引言:近來,多地房地產(chǎn)政策都松綁,降首付降利率都出來,尤其是菏澤市打響降首付第一槍后,各地都開始降首付甚至降房貸利率,這將給房地產(chǎn)市場帶來什么影響?本期內(nèi)容,博眾投資帶來2022年的房地產(chǎn)市場。
為什么松綁房地產(chǎn)?
博眾投資分析人士表示,房地產(chǎn)是國家敏感行業(yè),一方面十次金融危機九次房地產(chǎn),另一方面房地產(chǎn)牽連甚廣,上游是土地開發(fā),這涉及土地拍賣,而土地拍賣又涉及土地財政,土地財政又涉及政府收入,所以政府控房價控地價實質是控制自己收入。
言歸正傳,除土地財政外,那你建房子總得有磚頭、水泥、裝備吧,這些經(jīng)濟規(guī)模有多少?單單是水泥和裝備需求,就能養(yǎng)活一家兩千億市值的海螺水泥,600億市值的中聯(lián)重科。
然后建房子總不能靠機器自動,要請人,建筑工人能請誰呢?一般只能請吃苦耐勞的外來務工人員,難不成請嬌生慣養(yǎng)的985大學生?所以這又幫國家解決農(nóng)村剩余勞動力問題。
那下游包括啥?下游包括建筑裝飾和家電,因為人買房子后總得住,住之后總得裝修和買家電,那又能養(yǎng)活一批企業(yè),如金螳螂和美的集團就是例子。
所以管理層對房地產(chǎn)是又恨又愛,過度縱容它就來個金融危機,撇開它發(fā)展經(jīng)濟又不沒有其他產(chǎn)業(yè)向房地產(chǎn)那么好使,畢竟它關聯(lián)性大,拉動它能增加各產(chǎn)業(yè),保就業(yè)。
穩(wěn)增長和2021年以來頻繁不斷的“救市”動作
穩(wěn)增長戰(zhàn)略在去年年底的經(jīng)濟工作會議再次得到強調,而具體到房地產(chǎn),則是一波三折,首先在2021年上半年,房地產(chǎn)就是一片哀鴻遍野。博眾投資研究所整理了過去一年房地產(chǎn)市場政策,讓我們一起回顧2021年的政策變化。
1月6日,住建部部長王蒙徽強調,要牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段,時刻繃緊房地產(chǎn)市場調控這根弦。
3月5日,全國兩會召開,李克強總理作政府工作報告,提出要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。解決好大城市住房突出問題。
4月30日,中央政治局會議召開,會議強調堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房供給,并首提防止以學區(qū)房等名義炒作房價。
6月10日,銀保監(jiān)會主席郭樹清既發(fā)表“房地產(chǎn)是最大灰犀牛”言論后再次預警樓市,稱押注房價永遠不會下跌的人最終會付出沉重代價。
7月26日,被納入“三道紅線”重點房企被監(jiān)管部門要求買地金額不得超過年度銷售額40%,不僅包括房企在公開市場拿地,還包括收并購方式獲地支出。
9月24日,央行指出維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,維護住房消費者合法權益。
10月21日,銀保監(jiān)會表示銀行個人住房貸款有90%以上都是首套房貸款。
12月10日,中央經(jīng)濟工作會議強調房住不炒,推動保障性租賃住房,發(fā)展長租房。翌日發(fā)改委副主任稱房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè),住房更是居民消費。
從這個時間軸分析,2021年管理層對房地產(chǎn)政策是由緊到松過程,從強調房住不炒到逐漸強調支持正常首套房和剛需消費需求。但有一個地方是不變,那就是房住不炒。
為什么?因為2021年上半年全國房地產(chǎn)銷售額創(chuàng)新高,18.2萬億銷售額,相較2019年暴增13.9%!
所以在2021年上半年提房住不炒極有必要。
也就是講,房住不炒是底線,堅守底線之余還鼓勵房地產(chǎn)正常發(fā)展,滿足百姓首套房需求。
不過,近來房市熱情卻在迅速冷卻,博眾投資分析人士表示,尤其是三四線城市商品房庫存積壓問題越來越嚴重,只靠口頭上也不能帶動房地產(chǎn)需求,一個清晰可見的數(shù)據(jù)是各大房產(chǎn)巨頭銷售面積都漸漸萎縮。
這是萬科2007年至今地產(chǎn)銷售面積圖:
這是保利地產(chǎn)2007年至今地產(chǎn)銷售面積圖:
這是金地集團2008年至今地產(chǎn)銷售面積曲線
以上均為同花順iFind數(shù)據(jù)
從整體看,這幾家頭部房企房地產(chǎn)銷售面積曲線在2020年結束后,都不約而同往下,這證明房地產(chǎn)銷情正轉差。
而商品房庫存則更加凸顯當前困境,以一線城市和二線城市為例,一線城市商品房庫存長期維持在8000萬平方米至9000萬平方米附近波動,二線城市商品房庫存維持在今年1月13日至2月10日一直在3300萬平方米高位浮動。
華安證券研究所
那如果三線城市,那新房庫存更嚇人,自2021年9月2680萬平方米至今一直漲至2022年2月2022年2月2780萬平方米左右。
降首付&降利率,能夠為普羅大眾減輕多少負擔?
于是,為加快房產(chǎn)去庫存,降首付和降利率招數(shù)都使出,首先2022年年初山東菏澤打響降首付第一槍,把三成首付降至兩成,接著重慶和江西贛州也將首付降至兩成,然后廣東強市惠州市也把首付降至0.7成,也就是100萬房子你付7萬首付即可。
除降首付,還降利率,這邊國家發(fā)改委發(fā)2022年落實貸款市場報價利率調降來吹吹風,那邊2月21日廣州市首套房利率便從LPR+100BP(5.6%)下調至LPR+80BP(5.4%)。
事實上,深圳四大行早在1月便將房貸利率調降,主流房貸利率是首套最低4.9%(LPR 30BP)、二套房貸利率最低5.2%(LPR 60BP)。
北京首套及二套主流房貸利率分別為5.15%和5.65%,上海則為4.95%和5.65%。
那么降利率降首付有什么影響?
我們以在廣州買300萬一套首套房為例,目前廣州仍是三成首付,那么降息前用等額本息法還房貸,那么每月還多少?
降息前利率5.6%,還20年,那么按房貸計算器計算,每月需償還14564.50元。
降息后利率5.4%,那么美元需償還14327.28元。
也即是講,利率降之后,每月少償還237.22元,合計少償還利息56931.46元。
如果用等額本金法,同樣條件下合計少償還利息42175元。
當然這對300萬房子總價而言,這減少的利息償付可謂杯水車薪,但已表現(xiàn)管理層態(tài)度。
地產(chǎn)股還能漲嗎?
一個立竿見影效果是中證房地產(chǎn)指數(shù),2021年11月漲2%,12月漲7.68%,顯然已經(jīng)有聰明錢提前流入地產(chǎn)股,而在12月發(fā)改委領導就發(fā)聲指房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)。
1月至2月中證房地產(chǎn)指數(shù)則陷入調整,顯然有利好兌現(xiàn)拋售盤出來。
對房價影響,則可能不大,因為目前雖然有多項措施促進房地產(chǎn)消費,但也只是為救房企,維護就業(yè)穩(wěn)定而已,住建部副部長倪虹2月24日表示,2022年將毫不動搖地堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的工具和手段,加強預期引導,因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
同日,住房和城鄉(xiāng)建設部部長王蒙徽在推動住房和城鄉(xiāng)建設高質量發(fā)展發(fā)布會上表示,2022年將保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行,繼續(xù)穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制,保持調控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,保障住房的剛需,同時滿足合理的改善性需求。同時,做好增加保障性租賃住房供給、推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、推進燃氣等城市管道老化更新改造重大工程、大力推進“新城建”等方面工作。
博眾投資分析觀點認為,管理層來來去去都是支持剛需和保障性租賃住房,不是支持炒房,更不支持高房價。近期房市只是可能出現(xiàn)“小陽春”,當然房企的債務危機也應該有所緩解,畢竟去年爆出恒大、奧園和佳兆業(yè)足足11家房企債務違約事件,讓市場人心惶惶。
在支持剛需政策支持下,我們相信只要保持合理倉位,今年房地產(chǎn)股票不宜過分看淡,理應存在一定機會,畢竟目前地產(chǎn)股也不算高估值。
博眾投資致力于打造權威、專業(yè)的咨詢及投教服務能力,在廣州、深圳等地均設有金融研究基地,是業(yè)內(nèi)最早成立“經(jīng)濟政策研究中心”、“證券市場研究中心”、“資訊數(shù)據(jù)信息中心”、“上市公司調研中心”等多個研究中心的投資咨詢公司。除研究中心的投入外,博眾投資廣納人才,擁有同類機構中人數(shù)最多的持牌資深投資顧問,匯聚了大批中國第一代注冊分析師、知名專家、以及海外歸國人才,被譽為中國證券界的“黃埔軍校”,研究實力與規(guī)模均處國內(nèi)一流水平。
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