2018 長(zhǎng)租公寓迎“風(fēng)”起航，獨(dú)家專訪樂(lè)乎聯(lián)合創(chuàng)始人于洪胤

2018輕資產(chǎn)模式仍占主流的長(zhǎng)租公寓行業(yè)，從選址開(kāi)始，到開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)，幾乎每步一個(gè)坑。運(yùn)營(yíng)者從有做”長(zhǎng)租公寓“念頭開(kāi)始，似乎就開(kāi)始了不斷排雷過(guò)程，在沒(méi)嘗到甜頭的時(shí)候，誰(shuí)也不敢放松警惕。“燈亮了!”新派公寓創(chuàng)始人王戈宏在朋友圈感嘆，“中國(guó)的租房租賃方興未艾，任何坎坷挫折不完善其實(shí)都是必修課!”

如何度過(guò)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)之殤，來(lái)聽(tīng)聽(tīng)樂(lè)乎聯(lián)合創(chuàng)始人、北京公司總經(jīng)理于洪胤分享

記者：樂(lè)乎是否遇到過(guò)新派公寓近期類(lèi)似的情況?

于：樂(lè)乎曾經(jīng)遇到過(guò)類(lèi)似的，就是二房東跟大房東簽了合同，之前沒(méi)問(wèn)題，然后產(chǎn)權(quán)方給授權(quán)方足夠的時(shí)間，但是后來(lái)二房東又跟大房東把合同變更了，相當(dāng)于合同期的時(shí)間對(duì)不上了，簽了一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，最后出了問(wèn)題后產(chǎn)權(quán)方跟我們扯皮了，但是完全像新派這樣的情況沒(méi)有遇到過(guò)。

記者：行業(yè)中此類(lèi)現(xiàn)象是否普遍存在?

于：行業(yè)當(dāng)中這種情況還是常見(jiàn)的，第一：像新派這種情況直接跟業(yè)主簽的，真正有棟房子在這里的話，其實(shí)很多業(yè)主會(huì)存在抵押或者擔(dān)保的這種情況，因?yàn)橐粋€(gè)資產(chǎn)完全控制在這里的可能性比較小，從產(chǎn)權(quán)這個(gè)角度來(lái)說(shuō)的話這種現(xiàn)象肯定是普遍存在的。第二點(diǎn)：在一線城市，比如北京，完全拿到一手資源的可能性非常小，很多時(shí)候我們都要通過(guò)二房東，甚至是三房東，那這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，二房東、三房東之間的扯皮的點(diǎn)就需要很好的把控。

記者：該如何規(guī)避此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)?

于：要靠前期在法務(wù)競(jìng)調(diào)。這也存在很大的難度，就在于有很多擔(dān)保是查不到的，比如擔(dān)保公司抵押了，但他如果沒(méi)有去做登記，房產(chǎn)抵押就查不到，另外民間簽的這種擔(dān)保行為是查不到的。前期法務(wù)競(jìng)調(diào)是最有效的規(guī)避手段，還有一個(gè)就是考察上游出租方的本身的企業(yè)資質(zhì)，無(wú)論是企業(yè)、房東、還是個(gè)人。

記者：樂(lè)乎的運(yùn)營(yíng)模式是否有什么可以借鑒給同行業(yè)的中小型運(yùn)營(yíng)商?

于：以前我們樂(lè)乎委托的甲方是民間老板，民間的老板一般不看這個(gè)，他們不關(guān)心房產(chǎn)抵押這類(lèi)問(wèn)題，只會(huì)去關(guān)注房產(chǎn)方會(huì)或者二房東會(huì)承諾的——只要出了問(wèn)題，我們賠你，很多民間的老板信這個(gè)。但是跟樂(lè)乎托管合作呢，樂(lè)乎的法務(wù)會(huì)對(duì)上下游整個(gè)鏈條把關(guān)，一定程度上幫助他們規(guī)避了這方面問(wèn)題，前期做這個(gè)很多甲方是持排斥心態(tài)的，他沒(méi)有理解到我們管這個(gè)房子真正的目的，是為了保證房子的使用權(quán)，如果中間因?yàn)榉▌?wù)風(fēng)險(xiǎn)存在無(wú)權(quán)使用的可能性，那對(duì)于我們的品牌就是影響，對(duì)甲方來(lái)說(shuō)就是風(fēng)險(xiǎn)，所以我們做這樣的法務(wù)把控，對(duì)他們來(lái)說(shuō)是幫助，后來(lái)又很多甲方慢慢的能了解到我們做這件事的必要性，很大程度上提高他們對(duì)這方面的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

民間老板拿房的渠道不同，了解物業(yè)的程度比我們自己去開(kāi)發(fā)會(huì)了解得更透徹，就需要我們法務(wù)前期做好溝通，樂(lè)乎也有一些方式，比如，我們?cè)诔啥嫉囊粋€(gè)項(xiàng)目，它的產(chǎn)權(quán)是開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商的房子把土地和房產(chǎn)都抵押給了銀行，而且我們還查到他們信用上有一定的問(wèn)題，但是我們又想要這個(gè)房子，我們當(dāng)時(shí)談的就是讓開(kāi)發(fā)商找一個(gè)有資質(zhì)的第三方擔(dān)保公司，然后對(duì)他的租賃行為進(jìn)行擔(dān)保，從法律層面規(guī)避了整個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，一旦出了問(wèn)題，有賠付方。

如果你不知道這個(gè)房子的產(chǎn)權(quán)究竟怎樣，那就讓產(chǎn)權(quán)方出一個(gè)擔(dān)保。

記者：此事一出，您預(yù)判行業(yè)會(huì)有怎樣的變化，樂(lè)乎是否會(huì)針對(duì)此事有調(diào)整?

于：新派這個(gè)相當(dāng)于給全行業(yè)上了一課，因?yàn)檫@個(gè)事情出了，也會(huì)加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)方對(duì)自己的要求，在與產(chǎn)權(quán)方的溝通中會(huì)取得積極的作用，這個(gè)事情對(duì)整個(gè)行業(yè)是有一定的幫助的，無(wú)論是租入方他去做產(chǎn)權(quán)的調(diào)查，或者說(shuō)產(chǎn)權(quán)方來(lái)配合做這個(gè)事情，都是來(lái)幫助這個(gè)項(xiàng)目穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)的，其實(shí)大部分產(chǎn)權(quán)方是不希望和出租方扯皮的，他們都喜歡關(guān)系融洽，幫助行業(yè)健康地發(fā)展，未來(lái)也會(huì)越來(lái)越好的。

如果把新派公寓此次遭遇的事件看作一個(gè)行業(yè)現(xiàn)象，其折射出的是長(zhǎng)租公寓“二房東”模式的“集體性”風(fēng)險(xiǎn)：產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓物業(yè)之后租約或者租金能否持續(xù)穩(wěn)定的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸進(jìn)入存量時(shí)代，長(zhǎng)租公寓也正在成為租房市場(chǎng)多元化的主體，經(jīng)過(guò)多年的探索，不少公寓品牌已經(jīng)形成了自己獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式，雖然在現(xiàn)實(shí)中還會(huì)遇見(jiàn)一些問(wèn)題，但在政策的大力扶持和資本的積極參與下，2018年長(zhǎng)租公寓未來(lái)也會(huì)越來(lái)越好的。

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