引言：近來，多地房地產(chǎn)政策都松綁，降首付降利率都出來，尤其是菏澤市打響降首付第一槍后，各地都開始降首付甚至降房貸利率，這將給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來什么影響?本期內(nèi)容，博眾投資帶來2022年的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
為什么松綁房地產(chǎn)？
博眾投資分析人士表示，房地產(chǎn)是國家敏感行業(yè)，一方面十次金融危機(jī)九次房地產(chǎn)，另一方面房地產(chǎn)牽連甚廣，上游是土地開發(fā)，這涉及土地拍賣，而土地拍賣又涉及土地財(cái)政，土地財(cái)政又涉及政府收入，所以政府控房?jī)r(jià)控地價(jià)實(shí)質(zhì)是控制自己收入。
言歸正傳，除土地財(cái)政外，那你建房子總得有磚頭、水泥、裝備吧，這些經(jīng)濟(jì)規(guī)模有多少?單單是水泥和裝備需求，就能養(yǎng)活一家兩千億市值的海螺水泥，600億市值的中聯(lián)重科。
然后建房子總不能靠機(jī)器自動(dòng)，要請(qǐng)人，建筑工人能請(qǐng)誰呢?一般只能請(qǐng)吃苦耐勞的外來務(wù)工人員，難不成請(qǐng)嬌生慣養(yǎng)的985大學(xué)生?所以這又幫國家解決農(nóng)村剩余勞動(dòng)力問題。
那下游包括啥?下游包括建筑裝飾和家電，因?yàn)槿速I房子后總得住，住之后總得裝修和買家電，那又能養(yǎng)活一批企業(yè)，如金螳螂和美的集團(tuán)就是例子。
所以管理層對(duì)房地產(chǎn)是又恨又愛，過度縱容它就來個(gè)金融危機(jī)，撇開它發(fā)展經(jīng)濟(jì)又不沒有其他產(chǎn)業(yè)向房地產(chǎn)那么好使，畢竟它關(guān)聯(lián)性大，拉動(dòng)它能增加各產(chǎn)業(yè)，保就業(yè)。
穩(wěn)增長(zhǎng)和2021年以來頻繁不斷的“救市”動(dòng)作
穩(wěn)增長(zhǎng)戰(zhàn)略在去年年底的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次得到強(qiáng)調(diào)，而具體到房地產(chǎn)，則是一波三折，首先在2021年上半年，房地產(chǎn)就是一片哀鴻遍野。博眾投資研究所整理了過去一年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策，讓我們一起回顧2021年的政策變化。
1月6日，住建部部長(zhǎng)王蒙徽強(qiáng)調(diào)，要牢牢堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，時(shí)刻繃緊房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控這根弦。
3月5日，全國兩會(huì)召開，李克強(qiáng)總理作政府工作報(bào)告，提出要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。解決好大城市住房突出問題。
4月30日，中央政治局會(huì)議召開，會(huì)議強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，并首提防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)。
6月10日，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清既發(fā)表“房地產(chǎn)是最大灰犀牛”言論后再次預(yù)警樓市，稱押注房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)下跌的人最終會(huì)付出沉重代價(jià)。
7月26日，被納入“三道紅線”重點(diǎn)房企被監(jiān)管部門要求買地金額不得超過年度銷售額40%，不僅包括房企在公開市場(chǎng)拿地，還包括收并購方式獲地支出。
9月24日，央行指出維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。
10月21日，銀保監(jiān)會(huì)表示銀行個(gè)人住房貸款有90%以上都是首套房貸款。
12月10日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)房住不炒，推動(dòng)保障性租賃住房，發(fā)展長(zhǎng)租房。翌日發(fā)改委副主任稱房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房更是居民消費(fèi)。
從這個(gè)時(shí)間軸分析，2021年管理層對(duì)房地產(chǎn)政策是由緊到松過程，從強(qiáng)調(diào)房住不炒到逐漸強(qiáng)調(diào)支持正常首套房和剛需消費(fèi)需求。但有一個(gè)地方是不變，那就是房住不炒。
為什么?因?yàn)?021年上半年全國房地產(chǎn)銷售額創(chuàng)新高，18.2萬億銷售額，相較2019年暴增13.9%!
所以在2021年上半年提房住不炒極有必要。
也就是講，房住不炒是底線，堅(jiān)守底線之余還鼓勵(lì)房地產(chǎn)正常發(fā)展，滿足百姓首套房需求。
不過，近來房市熱情卻在迅速冷卻，博眾投資分析人士表示，尤其是三四線城市商品房庫存積壓?jiǎn)栴}越來越嚴(yán)重，只靠口頭上也不能帶動(dòng)房地產(chǎn)需求，一個(gè)清晰可見的數(shù)據(jù)是各大房產(chǎn)巨頭銷售面積都漸漸萎縮。
這是萬科2007年至今地產(chǎn)銷售面積圖：
這是保利地產(chǎn)2007年至今地產(chǎn)銷售面積圖：
這是金地集團(tuán)2008年至今地產(chǎn)銷售面積曲線
以上均為同花順iFind數(shù)據(jù)
從整體看，這幾家頭部房企房地產(chǎn)銷售面積曲線在2020年結(jié)束后，都不約而同往下，這證明房地產(chǎn)銷情正轉(zhuǎn)差。
而商品房庫存則更加凸顯當(dāng)前困境，以一線城市和二線城市為例，一線城市商品房庫存長(zhǎng)期維持在8000萬平方米至9000萬平方米附近波動(dòng)，二線城市商品房庫存維持在今年1月13日至2月10日一直在3300萬平方米高位浮動(dòng)。
華安證券研究所
那如果三線城市，那新房庫存更嚇人，自2021年9月2680萬平方米至今一直漲至2022年2月2022年2月2780萬平方米左右。
降首付&降利率，能夠?yàn)槠樟_大眾減輕多少負(fù)擔(dān)？
于是，為加快房產(chǎn)去庫存，降首付和降利率招數(shù)都使出，首先2022年年初山東菏澤打響降首付第一槍，把三成首付降至兩成，接著重慶和江西贛州也將首付降至兩成，然后廣東強(qiáng)市惠州市也把首付降至0.7成，也就是100萬房子你付7萬首付即可。
除降首付，還降利率，這邊國家發(fā)改委發(fā)2022年落實(shí)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率調(diào)降來吹吹風(fēng)，那邊2月21日廣州市首套房利率便從LPR+100BP(5.6%)下調(diào)至LPR+80BP(5.4%)。
事實(shí)上，深圳四大行早在1月便將房貸利率調(diào)降，主流房貸利率是首套最低4.9%(LPR 30BP)、二套房貸利率最低5.2%(LPR 60BP)。
北京首套及二套主流房貸利率分別為5.15%和5.65%，上海則為4.95%和5.65%。
那么降利率降首付有什么影響?
我們以在廣州買300萬一套首套房為例，目前廣州仍是三成首付，那么降息前用等額本息法還房貸，那么每月還多少?
降息前利率5.6%，還20年，那么按房貸計(jì)算器計(jì)算，每月需償還14564.50元。
降息后利率5.4%，那么美元需償還14327.28元。
也即是講，利率降之后，每月少償還237.22元，合計(jì)少償還利息56931.46元。
如果用等額本金法，同樣條件下合計(jì)少償還利息42175元。
當(dāng)然這對(duì)300萬房子總價(jià)而言，這減少的利息償付可謂杯水車薪，但已表現(xiàn)管理層態(tài)度。
地產(chǎn)股還能漲嗎？
一個(gè)立竿見影效果是中證房地產(chǎn)指數(shù)，2021年11月漲2%，12月漲7.68%，顯然已經(jīng)有聰明錢提前流入地產(chǎn)股，而在12月發(fā)改委領(lǐng)導(dǎo)就發(fā)聲指房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)。
1月至2月中證房地產(chǎn)指數(shù)則陷入調(diào)整，顯然有利好兌現(xiàn)拋售盤出來。
對(duì)房?jī)r(jià)影響，則可能不大，因?yàn)槟壳半m然有多項(xiàng)措施促進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)，但也只是為救房企，維護(hù)就業(yè)穩(wěn)定而已，住建部副部長(zhǎng)倪虹2月24日表示，2022年將毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
同日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽在推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展發(fā)布會(huì)上表示，2022年將保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，保障住房的剛需，同時(shí)滿足合理的改善性需求。同時(shí)，做好增加保障性租賃住房供給、推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、推進(jìn)燃?xì)獾瘸鞘泄艿览匣赂脑熘卮蠊こ獭⒋罅ν七M(jìn)“新城建”等方面工作。
博眾投資分析觀點(diǎn)認(rèn)為，管理層來來去去都是支持剛需和保障性租賃住房，不是支持炒房，更不支持高房?jī)r(jià)。近期房市只是可能出現(xiàn)“小陽春”，當(dāng)然房企的債務(wù)危機(jī)也應(yīng)該有所緩解，畢竟去年爆出恒大、奧園和佳兆業(yè)足足11家房企債務(wù)違約事件，讓市場(chǎng)人心惶惶。
在支持剛需政策支持下，我們相信只要保持合理倉位，今年房地產(chǎn)股票不宜過分看淡，理應(yīng)存在一定機(jī)會(huì)，畢竟目前地產(chǎn)股也不算高估值。
博眾投資致力于打造權(quán)威、專業(yè)的咨詢及投教服務(wù)能力，在廣州、深圳等地均設(shè)有金融研究基地，是業(yè)內(nèi)最早成立“經(jīng)濟(jì)政策研究中心”、“證券市場(chǎng)研究中心”、“資訊數(shù)據(jù)信息中心”、“上市公司調(diào)研中心”等多個(gè)研究中心的投資咨詢公司。除研究中心的投入外，博眾投資廣納人才，擁有同類機(jī)構(gòu)中人數(shù)最多的持牌資深投資顧問，匯聚了大批中國第一代注冊(cè)分析師、知名專家、以及海外歸國人才，被譽(yù)為中國證券界的“黃埔軍校”，研究實(shí)力與規(guī)模均處國內(nèi)一流水平。
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