富途證券專訪：禹洲地產(chǎn)稱每年派息不低于核心盈利的30%

禹洲地產(chǎn)主要看點：

1、高增長：2017年有信心完成400億的銷售目標(biāo)，2016年銷售額為232億元，合約銷售額增長超過70%。

2、高毛利：公司年均毛利率連續(xù)多年高達35%，業(yè)界領(lǐng)先。

3、高派息：董事局承諾每年用不低于30%的核心盈利來派息，已踐行8年。

4、低負債：公司未使用高杠桿，凈資產(chǎn)負債率長期處于60%—80%的合理區(qū)間，財務(wù)穩(wěn)健。

5、土地儲備：公司現(xiàn)有超過1,100萬方的土地儲備量，平均成本約6,000元，主要分布在一二線城市及其周邊衛(wèi)星城。

12月19日，禹洲地產(chǎn)企業(yè)融資及投資者關(guān)系總監(jiān)熊家文、企業(yè)融資及投資者關(guān)系高級經(jīng)理伍時凱作客富途證券，對禹洲地產(chǎn)的投資價值進行了詳細解讀。

深耕發(fā)達地區(qū)，全國布局已現(xiàn)雛形

1994年，福建人林龍安辭去廈門市公務(wù)員的工作，在當(dāng)?shù)爻闪⒂碇薜禺a(chǎn)，秉承「大禹治水，荒漠成洲」的精神，深耕十載，帶領(lǐng)禹洲地產(chǎn)成為廈門市市場份額最大的地產(chǎn)公司。

自2004年起，禹洲地產(chǎn)開始進行全國布局，先后進入了長三角地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)、粵港澳大灣區(qū)及華中地區(qū)的核心城市，并于2009年在香港主板上市，成為總資產(chǎn)逾770億元，集房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資運營、酒店運營、物業(yè)管理為一體的綜合性集團。

「林董是我們公司的靈魂人物。他是中科大第一屆工商管理碩士，本科專業(yè)學(xué)的是金融和會計，對數(shù)字非常敏銳，也對土地市場的研判非常有前瞻性?！剐芗椅恼J為，如今禹洲地產(chǎn)能夠成為全國領(lǐng)先的房地產(chǎn)集團，與創(chuàng)始人林龍安前瞻性的戰(zhàn)略眼光密不可分。

「我們在長三角、 海西、 環(huán)渤海、 華中以及粵港澳大灣區(qū)五大經(jīng)濟圈都有布局，按現(xiàn)有土地儲備的金額來計算，90%以上分布在一二線城市。今年以來，我們也在積極地拓展其他區(qū)域，比如中原地區(qū)?！顾榻B到，「很多投資者都說禹洲地產(chǎn)區(qū)域深耕做得很好，比如我們在天津就有7個盤，比某些大的龍頭企業(yè)在天津加起來的盤還多。」

高增長、高毛利、高派息、低負債，公司受到長線資金青睞

據(jù)熊家文介紹，禹洲地產(chǎn)97%的收入來自于地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，該業(yè)務(wù)一直保持著高速增長，「今年我們的目標(biāo)是400億，非常有信心可以完成?！?/p>

「我們今年前11個月買了18塊地，都位于禹洲深耕的五大區(qū)域。」伍時凱補充道，「今年新增土地儲備大約有200萬方，成本大約在7,000-9,000元。相對目前超過17,000售價，土地成本是比較合理的，利潤有所保證。禹洲保持高毛利的秘訣就是提前布局價值洼地，為未來數(shù)年提供比較好的利潤基礎(chǔ)?！?/p>

熊家文在接受富途證券小編提問時指出，高增長、高毛利、高派息、低負債率的「三高一低」特色，正是禹洲地產(chǎn)的投資價值所在?！腹径戮殖兄Z，每年拿不低于核心盈利的30%用來回饋我們的股東。從2009年到現(xiàn)在一直都是這樣，所以我們的股東里面很多是養(yǎng)老基金、險資等長線投資者。」

超過1,100萬方的土地儲備，平均成本約6,000元

土地儲備是衡量地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要指標(biāo)，據(jù)伍時凱介紹，禹洲地產(chǎn)目前擁有約1,100萬方的土地儲備，平均成本約6,000元，主要分布在一二線城市及其周邊衛(wèi)星城。

「均價6,000元的土地成本已經(jīng)提前鎖定了公司未來幾年的利潤。今年前11個月，我們的合約銷售均價超過17,000元，因此我們有信心在未來2-3年保持較高的毛利潤和凈利潤?！刮闀r凱說。

禹洲地產(chǎn)的土地儲備中有54%分布在長三角，33%位于海西。據(jù)申萬宏源研報顯示，以權(quán)益可售面積計算，公司擁有土地儲備排名前五的城市分別為漳州(16%)、合肥(14%)、武漢(10%)、蘇州(10%)、泉州(9%)。

融資成本低至5.99%，現(xiàn)金流充裕

禹洲地產(chǎn)主要通過境內(nèi)外發(fā)債來融資?！肝覀兊募訖?quán)平均融資成本從2014年的8.5%，一直降到現(xiàn)在的5.99%，可以說是得到了境內(nèi)外資本市場的認可。我們今年9月份在香港發(fā)了一次永續(xù)證券，成本只有5.375%，是行業(yè)里同期永續(xù)證券里初始分派率最低的地產(chǎn)公司之一。此外，我們還剛剛被標(biāo)普和穆迪兩大評級機構(gòu)分別調(diào)升了評級至BB-及Ba3，今年同時被這兩大評級機構(gòu)調(diào)升評級的只有四家房地產(chǎn)公司?！?/p>

據(jù)伍時凱介紹，禹洲地產(chǎn)之所以能夠廣泛地進行低成本融資，與集團穩(wěn)健的財務(wù)和高增長有關(guān)系，「到2017中期為止，公司現(xiàn)金差不多有196億，短期負債只有54億，也就是說我們的現(xiàn)金與短期借款的比例達3.6，這個比例在行業(yè)來說是比較高的?！顾J為，公司現(xiàn)在充裕的現(xiàn)金不僅可以用來對抗行業(yè)周期，還能夠為公司的潛在并購提供充裕的資金保障。

政策收緊利于公司加大并購力度，長期看好一二線城市市場

談到全球流動性收緊以及全國樓市調(diào)控的影響，熊家文表示公司會積極擁護國家的長效機制，同時，基于禹洲地產(chǎn)良好的財務(wù)情況，公司認為此時是并購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的好時機。

「很多地產(chǎn)企業(yè)為了保持高增長，會使用高杠桿，通過提高資金利用率來發(fā)展。在行業(yè)調(diào)整時，一些規(guī)模偏小、銀行授信不高的公司資金鏈容易出現(xiàn)問題。由于禹洲地產(chǎn)在資金、銀行授信、品牌、成本控制等各方面都非常優(yōu)秀，在我們與這類公司洽談收購時，都能很快拿下來?！箵?jù)公開資料顯示，禹洲地產(chǎn)今年以來已并購了5個優(yōu)質(zhì)項目。

對于未來的房價，伍時凱表示中長期看好一二線城市。他認為一二線城市的經(jīng)濟發(fā)展具備很強的人才吸附能力，人口凈流入的城市對住房依然存有強勁的需求。

「我們跟很多券商機構(gòu)保持著密切溝通，他們認為一二線城市的銷量等各方面都該觸底反彈了。以后房價都會呈現(xiàn)一種穩(wěn)定中略微上升的態(tài)勢?！?/p>

熊家文認為在這種長效機制的調(diào)控下，地產(chǎn)行業(yè)將逐漸失去政策周期性的特點，最終成為類似制造業(yè)的模式?！肝磥矸孔舆€是用來住的，價格回歸理性，投資者看房企的未來，最終還是要回歸到盈利上來。而房企盈利取決于誰能提前布局價值洼地，誰能做出更受歡迎的產(chǎn)品，誰能更好地運營項目及成本管控。我們林董事長在做第一個項目時，就提出了一個理念，『推窗一片綠，我家在禹洲』，這在九十年代的中國是非常新穎的，也是非常受歡迎的，而且一直以來我們的成本管控都做得非常好。二十幾年來，禹洲地產(chǎn)在林董的帶領(lǐng)下，將情懷融入到每個項目中，打造出了一個又一個引領(lǐng)城市新生活的標(biāo)桿精品項目?！?/p>

風(fēng)險提示

上文所示之作者或者嘉賓的觀點，都有其特定立場，投資決策需建立在獨立思考之上。富途將竭力但卻不能保證以上內(nèi)容之準(zhǔn)確和可靠，亦不會承擔(dān)因任何不準(zhǔn)確或遺漏而引起的任何損失或損害。

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