正榮地產(chǎn)：新三年戰(zhàn)略首份答卷成績喜人 超額完成1300億合約銷售目標(biāo)

近日，正榮地產(chǎn)集團有限公司(股票代碼：6158)(以下簡稱：正榮地產(chǎn))發(fā)布2019年全年業(yè)績公告。2019年是正榮地產(chǎn)實施“新三年戰(zhàn)略”首年，在以高質(zhì)量發(fā)展為核心目標(biāo)的總體戰(zhàn)略之下，正榮地產(chǎn)順利完成全年合約銷售目標(biāo)，在保障業(yè)績穩(wěn)定增長的前提下，核心凈利潤大幅提高。在土地戰(zhàn)略上繼續(xù)深耕一二線重點城市優(yōu)質(zhì)土儲，新增土地權(quán)益比提升明顯。與此同時，財務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，主體信用評級上升，獲得資本市場肯定。

經(jīng)營提效產(chǎn)品力突顯

2019年既是正榮地產(chǎn)進(jìn)入后千億時代的首年，也是“新三年戰(zhàn)略”元年，在此背景之下，正榮地產(chǎn)成功邁出了由規(guī)模擴張向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的第一步。在經(jīng)營層面上，正榮地產(chǎn)2019年全年實現(xiàn)營收325.6億元人民幣(單位下同)，同比增長23.1%;實現(xiàn)凈利潤30.9億元，同比增長38.6%;實現(xiàn)核心凈利潤29.0億元，同比增長42.7%;實現(xiàn)母公司擁有人應(yīng)占核心凈利潤23.1億元，同比增長20.4%。

制圖：金融界上市公司研究院數(shù)據(jù)來源：巨靈財經(jīng)

從上圖可以看出，正榮地產(chǎn)近5年在營業(yè)收入與凈利潤方面均保持了較大幅度的增長，其中營業(yè)收入5年累計增幅達(dá)到655.41%，凈利潤5年累計增幅達(dá)到638.42%。營收構(gòu)成中，物業(yè)銷售是正榮地產(chǎn)收入的主要來源，全年實現(xiàn)收益占比高達(dá)98.9%。

業(yè)績的高速增長離不開正榮地產(chǎn)經(jīng)營效率的提升以及產(chǎn)品力的增強。在經(jīng)營效率方面，正榮地產(chǎn)年內(nèi)項目平均首次開售周期縮短至約7個月，平均首次開售去化率提升至超過70%。此外，商業(yè)物業(yè)出租率、租金收繳率、經(jīng)營收益均達(dá)到區(qū)域較高水平。產(chǎn)品力方面，正榮地產(chǎn)一直堅持立足“改善大師”品牌定位，主要為中高端改善型客戶開發(fā)優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)，打造出了“正榮府”、“正榮·紫闕臺”及“正榮·云麓”三大產(chǎn)品系列。2019年正榮地產(chǎn)實現(xiàn)項目標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制率100%。逐步提升的品牌效應(yīng)與產(chǎn)品力獲得市場認(rèn)可，其中“正榮府系”產(chǎn)品系榮獲“2019年品質(zhì)美宅產(chǎn)品系十強”，“紫闕臺”產(chǎn)品系列評選為“房企輕奢精品產(chǎn)品系十強”。在消費升級的大經(jīng)濟環(huán)境下，正榮地產(chǎn)的產(chǎn)品溢價能力進(jìn)一步顯現(xiàn)。

洞悉市場需求深耕強二線城市

經(jīng)營與業(yè)績是房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略價值的重要體現(xiàn)，而行之有效的土地策略則是發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)。在土地投資方面，正榮地產(chǎn)秉承區(qū)域深耕的核心策略，聚焦具有強基本面的二線城市。報告期內(nèi)，正榮地產(chǎn)共新增土地41幅，累計進(jìn)入共30座城市。全年新增土地儲備建筑面積約560萬平方米，其中85%位于強二線城市，其中包括南京、合肥、西安、成都、重慶、鄭州、佛山、福州、南昌、廈門等，新增土儲權(quán)益比大幅提高至73%。

從區(qū)域布局上來看，2019年正榮地產(chǎn)土儲分布更加均衡，在堅持以長三角、海峽西岸為大本營的前提下，中西部土儲占比穩(wěn)步提高，此外對環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)、粵港澳大灣區(qū)均有涉足。截至2019年年底，正榮地產(chǎn)共有182個土地項目，總貨值達(dá)到人民幣4500億元，足夠未來三年開發(fā)使用。

從城市能級分布上可以看到出，正榮地產(chǎn)圍繞核心經(jīng)濟區(qū)一二線的城市深耕的思路非常清晰。一方面，在存量市場競爭日趨激烈的背景下，回歸一二線成為近年來房企拿地的主要趨勢?？紤]到一二線城市消費能力較高，市場容納能力強的特點，更加有利于正榮地產(chǎn)的現(xiàn)金流回籠，實現(xiàn)快周轉(zhuǎn)。另一方面，正榮地產(chǎn)的土地戰(zhàn)略與“改善大師”的品牌定位高度契合，西南證券在對正榮地產(chǎn)的研究報告中指出，在房地產(chǎn)的新房市場領(lǐng)域，強二線城市改善型需求在逐步提升。強二線城市銷售套均面積顯著提升，改善型需求逐漸成為主流。市場需求驅(qū)動下的土地與品牌戰(zhàn)略一致性，確保了正榮地產(chǎn)未來的發(fā)展空間。

融資成本下降財務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化獲市場肯定

進(jìn)入后千億時代，不斷優(yōu)化的財務(wù)結(jié)構(gòu)成為正榮地產(chǎn)由規(guī)模擴張向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵要素之一。2019年，正榮地產(chǎn)凈債務(wù)與權(quán)益比率保持平穩(wěn)為75.2%，短債比例由51.3%大幅下降至34.2%，現(xiàn)金短債比由1.19倍上升至1.76倍，總現(xiàn)金達(dá)到353.07億元，同比增長24.5%。

制圖：金融界上市公司研究院數(shù)據(jù)來源：巨靈財經(jīng)

財務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化為正榮地產(chǎn)帶來了資本市場的肯定，獲多家國內(nèi)外信用評級機構(gòu)上調(diào)信用等級。報告期內(nèi)，正榮地產(chǎn)獲穆迪調(diào)升信用評級至B1;獲惠譽調(diào)升信用評級至B+;獲標(biāo)準(zhǔn)普爾調(diào)升信用B級評級展望至正面;獲中誠信證券評估有限公司提升主體信用評級至最高的AAA級別。此外，現(xiàn)金流的增長與負(fù)債率的優(yōu)化進(jìn)一步降低了正榮地產(chǎn)的融資成本，報告顯示，正榮地產(chǎn)2019年年末借貸加權(quán)平均融資成本為7.5%，較2018年年末的7.8%下降0.3個百分點。融資成本的下降與信用評級的提升為正榮地產(chǎn)的高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略提供了有力的支點。

展望未來，正榮地產(chǎn)將2020年的合約銷售目標(biāo)定為人民幣1400億元，正榮地產(chǎn)執(zhí)行副總裁兼財務(wù)總監(jiān)陳偉健在30日的業(yè)績發(fā)布會上表示：“目前售樓處基本上全面開放，商業(yè)的銷售反彈非常明顯，基本上已回到春節(jié)前水平。管理層非常有信心能夠完成2020年的銷售目標(biāo)。”憑借清晰的發(fā)展戰(zhàn)略、強大的品牌力、優(yōu)質(zhì)充足的可售資源、以及良好的財務(wù)結(jié)構(gòu)，正榮地產(chǎn)在2020年有望繼續(xù)保持高質(zhì)量的發(fā)展態(tài)勢。

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