房價(jià)的隱藏杠桿，甚至成為房地產(chǎn)泡沫的又一隱形推手。但對于過橋貸，還需要理性看待，尤其是不能搞一刀切。

以過橋貸充當(dāng)新購房者的首付，極大地放大了樓市金融杠桿、吹大樓市泡沫，透支購房者償債能力的同時(shí)，將樓市風(fēng)險(xiǎn)向銀行業(yè)等金融系統(tǒng)傳導(dǎo)。簡單來說，就是本來沒有購房條件的人群容易被過橋貸吸引去購房。不過一旦這樣的購房者后期資金出現(xiàn)問題，將會出現(xiàn)斷供等惡性事件。一旦斷供事件集體爆發(fā)，將會引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng)，影響多個(gè)房地產(chǎn)、金融節(jié)點(diǎn)。

但是，也應(yīng)該看到過橋貸對剛需換房者的積極作用。正常以房產(chǎn)為抵押的過橋貸，或者中小企業(yè)以資產(chǎn)為抵押的過橋貸，都是合規(guī)安全的。由于在出售一套房產(chǎn)和購買另一套房產(chǎn)中間經(jīng)常會有一個(gè)時(shí)間差，使用過橋貸可以為人們提供更多的靈活性，解決了其在出售、再購置時(shí)間差中無房居住的困擾。

So，過橋貸到底對房價(jià)有著怎樣的影響，還是得看怎么玩！（科技新發(fā)現(xiàn) 康斯坦丁/文）微信：khxx-wk

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