房市新政無助三四線城市去庫存！

目前正處于春節(jié)回鄉(xiāng)潮，許多在外地打工的年輕人紛紛回家鄉(xiāng)過年，恰好此時在高庫存壓力下政府推出了2016年第一輪房地產新政：非限購城市的首套房最低首付比例原則上是25%，不過可上下浮動5個百分點，這意味著首次購房者最低只要20%的首付。

這似乎有利于三四線城市去庫存，因為一線城市的北上廣深依然在執(zhí)行限購政策，深圳這個房價上漲最猛的城市有可能醞釀新的限購措施以穩(wěn)定房地產市場，避免房價繼續(xù)猛漲，這導致非本地戶口的人員購買房子受到各種限制，不過實際情況恐怕未必能如大家所愿，原因有很多。

農民工的實際購買力并不如大家想象中那么強。據(jù)人社部的數(shù)據(jù)2015年農民工月收入大約為2864元，這與一線城市人們的平均收入差距很大，1月份發(fā)布的全國各個城市的平均薪酬水平顯示32個城市的平均薪酬為6070元，即是說農民工的月收入只有這32個城市平均薪酬水平的一半不到，另外考慮到農民工沒有各種福利實際差距就更大了，所以農民工的實際購買力遠不如數(shù)據(jù)的那么強。

三四線城市的房價其實并不低。從搜房網可以看到，茂名新開盤的樓盤報價普遍在6000元左右，而廣州附近的花都區(qū)、增城區(qū)新開盤的樓盤也有6000元的樓盤，而在廣州市區(qū)如白云區(qū)新市一帶的二手房報價在1萬多點，可見三四線城市的房價并不低。茂名恰恰是被監(jiān)測35個城市中庫存量增長最快的，去年12月茂名以庫存同比增長56.3%高居第一名！

對于在一線城市打工的農民工來說如果能買得起房在大城市買房顯然比在三四線城市買房劃算，在大城市買一套小房子，其月供比房租貴不了多少，如果有一天農民工在城市里混不下去了他還可以將這套房子賣出，由于大城市的房價基本會保持上升趨勢（從美國過去100多年的歷史可以看到大城市的房價會一直上漲，而中小城市會滯漲甚至衰落），農民工在城市買房既可以節(jié)省房租費用又獲得了資本增值。

人口流動趨勢依然是往大城市。在過去數(shù)年，曾有一段時間人們興起逃離北上廣深的潮流，然而回鄉(xiāng)的人們很快發(fā)現(xiàn)在中小城市的工作機會比大城市的少的多，中小城市存在太多不公平的現(xiàn)象，生活娛樂設施遠不如大城市完善等等導致人們很快就再次回歸北上廣深。事實上2010年的人口普查顯示，廣東、上海、北京依然是人口流入的主要地區(qū)，而政府政府積極扶持發(fā)展的中西部地區(qū)并沒能阻止人口流失，重慶、成都、武漢是這幾年發(fā)展最快的中西部城市然而四川和湖北都是人口流失的省份。

由于四大一線城市人口流入量過大，導致城市擁堵、城市資源短缺、房價上漲過快等問題，政府提出了一線城市要嚴格控制人口增長規(guī)模，不過這個恐怕無助于阻止人口繼續(xù)往大城市流入。目前美國幾個大大城市群擁有美國的多數(shù)人口，而韓國首都首爾聚居了其全國一半的人口，這都可以證明中國的人口會繼續(xù)往大城市集中。在政府限制一線城市人口流入的情況下這或將有利于其周圍的中小城市，將這些中小城市變成其衛(wèi)星城，而無法將人口引流至其他三四線城市。

珠三角正在建設輕軌，希望將珠江兩岸的中小城市聯(lián)結起來，這或許有助于珠江角形成一個發(fā)達的城市群，這或許也是另外兩大經濟北京、上海未來的發(fā)展形式。

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