來柬埔寨投資房產(chǎn)就是跳入深坑？

其實(shí)黑妞Taifee812寫這篇文章的原因是有老客戶發(fā)給了黑妞Taifee812一篇文章，說是去柬埔寨買房就是跳入深坑，或許是因?yàn)榇蠹业慕嵌群椭c(diǎn)不一樣，見仁見智，導(dǎo)致大家觀點(diǎn)看法不一致，黑妞Taifee812決定在此也表達(dá)一下自己的見解，供更多投資客們對(duì)比和思考哈!

首先，黑妞Taifee812很尊重文章作者，每一篇?jiǎng)?chuàng)作都不容易!黑妞看完該篇文章以后，大致瀏覽了一下該公眾號(hào)的文章目錄，關(guān)于海外投資大致都是批判的，而且標(biāo)題都是很吸引眼球的?；蛟S是因?yàn)樵撟髡呤亲龈顿M(fèi)咨詢的，所以很多文章都是嘩眾取寵、危言聳聽，專揀老鼠屎來說事，包括說柬埔寨的這篇，為了標(biāo)新立異而標(biāo)新立異，要讓普羅大眾覺得言辭犀利觀點(diǎn)鮮明才能抓住眼球，才能讓更多人覺得該作者很良心!至于文章的專業(yè)、深度、客觀度嘛，黑妞taifee812就不敢茍同了!

縱然海外各國像該作者寫的一樣各種有問題各種坑，但李嘉誠們?cè)撟叩囊粯幼吡?，需求不一樣，這沒什么好說的!其實(shí)，身份規(guī)劃、稅務(wù)規(guī)劃、資產(chǎn)配置規(guī)劃、CRS這些跟我們普羅大眾沒太大關(guān)系，更多是跟著瞎湊熱鬧而已。

黑妞Taifee812在海外投資盛行的近10年間，經(jīng)歷了澳門投資移民的關(guān)停;香港投資移民漲價(jià)、關(guān)停;新加坡及英國投資移民政策猛然抬高門檻;到加拿大聯(lián)邦移民一刀切;匈牙利關(guān)停;再到新加坡房產(chǎn)幾度提高房產(chǎn)印花稅;馬來西亞房產(chǎn)抬高外國人投資額門檻;泰國收緊外國人房貸……

其實(shí)站在各國自身的角度，相關(guān)政策開放的動(dòng)機(jī)，必然基于該國的本國利益，你可以理解為我們國內(nèi)的招商引資，當(dāng)該政策帶來的結(jié)果趨于飽和，或過度超出市場(chǎng)承載力，或?qū)υ撏顿Y目的國造成一定程度資源損害時(shí)，毫無疑問，政策收緊或關(guān)停不可避免。

而站在投資者角度，其實(shí)大家的真實(shí)需求也是五花八門：通行方便的考慮、分散投資的考慮、孩子教育的考慮、親屬團(tuán)聚的考慮、事業(yè)發(fā)展的考慮、居住環(huán)境的考慮等等。

10年前海外投資市場(chǎng)：簡(jiǎn)單純凈

黑妞2008年入行海外投資，那個(gè)時(shí)候市場(chǎng)要比現(xiàn)在簡(jiǎn)單純凈很多，做海外的公司很少，互聯(lián)網(wǎng)也不像現(xiàn)在這么發(fā)達(dá)，基本上靠傳統(tǒng)的短信營銷、電話營銷、報(bào)紙廣告、雜志廣告再加線下活動(dòng)沙龍，客戶從來沒斷過。

那個(gè)時(shí)候海外投資的客戶普遍素養(yǎng)和學(xué)識(shí)都挺高，很多移民顧問、海外置業(yè)顧問經(jīng)常會(huì)被客戶刁難：你天天跟我說美加澳新，你自己去過嗎?很顯然，這些人很大一部分國際視野和專業(yè)度甚至?xí)葟臉I(yè)人員更高，這10年間黑妞taifee812確實(shí)跟這些客戶學(xué)到了很多，高凈值人群在創(chuàng)富、守富、哪怕破產(chǎn)后東山再起的過程中表現(xiàn)出的學(xué)習(xí)力、觀察力、行動(dòng)力、毅力和爆發(fā)力都是非常強(qiáng)的。

后來的海外投資市場(chǎng)：中產(chǎn)進(jìn)場(chǎng)

后來，直到自視為貴族的歐洲諸國因歐債危機(jī)而低下了高貴的頭顱，打開了投資移民的大門，差不多同時(shí)期身處亞洲的泰國房產(chǎn)也受到追捧，加上移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的興起，以及各種中介和大V開始販賣焦慮，使得中國不斷富裕和壯大起來的中產(chǎn)人群加入了海外投資的行列，這是原本高凈值人群才會(huì)考慮的事情，變成的眾多中產(chǎn)們一場(chǎng)盛大的狂歡。

希臘等歐洲購房移民，對(duì)于真正想要拿身份的客戶來講，是非常短平快的!不用像美國EB-5，投資50萬美元然后在一堆眼花繚亂包裝得很好的項(xiàng)目中不知道該選哪個(gè)，而且還要等待排期。也不用像加拿大澳大利亞一樣有漫長(zhǎng)的移民監(jiān)，最終身份是拿到了，但因夫妻長(zhǎng)期異國分居導(dǎo)致婚姻不保。相對(duì)于這些代價(jià)，在歐洲某國買個(gè)實(shí)實(shí)在在的房子，也基本不需要移民監(jiān)就可以獲得想要的身份，這符合想要拿身份的需求，也達(dá)到了目的。

當(dāng)然，不以拿身份為目的，想要純投資賺收益，或者壓根沒整明白要這個(gè)身份來干嘛的，黑妞taifee812勸大家也不要考慮希臘等歐洲各國了。

身份是一個(gè)很重要的家庭規(guī)劃，每個(gè)投資移民國的資產(chǎn)要求、申請(qǐng)條件、申請(qǐng)周期、移民監(jiān)、父母子女隨行條件、轉(zhuǎn)永居的條件、保持永居的條件都不一樣。

還有，絕大多數(shù)投資移民者只會(huì)選擇拿永居(就是永久居民，美國叫綠卡、加拿大叫楓葉卡)，很少拿護(hù)照(國籍)，因?yàn)橛谰雍妥o(hù)照，只有選舉權(quán)和被選舉權(quán)的區(qū)別，入籍才能享有這兩項(xiàng)權(quán)利，但絕大部分投資移民者只是某個(gè)階段因子女教育等需求才辦理投資移民的，而且大家普遍認(rèn)為中國越來越好，根在中國，不可能放棄中國國籍!

現(xiàn)在的海外投資市場(chǎng)：半吊子橫行

在海外投資的沉浮10年中，有不少從業(yè)兩三年的移民顧問和海外置業(yè)顧問，甚至一些律師，都知道有錢人的錢好賺，而開一家公司門檻那么低，紛紛出來單干，甚至一些辦理過投資移民、買過海外房產(chǎn)的客戶也覺得不就移個(gè)民賣個(gè)房嗎?So Easy!身邊有的是有錢人，有信任基礎(chǔ)，更好忽悠!

于是風(fēng)控能力極度缺乏的一群類門外漢開始對(duì)接一些高風(fēng)險(xiǎn)高傭金的項(xiàng)目推廣，百度競(jìng)價(jià)讓很多新公司的網(wǎng)站可以直接排在第一位，讓很多投資者以為這個(gè)公司很厲害。

再加上這兩年由于國內(nèi)金融監(jiān)管越來越嚴(yán)，使得很多做金融保險(xiǎn)甚至自媒體都開始來賣護(hù)照賣房子了，搞得整個(gè)市場(chǎng)烏七八糟，負(fù)面信息層出不窮，客商間的信任危機(jī)愈演愈烈，導(dǎo)致現(xiàn)在的客戶看誰都是壞人，看誰都要騙他錢!這是很多實(shí)實(shí)在在勤勤懇懇認(rèn)認(rèn)真真的從業(yè)者們的悲哀!也是整個(gè)行業(yè)的悲哀!

好了，以上廢話有點(diǎn)多，黑妞Taifee812的基本目的是讓大家對(duì)海外投資這個(gè)行業(yè)有個(gè)基本的了解。現(xiàn)在言歸正傳，我們來說柬埔寨。

說到柬埔寨，貧窮、落后、貧富差距非常大，有錢的住豪宅開勞斯萊斯，沒錢的小孩子可能褲子都穿不起，基礎(chǔ)設(shè)施落后，柬埔寨全國拉個(gè)平均普遍都很窮，這些都是客觀事實(shí)，畢竟柬埔寨目前只是處于發(fā)展的起步階段，任何國家都經(jīng)歷過這個(gè)階段。

豪車遍地、美元流通率極高、年產(chǎn)500萬噸的石油儲(chǔ)備，2019年開始開采第一桶石油、各國政府爭(zhēng)相投入為柬埔寨投資建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、與中國歷來友好、平均年齡27歲，人口紅利巨大、城市化進(jìn)程剛剛起步，這些也都是客觀事實(shí)。

今天，黑妞taifee812重點(diǎn)說柬埔寨首都：金邊。熟悉黑妞taifee812的朋友們都知道，黑妞有一句話說了很多年：投資海外房產(chǎn)，選首都城市的核心區(qū)域可以說永遠(yuǎn)不會(huì)錯(cuò)!

黑妞taifee812在金邊這么久，看到滿大街的都是韓國人、日本人、中國臺(tái)灣人、歐美老外，BKK等核心區(qū)域目前已交房的第一批公寓的租客基本都是這些國家和地區(qū)的個(gè)人或公司，任何一個(gè)城市的租客基本都是外國人或外地人這是不爭(zhēng)的事實(shí)，包括國內(nèi)北上廣深，本地人我們一會(huì)再說。

2010年到2014年之間，進(jìn)場(chǎng)的基本上都是韓國人、日本人、中國臺(tái)灣人、新加坡人等，他們?cè)诔吹仄さ碾A段就已經(jīng)賺的盆滿缽滿了，來的比較早的中國資本差不多2014年左右才進(jìn)場(chǎng)的，這個(gè)時(shí)期是金邊正式開始發(fā)展房地產(chǎn)的時(shí)期。

在哪里都有靠譜和不靠譜的開發(fā)商，我們中國有些開發(fā)商確實(shí)不怎么靠譜，不光在柬埔寨，其他國家都有"光榮事跡"，國內(nèi)出問題有業(yè)主拉橫幅砸展廳，出了國管不住自己也沒什么稀奇的。

當(dāng)然，在金邊好的良心開發(fā)商也一大把，柬埔寨本地一些開發(fā)商都很佛系，就算是會(huì)講中文的銷售也不會(huì)撲上來求著你買房，只有禮貌微笑的回答你的問題，有些問題答不上來也會(huì)說對(duì)不起我確定一下，就算你不買房，在金邊遇到什么問題求助他們，他們也會(huì)跑出去幫忙。黑妞taifee812之前就有些客戶拿錯(cuò)行李、丟了包包、上銀行咨詢語言不通等，黑妞忙不過來時(shí)找開發(fā)商的銷售幫忙，他們的很樂意很積極也很友好!

不用太神經(jīng)過敏，無論是哪里的開發(fā)商的銷售，黑妞taifee812也沒聽過把刀架在脖子上讓客戶買房的，決策是客戶自己做的，別人左右不了!

核心地段的好項(xiàng)目在哪里都不需要太多銷售行為，因?yàn)榇蠹叶伎吹靡娤∪毙?，投資者更是有基本的判斷。當(dāng)然，很偏僻很郊區(qū)的項(xiàng)目開發(fā)商再給你讓利給折扣，銷售再能說會(huì)道、長(zhǎng)的再帥再美，黑妞taifee812相信絕大部分人都不會(huì)去碰吧?

重點(diǎn)說一下本地人買房的事情，黑妞taifee812在金邊這么久，可以很負(fù)責(zé)人的告訴大家，本地人買房的大有人在，在核心地段有一個(gè)接近現(xiàn)房的項(xiàng)目，本地人開發(fā)的，目前已售出8成左右，這個(gè)項(xiàng)目我們中國人買的單位不到10個(gè)，大部分都是本地人，還有小部分日本人、新加坡人、韓國人等。

在金邊很多核心地段本地人開發(fā)的項(xiàng)目，基本上兩房和三房大戶型以及頂層復(fù)式不少都是本地人買走的。大家普遍認(rèn)為柬埔寨人窮，有自己的排屋，誰去住公寓?誰買得起公寓?不要忘了，我們中國也有先富起來的那么一批人!大家有空來金邊隨便去一家銀行坐上半天，取一沓一沓的百元美金現(xiàn)鈔的本地人不在少數(shù)。

目前在金邊買公寓的本地人大致有兩種：

一類就是富人，一家人想住在寬敞明亮視野不錯(cuò)的高層大戶型公寓，這種買大戶型和頂層復(fù)式的比較多。另外，柬埔寨也有海龜和富二代，他們回來要住公寓，因?yàn)楣⒂杏境?、健身房、SkyBar，中國的年輕人喜歡社交和私密，金邊這批年輕人也一樣喜歡，他們買小戶型公寓的也不少;

另一類就是本地的普通家庭，他們基本平均每家有4-6個(gè)孩子，跟我們父母那一代很像，到了適婚年齡的子女也會(huì)一家人合力買一套公寓。剛剛說了柬埔寨的平均年齡是27歲，目前是柬埔寨的第二波生育高潮，在金邊街頭和商場(chǎng)經(jīng)常逛你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，很多年輕的爸爸媽媽抱著一個(gè)、推車一個(gè)、領(lǐng)著一個(gè)、后面跟著一個(gè)，這很常見!隨著家庭人口的增加以及家庭收入的提高，這些人將來都要從狹長(zhǎng)老舊的排屋里搬出來，買公寓是剛需。

黑妞taifee812一直說的是核心區(qū)域，如果你不幸被忽悠買了郊區(qū)的房子，黑妞也只能遺憾的說你功課做的不夠。作為外國人/外地人租房不會(huì)選擇太偏，本地人將來接手也不會(huì)選擇太偏的郊區(qū)，這個(gè)道理放在世界任何一個(gè)城市都適用。不過好在金邊很小，而在金邊的人口一直都快速的凈增長(zhǎng)!

當(dāng)然，你要認(rèn)為柬埔寨本地人都能買得起房才妥妥的放心，那你只能洗洗睡了，我們中國發(fā)展到現(xiàn)在買不起房的一大把。

柬埔寨的有錢人確實(shí)很多，貧富差距也確實(shí)很大，本地普通老百姓并不像該作者說的沒賺錢欲望，首先，全世界只有我們中國人是最勤勞最把賺錢當(dāng)信仰的，這點(diǎn)毋庸置疑。

但是柬埔寨大部分是年輕人還是挺吃苦耐勞積極向上的，黑妞taifee812認(rèn)識(shí)的很多本地人重有兼職做零食批發(fā)的;還有工作之余從淘寶上批發(fā)小孩衣服鞋子過來在Facebook上賣的;之前有一個(gè)司機(jī)每天早上5點(diǎn)起床學(xué)一個(gè)小時(shí)中文，白天各種拉活，晚上睡覺前學(xué)一個(gè)小時(shí)中文;目前金邊很多本地人晚上都去學(xué)中文，這些都很常見!

任何投資都有風(fēng)險(xiǎn)，早年投資了北上廣深的都不是先知!房產(chǎn)是所有投資產(chǎn)品中最穩(wěn)健的，磚頭就在那，脫手是流通性的問題，任何國家的房產(chǎn)都有這個(gè)問題，著急就低于市場(chǎng)價(jià)出手，不著急就等高價(jià)時(shí)再脫手，只要不加杠桿，房子最壞的可能性也能保值。

該作者說柬埔寨最大的風(fēng)險(xiǎn)是政治風(fēng)險(xiǎn)，黑妞taifee812想糾正一下，應(yīng)該是政策風(fēng)險(xiǎn)，畢竟打仗、國家破產(chǎn)等是極小概率的不可抗力風(fēng)險(xiǎn)。而政策風(fēng)險(xiǎn)世界各國都有，包括美加澳新，這是市場(chǎng)供需決定的，也是各個(gè)國家根據(jù)自身的需求來進(jìn)行調(diào)整的。現(xiàn)在我們中國國內(nèi)政策不斷提出房住不炒就是最好的例子，早兩年脫手的絕對(duì)賺，現(xiàn)在砸在手上的也不少...

最后，以黑妞taifee812去年在朋友圈寫的一段話作為結(jié)尾，想投資金邊房產(chǎn)的各位，自己判斷吧：

柬埔寨雖然暫時(shí)還貧窮，但它現(xiàn)在正處于舉國之力發(fā)展經(jīng)濟(jì)的階段，外來投資政策足夠開放，吸引了世界各國的矚目和投入。特殊的發(fā)展階段吸引了很多國際人士來當(dāng)?shù)亟?jīng)營實(shí)體，對(duì)于柬埔寨現(xiàn)階段的房產(chǎn)來說，除了一部分有投資實(shí)力的本地人購買外，目前主要的租售群體是來柬經(jīng)商淘金的各國商人以及在柬設(shè)立公司的跨國企業(yè)中高層，再有就是各國在柬領(lǐng)使館的官員等等。另外，國際炒房客正加快步伐涌入中，資本都是逐利的，更何況是沒有外匯管制、以美元結(jié)算的柬埔寨。再者，當(dāng)?shù)仄骄挲g27歲，比我們深圳還年輕，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口由農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移，以及收入水平的提升，這個(gè)也是后續(xù)可持續(xù)的龐大需求，保證了早期投資者的退出，所以獲利退出也是相對(duì)有保證的。

看到這里，很多人一定會(huì)說：黑妞Taifee812你寫這么多還不是有目的?當(dāng)然，黑妞taifee812就是做海外投資的，也就是你們眼中的海外房產(chǎn)銷售，而且扎扎實(shí)實(shí)做了10年!2016年開始專注做柬埔寨金邊房產(chǎn)!因?yàn)槊總€(gè)國家都有自己的發(fā)展周期，從美澳加到新馬泰，黑妞taifee812都是帶著客戶在相對(duì)低位時(shí)進(jìn)場(chǎng)，差不多中后期撤出來，目前除了柬埔寨以外的其他國家，黑妞只服務(wù)老客戶，即便黑妞現(xiàn)在不在那個(gè)國家，但做了10年的資源優(yōu)勢(shì)還是有的!

黑妞taifee812不是絕對(duì)客觀中立的，但是黑妞taifee812不看好的樓盤傭金再高也不推，市場(chǎng)很大，錢是賺不完的，黑妞taifee812不是什么錢都賺，相對(duì)比眼前的利益，客戶因黑妞的誤導(dǎo)而出問題后的抱怨和追打才是黑妞最大的噩夢(mèng)!

海外房產(chǎn)投資對(duì)絕大多數(shù)投資者來說是隔山打牛，稍有不慎就是坑，投資路上有任何問題，可以聯(lián)系黑妞，黑妞愿奉上客觀解讀，只為投資路上一盞燈的力量!

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