歷經(jīng)房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期，新城控股(601155.SH)在極為艱難的行業(yè)形勢(shì)下，2023年上半年仍然實(shí)現(xiàn)了正向盈利。
8月30日，新城控股發(fā)布了2023年半年度報(bào)告。報(bào)告顯示，2023年上半年新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入417.68億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)22.79億元，扣非歸母凈利潤(rùn)19.38億元。
新城控股的業(yè)績(jī)穩(wěn)定，得益于其不斷奠定雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)。依托于戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)和良好的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)，公司恪守穩(wěn)定安全的財(cái)務(wù)基本面，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流持續(xù)為正，并實(shí)現(xiàn)了債務(wù)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化。
01
雙輪驅(qū)動(dòng)穩(wěn)定“造血”
2023年上半年，在房企盈利承壓、上半年過(guò)半企業(yè)利潤(rùn)虧損的情況下，新城控股作為為數(shù)不多實(shí)現(xiàn)正向盈利的房企，主要依賴于其“住宅+商業(yè)”雙輪業(yè)務(wù)戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)增厚了發(fā)展“安全墊”，煥發(fā)出良好的經(jīng)營(yíng)韌性。
2023年上半年，新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約424億元，合同銷售面積約516.65萬(wàn)平方米。與此同時(shí)，新城控股堅(jiān)持聚焦“有回款的銷售”，保障現(xiàn)金流安全，上半年實(shí)現(xiàn)回款金額485億元，回款率114%，回款率位于行業(yè)前列。
為響應(yīng)“保交樓、穩(wěn)民生”的政策要求，新城控股將“保交付”工作列為公司運(yùn)營(yíng)管理的重中之重，也展現(xiàn)出了較強(qiáng)的交付力，今年上半年已組織交付超5萬(wàn)套物業(yè)。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，新城控股共實(shí)現(xiàn)75個(gè)子項(xiàng)目竣工交付，竣工面積665.51萬(wàn)平方米(含合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目)。此外，截至6月末，新城控股已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積(含合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目)達(dá)到2949萬(wàn)平方米，也為未來(lái)業(yè)績(jī)結(jié)算奠定基礎(chǔ)。
另一方面，2023年作為新城商業(yè)“深度運(yùn)營(yíng)”戰(zhàn)略升級(jí)元年，也不斷實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)提升。數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，新城控股商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入達(dá)到52.01億元，同比增長(zhǎng)10.24%，在總營(yíng)收中的比重逐步提高。
從毛利率來(lái)看，商管業(yè)務(wù)是新城控股盈利水平較高的業(yè)務(wù)板塊。半年報(bào)顯示，公司上半年實(shí)現(xiàn)不含稅物業(yè)出租及管理收入48.65億元，占公司營(yíng)業(yè)收入的11.65%;物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利33.83億元，占公司總毛利由去年同期的33.74%提升至42.55%;物業(yè)出租及管理毛利率達(dá)69.55%。
事實(shí)上，新城控股的商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)無(wú)疑是公司發(fā)展的現(xiàn)金“奶牛”，自2021年以來(lái)，新城控股的商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營(yíng)收入持續(xù)大幅超過(guò)當(dāng)期利息支出。今年上半年，該比例為2.12倍。
今年前8月，新城控股新開(kāi)業(yè)11座吾悅廣場(chǎng)。截至8月25日，新城控股已開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)總數(shù)量達(dá)到151座，已開(kāi)業(yè)數(shù)量位居境內(nèi)外上市公司首位;公司開(kāi)業(yè)、在建及擬建吾悅廣場(chǎng)總數(shù)量達(dá)206座，進(jìn)駐全國(guó)143個(gè)城市。截至6月末，吾悅廣場(chǎng)已開(kāi)業(yè)面積1367萬(wàn)平方米，出租率達(dá)95.22%。
同時(shí)，吾悅廣場(chǎng)銷售和客流也持續(xù)向好。今年上半年，吾悅廣場(chǎng)商戶銷售收入達(dá)到388億元，活躍用戶1358萬(wàn)人。
02
債務(wù)優(yōu)化財(cái)務(wù)穩(wěn)健
在公司雙輪戰(zhàn)略指引下，今年以來(lái)，新城控股憑借著強(qiáng)勁且充裕的現(xiàn)金流“造血”能力，打造出穩(wěn)固的基本盤，不僅實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流充裕，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，還為公司長(zhǎng)期主義發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
截至今年6月末，新城控股在手現(xiàn)金余額284.89億元，在手現(xiàn)金充裕;凈負(fù)債率為49.52%，繼續(xù)保持較低水平;公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為74.34億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額連續(xù)5年為正。
不僅如此，新城控股的債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。截至2023年6月末，公司期末融資余額為666.03億元，較年初壓降46.67億元;合聯(lián)營(yíng)公司權(quán)益有息負(fù)債進(jìn)一步降低至57.76億元，新城控股有息負(fù)債水平繼續(xù)保持低位。
新城控股作為示范民營(yíng)房企，憑借良好的經(jīng)營(yíng)情況及信用體系，也在融資端不斷獲得突破，融資成本進(jìn)一步下降。
今年上半年，公司整體平均融資成本降至6.41%，同比下降0.09個(gè)百分點(diǎn)。打通融資渠道及降低融資成本，也為公司發(fā)展及業(yè)務(wù)拓展提供了強(qiáng)有力的支持。
今年以來(lái)，新城控股的融資情況均表現(xiàn)順利。具體來(lái)看，今年5月22日，新城控股境外子公司新城環(huán)球完成發(fā)行1億美元的無(wú)抵押固定利率債券。
6月14日，新城控股成功發(fā)行11億元公司債，這是江蘇省首單由中證金融、地方擔(dān)保公司及證券公司等多家機(jī)構(gòu)以“央地合作”增信新模式發(fā)行的公司債。
7月24日，新城控股完成發(fā)行2023年度第一期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模8.5億元，并再次獲得中債增提供全額無(wú)條件不可撤銷連帶責(zé)任保證擔(dān)保。當(dāng)月，新城控股還成功發(fā)行一筆規(guī)模為13.16億元的綠色CMBS。
吾悅廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸是新城控股的融資亮點(diǎn)，其具備“融資期限長(zhǎng)、還款安全”等優(yōu)勢(shì)。今年前8月，以吾悅廣場(chǎng)為抵押的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸及其他融資合計(jì)約110億元。
在償債方面，一直以來(lái)新城控股堅(jiān)守底線思維，展現(xiàn)了公司良好信譽(yù)和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的信心。
新城控股2023年全年需償還境內(nèi)外公開(kāi)市場(chǎng)債券達(dá)117億元，其中1-8月，已如期償還境內(nèi)外公開(kāi)債達(dá)97億元，年內(nèi)僅剩一筆CMBS待償還。新城控股表示，將根據(jù)資金及債務(wù)到期情況，做好相應(yīng)排布，確保每一筆債務(wù)的如期償付。
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