房地產(chǎn)，數(shù)字化疾行

經(jīng)過十多年的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)信息化市場日漸發(fā)展成熟。如今，房地產(chǎn)企業(yè)對信息化的管理已經(jīng)不限于網(wǎng)絡、設備、軟件的采購和使用，而是日漸滲透到了企業(yè)日常經(jīng)營管理的方方面面。

從發(fā)展歷程上來看，我國的房地產(chǎn)信息化大致經(jīng)歷了四個階段：一是在財務軟件基礎上推出的涉及客戶關系管理、項目管理等核心業(yè)務的傳統(tǒng)軟件管理階段；二是圍繞系統(tǒng)整合展開的集成性ERP軟件管理階段；三是圍繞垂直業(yè)務展開的SaaS化、云化轉型階段；四是向著全產(chǎn)業(yè)鏈、供應鏈滲透的全面云化、智能化階段。當下來看，目前國內(nèi)的房地產(chǎn)信息化廠商正處于第三、第四階段，涉及全行業(yè)的數(shù)字化進程正在呈現(xiàn)出加速的態(tài)勢。

房產(chǎn)刮起數(shù)字化風

據(jù)艾媒咨詢發(fā)布的《2022年中國房地產(chǎn)數(shù)字化轉型研究報告》顯示，截止2021年我國房地產(chǎn)數(shù)字化的市場規(guī)模約為100億元，同比增長7.2%；預計到2024年該市場規(guī)模將會達到116億元，年復合增長率預計在4.9%。單從增速來看，房地產(chǎn)數(shù)字化市場的增速并不算高，但這并不影響行業(yè)長期向好的發(fā)展態(tài)勢。

其一，由于房地產(chǎn)具備長尾屬性，涉及主體眾多、標準化難實現(xiàn)，由此造成了數(shù)據(jù)采集難、治理難等問題，短期之內(nèi)數(shù)字化建設成效尚未完全體現(xiàn)。拿行業(yè)主體來說，房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)字化進程走在了行業(yè)前端，且付費意愿較高，但其他主體仍在觀望；從企業(yè)規(guī)模上來看，頭部房企的數(shù)字化嘗試開始較早且進程較快，基本斷層式領先于中腰部企業(yè)；從應用場景來看，圍繞C端環(huán)節(jié)的“流通交易”數(shù)字化最為旺盛，產(chǎn)業(yè)鏈末端的“空間運營”環(huán)節(jié)為大藍海市場，正處于快速發(fā)展的階段?？傊?，房地產(chǎn)數(shù)字化市場這種“不均衡、不平衡發(fā)展”的特點，決定了當前行業(yè)數(shù)字化仍存在一些堵點。

其二，由于國內(nèi)房地產(chǎn)數(shù)字化的滲透率仍較低，且受到國內(nèi)房地產(chǎn)市場短期下行趨勢影響，整體增長有所放緩。據(jù)華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2019年中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈軟件解決方案滲透率達0.1%，遠低于美國市場的1.55%，可挖掘潛力巨大。不過，受宏觀因素影響，房地產(chǎn)市場整體下行速度過快，一定程度上對房產(chǎn)數(shù)字化造成了負面影響（比如，房企破產(chǎn)帶來的連鎖反應，項目延遲、暫停等）。

其三，從需求端來看隨著房產(chǎn)大擴張時代終結，房企加快轉變經(jīng)營方式，這為數(shù)字化提供了全新的機會點。隨著土儲和金融政策收緊以及“三條紅線”的出臺，國內(nèi)房地產(chǎn)市場開始加速出清，大的房企降本增效意識持續(xù)增強，粗放的“三高模式”宣告結束。房企圍繞物業(yè)數(shù)字化、項目管理數(shù)字化以及客戶關系管理數(shù)字化的需求持續(xù)增加，這為整個行業(yè)的數(shù)字化開辟了廣闊的市場空間。

從供給端來說，圍繞不同客戶的不同需求，房地產(chǎn)數(shù)字化演化出了垂直化和綜合性的數(shù)字化廠商。比如，針對中小房企的產(chǎn)品將會更加注重模塊分解和可配置性，面向頭部大型房企的產(chǎn)品則會更加講究能力集成以及可擴展性。

總的來看，眼下房地產(chǎn)數(shù)字化雖短期之內(nèi)仍有波動，但不會改變房地產(chǎn)數(shù)字化市場長期向好的大趨勢。據(jù)華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，預計到2024年國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈軟件解決方案市場規(guī)模將會達到954億元，年復合增長率達到28.2%，有望保持高速增長。

廣聯(lián)達轉向一站式平臺

作為參與房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化眾多廠商中的一個，從工程造價起家的廣聯(lián)達，如今已經(jīng)發(fā)展成為一個覆蓋工程項目全生命周期的一站式數(shù)字建筑平臺服務商。而在這種轉變背后，也有其多方面的考慮。

一方面，廣聯(lián)達深耕建設工程領域二十余年，積累了相當雄厚的行業(yè)經(jīng)驗和數(shù)據(jù)，這些寶貴資源為其大力推動建設工程項目管理數(shù)字化奠定了良好基礎。廣聯(lián)達成立于1998年，最早是從事企業(yè)開發(fā)鋼筋統(tǒng)計軟件、圖形計算工程軟件，以自主開發(fā)造價軟件在建設行業(yè)的信息化以及后來的數(shù)字化中占據(jù)了“C位”。

進入2016年以后，隨著國家宏觀調控增強，房企業(yè)績出現(xiàn)了明顯下滑，很多房企的數(shù)字化意識開始增強，廣聯(lián)達也順勢改變服務方式，從原來的售賣軟件向云SaaS服務轉變，并由此推出了業(yè)內(nèi)首款云造價產(chǎn)品，商業(yè)模式也隨之轉變?yōu)镾aaS模式，由此開啟了云化轉型。此后，廣聯(lián)達又主打“數(shù)字建筑”進軍房產(chǎn)存量市場，將業(yè)務延伸至物業(yè)服務、資產(chǎn)管理、社區(qū)服務等領域，從而打造出了全新的增長點。

可以說，正是由于其在房地產(chǎn)行業(yè)的長期深耕，才使其能夠敏銳洞察到中國房地產(chǎn)市場的細微變化，同時依據(jù)行業(yè)形勢與時俱進、及時調整航向，使其得以不斷發(fā)掘出新的符合自身特點的業(yè)務類型，從而一步步在項目管理方面形成了一站式全生命周期的布局。

另一方面，現(xiàn)有的品牌資源、用戶資源以及軟件服務能力，為其平臺化發(fā)展提供了諸多助力。據(jù)中信證券提供的數(shù)據(jù)顯示，廣聯(lián)達在建筑造價市場的市場占有率已經(jīng)達到了60%，位居行業(yè)第一位；依托龐大的業(yè)務量，廣聯(lián)達的云訂閱收入突破了50%，業(yè)務續(xù)費率維持在70%-80%以上的高位。依托這些優(yōu)勢，廣聯(lián)達的“平臺+組件”戰(zhàn)略得以順利實施，其對外開放的BIM平臺與其組件業(yè)務形成了良性互動，很好地滿足了房企個性化、產(chǎn)品規(guī)?；?、交付高效化的實際需要。

明源云從垂直走向閉環(huán)擴張

與廣聯(lián)達類似，作為一家做售樓軟件起家的公司，明源云最早是給幾家大型房地產(chǎn)做售樓系統(tǒng)和客戶管理的。此后，隨著公司業(yè)務的擴大，其軟件服務業(yè)逐漸擴展成了ERP系統(tǒng)，借助此項業(yè)務明源云巔峰時期一度在相關市場占據(jù)了領先地位，就連用友、金蝶這樣的ERP巨頭想進入該市場也得先給明源云交端口使用費。但隨著房地產(chǎn)市場進入新常態(tài)，以及云服務加速發(fā)展，加上明源云沖擊A股多次失敗，種種因素促使明源云認識到單一業(yè)務無法支持其進一步做大，想要破局就必須從云轉型和產(chǎn)業(yè)鏈擴張中找尋機遇。

一方面，隨著房地產(chǎn)市場因各方面因素影響進入下行期，房地產(chǎn)市場銷售和獲客都遇到了重大問題，這促使明源云從前賴以為生的ERP業(yè)務面臨沖擊。據(jù)8月22日明源云披露的2022年上半年財報顯示，公司收入為人民幣8.81億元，同比下降9.5%；經(jīng)調整凈虧損達人民幣3.43億人民幣，同比下降277.1%。其中ERP解決方案收入2.12億元，同比下降了49.8%，占總收入的24%，成為影響營收增長的關鍵因素。

對于ERP業(yè)務下滑，公司在財報中給出的說法是，由于終端對ERP解決方案的態(tài)度更為謹慎，因此一部分項目被延期或者取消，交付執(zhí)行周期因此被拉長。換言之，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷的狀態(tài)下，很多房企包括明源云服務的一些頭部百強房企也在收縮自己的陣線（比如，一向運營穩(wěn)健的碧桂園也下調了自己的全年業(yè)績指引），這種狀況下明源云自然也不可避免地受到地產(chǎn)端供需市場變化帶來的不利影響。

另一方面，在ERP這個傳統(tǒng)業(yè)務之外，明源云圍繞SaaS云解決方案的業(yè)務卻獲得了逆勢增長。據(jù)財報顯示，明源云的SaaS產(chǎn)品收入達到了6.69億元，同比增長了21.3%，實現(xiàn)了逆勢增長。據(jù)悉，在這部分業(yè)務收入中，云客、云鏈等部分的收入因項目推遲受到影響，持續(xù)處于下滑狀態(tài)；不過，明源云面向開發(fā)商的天際PaaS平臺創(chuàng)造的收入?yún)s有了明顯增長，原因是開發(fā)商對于信息平臺的應用需求有了顯著提升。

從明源云新老業(yè)務一增一減的劇烈變動背后，可以窺見明源云在戰(zhàn)略轉型上的先見之處。其實，對于深耕房地產(chǎn)行業(yè)的垂直SaaS企業(yè)來說，市場空間有限是其將要面臨的最大風險，而近年來受到疫情沖擊以及樓市調控以及供需變化等結構性因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)正在加速從增量市場轉向存量市場。

在此背景下，住宅開發(fā)銷售下滑已經(jīng)是大趨所趨，這正是推動明源云積極從傳統(tǒng)ERP，加速向智慧云SaaS過渡同時大力向不動產(chǎn)運營管理、智慧社區(qū)管理、物業(yè)管理等領域滲透的關鍵所在。而從長遠來看，這種從單一服務走向覆蓋面更全的綜合性服務的轉向，或成為其未來推動業(yè)務增長的必然趨勢。

精細化成房產(chǎn)未來大趨勢

從目前的情況來看，隨著房地產(chǎn)調控的常態(tài)化，房企不再追求單獨的資本紅利，而是日益趨向通過提升精細化管理能力來釋放管理紅利。在這個過程中，數(shù)字化日益扮演起越來越重要的角色。

一方面，在房企不再追求資本滾雪球之后，房地產(chǎn)本身的產(chǎn)品定位和服務屬性愈加明確，房企對企業(yè)數(shù)字化帶來的降本增效需求上升。以往在房地產(chǎn)的“高速擴張”時代，房子造出來賣不賣的出去都無所謂，因為企業(yè)可以通過“資本增值”的方式獲得收益，“投資品”的特性使其本身的產(chǎn)品屬性和服務屬性相對并不那么強，或者說沒有那么重要。

而在當下，房企對上面臨“金融杠桿收緊”的挑戰(zhàn)，對下面臨供需結構失衡（城市人口見頂）、投資“魔法棒”失靈等風險，在此狀況下以往囤著用以開發(fā)住宅的土地如今也面臨“貶值”風險，現(xiàn)有的存貨（現(xiàn)房）也面臨銷售難的問題，這種情況下房企紛紛開始將住宅改建成商業(yè)辦公用房和共享商業(yè)中心，以提升對存量資產(chǎn)的運營和盤活，而這就很考驗企業(yè)運營“資產(chǎn)”的能力了。而通過數(shù)字化打通各個運營管理環(huán)節(jié)，則可以很好地提升整個前后端的運營效率，從而很好地推動企業(yè)控制各環(huán)節(jié)的成本。

另一方面，隨著房地產(chǎn)進入存量經(jīng)濟時代，全環(huán)節(jié)的數(shù)字化有利于企業(yè)借助大數(shù)據(jù)發(fā)掘新需求，幫助企業(yè)找到新的增長點。以前房企對于住宅用戶的服務需求，大多只是停留在物業(yè)服務上，對于用戶細微的其他需求變化則很少去了解，但如今借助全環(huán)節(jié)的資產(chǎn)運營上云，房企可以在用戶突然暴增的某一需求中，找到全新的機會以開發(fā)新業(yè)務、大幅度降低試錯成本，從而幫助企業(yè)迅速打開局面。比如，此前業(yè)內(nèi)圍繞物業(yè)管理延伸出的空間管理服務（如萬物云）、智慧社區(qū)服務等等，無不是數(shù)字化技術與全新需求、場景結合的產(chǎn)物。

總的來說，不論是出于降本增效的目標還是出于發(fā)掘新需求的目的，數(shù)字化都是推動行業(yè)加速精細化運營的必然結果和必經(jīng)之路。

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