Distrii辦伴：科技資管如何讓存量資產的溢價能力倍增？

圖：智慧新辦公領導品牌Distrii辦伴辦公空間

有研究表明，2018年年底至今，凱德、黑石、瑞士合眾集團等外資企業(yè)在北上廣等城市頻繁收購寫字樓等大宗投資物業(yè)，一線城市存量市場的低效物業(yè)的"買入、改造、退出"成為了國內外房地產金融的投資熱潮。如何尋找具備一線城市的老舊物業(yè)改造盤活、價值提升和資產退出的"非標項目操盤能力"的特色服務商，成為眾多不具備實際改造能力的基金方和資本方的關注重點。而智慧新辦公領導品牌Distrii辦伴，利用其全流程資管能力，包括在項目研判、投資、定位、改造、溢價提升和科技賦能等層面的豐富操盤能力，逐漸成為存量資產價值提升的增值小鋼炮。

2019年5月21日，Distrii辦伴成功牽手國內領先的專注于困境資產投資、處置與運營的資產管理平臺鼎一投資，就北京中關村韋伯時代項目正式簽訂合作協(xié)議，此次簽約標志著繼上地NEO項目之后，Distrii辦伴在北京落下全流程資產管理項目第二子。而自2018年5月以來，僅一年的時間內，辦伴已經陸續(xù)與新加坡城市發(fā)展集團、鍇瑞辦公、翰同資本、鼎一投資等物業(yè)方和基金方展開合作，以智慧科技為驅動，憑借覆蓋全流程的資產管理和運營能力，深度參與超過10個資管項目，成功奠定了Distrii辦伴"科技資管開拓者"的行業(yè)地位。

Distrii辦伴堅信，科技資管是未來城市更新的必經之路。

01

何謂科技資管?

Distrii辦伴成立于2015年，在成立之初就定位為智慧新辦公，匹配空間一站式定制(全辦智造)、全棧式智慧辦公解決方案輸出(箏際信息)、企業(yè)增值服務輸出(福伴企服)，通過"空間+科技+服務"三重賦能，打造基于物聯(lián)網(wǎng)和互聯(lián)網(wǎng)技術的一體化分布式智慧新辦公運營平臺，徹底顛覆新時代下落后的傳統(tǒng)辦公運營方式。自成立以來，Distrii辦伴就已經開始"輕重結合"的資產運營模式，因此在資管探索方面累積了多年經驗。

所謂資產管理就是價值管理，不論是通過運營系統(tǒng)標準化降低成本，或是運用智能系統(tǒng)特色功能，打造樓宇的稀缺性進而掌握定價權，通過整合多項服務內容、多方資源，給予樓宇管理的物業(yè)更多附加價值。

辦伴基于多年來獨立研發(fā)的科技能力，探索出科技資管模式。較于傳統(tǒng)資管而言，科技資管在于利用運用智慧樓宇AIoT解決方案，輸出"覆蓋項目管理全周期"的科技系統(tǒng)，應用全場景、全鏈條的專業(yè)樓宇資產增值策略，以智慧科技驅動樓宇資產管理能力的全面升級，顯著提升資產管理效率。

基于三十多個空間的運營數(shù)據(jù)和經驗，辦伴探索研發(fā)出從前端測算、中端改造、后端運營及退出的"項目智能測算系統(tǒng)、改造方案智能分析系統(tǒng)、商業(yè)與運營支撐系統(tǒng)、商業(yè)智能分析系統(tǒng)、客戶管理系統(tǒng)、CMP協(xié)同管理系統(tǒng)"等全流程的智能管理系統(tǒng)，使資產管理達到數(shù)據(jù)化、智能化、流程化、可控化。

項目智能測算系統(tǒng)包含了投融資的"項目選址、資產包基礎信息、市場定位、項目測算、項目融資"等層面功能;改造方案智能分析系統(tǒng)包含了"設計規(guī)劃、改造方案模擬、改造成本監(jiān)控、建設節(jié)點監(jiān)控"等層面功能;商業(yè)與運營支撐系統(tǒng)包含了"項目招商、項目運營維護、租金管理、企業(yè)服務、社群運營"等層面功能;項目退出系統(tǒng)層面則包含了"退出計劃、資產估值、資產包數(shù)據(jù)分析"等層面功能。

一方面，數(shù)據(jù)化、流程化管理保證了項目管控能力，能夠顯著縮短行業(yè)平均裝修時間和裝修成本，提升人均管理面積、降低運營成本，例如行業(yè)平均裝修時間為70-90天，辦伴裝修時間為30-45天。另一方面，辦伴所研發(fā)的科技系統(tǒng)可以明顯提升管理能效，降低管理成本。如辦伴獨立研發(fā)的智能樓宇管理解決方案(包含通行管理解決方案、物業(yè)管理系統(tǒng)、整體能耗管理)和智慧辦公應用系統(tǒng)，以三年多的運營數(shù)據(jù)來看，這套智能系統(tǒng)能夠普遍提升4-5倍左右的人均管理面積，降低30-35%的管理能耗。

"辦伴資管的背后支撐是在房地產行業(yè)深耕多年的產業(yè)邏輯，它并不是完全顛覆傳統(tǒng)資管，相反，利用傳統(tǒng)資管的邏輯，再輔之以科技系統(tǒng)，從而使得傳統(tǒng)資產的提升能力倍增。"Distrii辦伴市場負責人倪勇對科技資管進行進一步解釋："科技資管是產業(yè)內驅型升級，根本在于產業(yè)與技術的深度融合，而非智能技術的應用或嫁接，地產運營數(shù)據(jù)才是科技資管的核心競爭力。"

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科技資管開拓者

有研究表明，作為房地產創(chuàng)新領域的聯(lián)合辦公逐漸從規(guī)模取勝的資本戰(zhàn)場轉移，進入到"智慧科技、定制業(yè)務和資產管理"的能力戰(zhàn)場。無獨有偶，一線城市逐年攀升的寫字樓空置率和同步增加的供應量，讓房地產開發(fā)商也進入積極地向資產管理轉型，SOHO的5G辦公樓、華潤的寫字樓AI系統(tǒng)、招商蛇口的Moffice等智慧辦公產品紛紛上市，房地產皆力爭辦公智慧化。地產資管成為行業(yè)的下一輪風口，而Distrii辦伴不僅最早進入資產管理領域，并且在科技資管領域低調深耕三年。

一方面，Distrii辦伴在業(yè)內多次主辦以"地產資管"為主題的行業(yè)沙龍，促進金融機構、開發(fā)商和運營商等相關企業(yè)進行深度交流;另一方面，辦伴陸續(xù)與新加坡城市發(fā)展集團、鍇瑞辦公、翰同資本、鼎一投資等物業(yè)方和基金方展開合作，實際操盤了新加坡資管項目"新加坡共和大廈"、首個智慧城市更新基金改造落地項目"耀江國際"、首個與基金方聯(lián)合打造的姊妹項目"景瑞中心和悅萊大廈"、首個全流程資管項目"上地NEO"、以及首個與企業(yè)合作的資管項目"駿地大樓"。

在無論是"機會型資產"如不良資產、城市更新資產和碎片化資產，或者是"核心型資產"如基金收購、ABS、REITs等方面，Distrii辦伴辦伴都擁有"投融資、改造、運營、退出"等全周期的豐富操盤經驗。在最新與鼎一投資合作的韋伯時代項目，不僅深度參與"管"的環(huán)節(jié)，Distrii辦伴還將獲取資產升值后的退出收益。這意味著，辦伴進一步參與到了資產管理"投、融、管、退"的閉環(huán)式全鏈條中，也預示著從新辦公到新資管，辦伴在不斷進階、蛻變。

03

辦伴資管的案例分享

長期豐厚的現(xiàn)金流依賴于優(yōu)質的產品設計和穩(wěn)定的盈利模式，通過多年運營經驗的積淀，辦伴在這一方面擁有的操盤經驗和成功給予了資本方充足的信心。

以下是從2018年以來，Distrii辦伴的資產管理經典項目展示。

新加坡共和大廈外立面改造

新加坡共和大廈改造后豎向交通

新加坡共和大廈改造后辦公空間

(1)新加坡首個資管項目-新加坡共和大廈

2018年5月，與新加坡當?shù)刈畲蟮牡禺a開發(fā)商CDL集團合作的最高的辦公大樓新加坡共和大廈(1-7層)正式投入運營，該項目是新加坡最大體量共享辦公空間，也是辦伴首個科技賦能資管的項目，實現(xiàn)了智慧樓宇的整體定位、改造和運營。辦伴整合多項服務內容、多方資源，給予樓宇管理的物業(yè)更多附加價值。以新加坡共和大廈為例，辦伴為整棟樓宇提供智能通行系統(tǒng)、訪客管理系統(tǒng)、智能停車系統(tǒng)、物業(yè)反饋系統(tǒng)等全套智慧樓宇解決方案輸出，全面提升樓宇品質與服務，助力CDL城市發(fā)展集團打造新加坡當?shù)仨敿壷悄芊諛怯?。目前，該項目通過一年多的運營，已經成為了新加坡最大的、且最受歡迎的華人社區(qū)。

耀江國際外立面改造前后

(2)首個智慧城市更新基金改造項目-耀江國際

2018年6月，辦伴前瞻性地聯(lián)合新加坡CDL集團成立了一期30億、二期100億的"智慧城市更新基金"，同年9月，上海北外灘獨棟乙級寫字樓存量資產(辦伴耀江國際辦公空間)作為該基金的首個存量改造項目就正式落定，該項目由Distrii辦伴獨立改造運營，旨在打造成上海首屈一指的智慧標桿樓宇項目。

該項目原來是某航運公司自用辦公，共計8層樓，總計近4000平方米，后被新加坡城市發(fā)展集團收購，由辦伴提供"市場定位+設計規(guī)劃+建設工程+招商+運營維護"等服務。辦伴從2018年8月開始改造，改造時間3個月，試營業(yè)租金坪效提升42%。

耀江國際一層改造前后

辦伴對該項目進行"整棟樓室內+外立面改造"，在外立面改造方面，沿街面主入口重新翻新為更具現(xiàn)代感的設計;在內部空間改造方面，一層設置靈活可變路演廳，"多種形式組合"的流動工位休閑區(qū)，2層設計為針對小型企業(yè)的2-6人間;3-8層則針對15人以上的企業(yè)3.0產品;而頂層改造為花園露臺和陽光房，集休閑會議多能能為一體，可對外承接舉辦小型會議、酒會、私房菜等，在休閑的同時領略城市天際線。

在科技改造層面，Distrii辦伴將整合多項自主研發(fā)的科技系統(tǒng)，如智慧"大通行"產品、超級會議室-智會SMR、"人臻"人臉識別物聯(lián)管理系統(tǒng)、"智座"產品、能耗管理檢測工具等多個科技系統(tǒng)整合在內。整體空間能耗節(jié)約50%，人力成本節(jié)約近70%，新加坡城市發(fā)展集團已經準備退出。

在運營層面，該項目借助智能化系統(tǒng)，提升人均管理面積和工位數(shù)，人均管理面積2015平米，人均管理工位數(shù)超300個。

中關村悅萊大廈項目改造前后

(3)北京首個資管項目—中關村悅萊大廈項目

2018年9月，辦伴與鍇瑞辦公合作的北京首個資管項目中關村悅萊大廈項目，也從一個廢棄空置的商業(yè)會所綜合體成功改造為智慧新辦公空間，改造后，單店第2個月即實現(xiàn)盈利，3個月實現(xiàn)項目滿租，該項目已經形成資產包，發(fā)行了類REITs，并且獲上交所無異議函。

在中關村，典型競品由于進入時間較早，因此區(qū)域認可度高，且該區(qū)域價格透明、競爭透明、頭部客戶基本去化穩(wěn)定，如何導流新型客戶資源成為了辦伴難點。辦伴重新進行區(qū)域調研，發(fā)現(xiàn)中關村有許多大客戶定制需求，因此對項目重新定位，打造了大客戶4.0定制的產品雛形，進行了"60%大客戶定制+40%共享辦公組合拳"的重新規(guī)劃，并配備軟硬件升級，不僅實現(xiàn)了格局的煥然一新，還創(chuàng)造性的將廢棄泳池打造成了實用性較高"多媒體下沉廣場"。

改造后，項目單方的租金坪效增加30%，資產整體估值上升了35-40%。

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辦伴資管的未來愿景

今年5月，世界五大行之一的仲量聯(lián)行也成功舉辦了首屆"中國房地產科技(PropTech)論壇"，中國房地產協(xié)會成立了數(shù)字科技地產分會，房地產行業(yè)迎來了一場又一場的科技盛宴。在PropTech大會上，仲量聯(lián)行亞太區(qū)首席運營官Albert Ovidi指出，2019年是5G元年，5G將會全面優(yōu)化人們的生活和社會發(fā)展形態(tài)，人工智能、區(qū)塊鏈、物聯(lián)網(wǎng)以及VR/AR等技術正不斷優(yōu)化房地產生態(tài)流程和客戶體驗。不難想象，未來的科技技術的發(fā)展和應用會如何顛覆整個傳統(tǒng)辦公行業(yè)的發(fā)展模式。

作為科技資管的最早開拓者，以及智慧新辦公賽道的領導者，Distrii辦伴已經搭建起覆蓋全球2國7城超過35個智慧辦公空間的智慧辦公物聯(lián)網(wǎng)，在國內的空間主要分布在上海、北京兩地的核心商圈，并輻射到長三角經濟帶如杭州、南京、蘇州等重要城市。

"在其他聯(lián)合辦公處于'熄火'、'重組'的情況下，Distrii辦伴逆勢發(fā)展，在南京、蘇州連下5子開啟全國規(guī)?；瘮U張，也從側面反映了辦伴科技資管的能力得到了市場認可。"倪勇表示，"未來，辦伴將深耕科技資管領域，打磨自身的全流程資產管理能力，成為開發(fā)商、基金方以及資產投資機構的最佳合作伙伴。"

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