極客網(wǎng)8月12日（北京） 寶類基金收益率持續(xù)下滑，P2P網(wǎng)貸平臺跑路不斷，眾籌落地中國高喊本土化轉型……最近一段時間，中國互聯(lián)網(wǎng)金融市場真可謂熱鬧非凡。2014年以來，深圳老牌P2P平臺紅嶺創(chuàng)投，連續(xù)放出多個額度過億的大標項目，并且投資人收益非?？捎^。紅嶺創(chuàng)投也因此關注度一路飆升。這不，就在上月24日，紅嶺創(chuàng)投又放出一個驚天大標：“福建1號”,數(shù)額達到2億，借款期限為18個月，年化利率17.5%.
消息一出，業(yè)界無不側目。不過，很快，質疑之聲就接踵而至，逐漸引爆網(wǎng)絡。據(jù)《極客網(wǎng)》獲悉，業(yè)界多位投資人聯(lián)合一些市場分析人士直指項目方涉嫌重新借款，其子公司疑似合同欺詐。8月3日紅嶺創(chuàng)投不得不暫緩發(fā)標。而就在一周之前，市場再曝猛料，紅嶺創(chuàng)投向投資人詳解項目情況后，重新發(fā)標，并且兩億大標被飛快搶完。
《極客網(wǎng)》專欄作家，互聯(lián)網(wǎng)金融產業(yè)觀察員朱飛對此表示，盡管質疑重重，但大標仍能在短時間內被搶光，一方面說明紅嶺創(chuàng)投作為老牌P2P網(wǎng)貸平臺，在業(yè)界的影響力較強，信譽度較好，另一方面也反映大部分活躍在P2P網(wǎng)貸平臺的風險偏好。追求高收益本不可厚顯非，但在做出選擇前，投資人一定要客觀、理性地認清風險，切忌盲目跟風。要知道，明知山有虎偏向虎山行的結果，除了打死老虎，還有一種可能是被老虎吃掉。
事實上，紅嶺創(chuàng)投的案例并不是個案，P2P網(wǎng)貸領域小標利潤低是公開的秘密。如果只做小而分散的小額項目，平臺方很難盈利。因此，很多平臺不得不“冒險”引入高收益，同時也高風險的大額項目。平臺上投資人為了獲得更高收益，當然也出于對平臺的信任，往往也會緊跟平臺步伐，搶購大標。然而，在中國市場，征信體系并不完善，企業(yè)作假成本也相對較低，相關監(jiān)管制度缺位，在這種情況下，大標項目無論是對平臺方，還是投資人，風險都較大。項目一旦出現(xiàn)問題，后非常嚴重。輕則兌付期逾期，重則資金鏈斷裂，平臺跑路，投資人血本無歸。
那么，紅嶺創(chuàng)投的項目到底有沒有問題？風險有多大？對于這個問題，業(yè)界反應不一，暫無定論。據(jù)《極客網(wǎng)》觀察，盡管該項目放標后立即被搶光，但業(yè)界的質疑聲并未因此而減弱。P2P網(wǎng)貸領域第三方市場研究機構“貸出去”在接受極客網(wǎng)采訪時就表示，紅嶺創(chuàng)投的大標問題非常嚴重，風險很高。說白了就是經營不規(guī)范的別墅房地產開發(fā)商沒有錢了，為了維持生產，只能求助于紅嶺創(chuàng)投p2p平臺，融資2億多。具體說來，紅嶺創(chuàng)投大標問題主要表現(xiàn)在：
1、紅嶺創(chuàng)投借款人為香港聯(lián)合國際集團， 董事長是謝國輝，其兒子為謝劍鋒。謝劍鋒為P2P--e生財富的法人，該借款人有P2P平臺，卻從紅嶺創(chuàng)投進行2億借款。
2、董事長謝國輝在法院今年5月14日有過強執(zhí)（詳情可到法院官網(wǎng)查看公示），可想而知從銀行無法借貸，在紅嶺創(chuàng)投進行借款。
3、紅嶺創(chuàng)投借款同一個企業(yè)，起名分別為江蘇2號，和福建1號，給投資人造成混淆，其實是同一個企業(yè)。
另外，“貸出去”對項目還有三點質疑：
1、項目涉及的抵押地塊的估值是否合理，是否達到真實的乘數(shù)
2、在到項目開盤還需要追加多少投資，2億元的借款是否能夠覆蓋追加投資，如果不能覆蓋，是否有其他融資渠道。
3、項目銀行基本不做，紅嶺創(chuàng)投為何敢做？
隨著業(yè)界關注度的不斷提高，紅嶺創(chuàng)投不得不對投資人做出正面回應。8月8日下午，紅嶺創(chuàng)投在聯(lián)合國際的辦公樓舉辦了“真誠面對面--走進聯(lián)和，紅嶺創(chuàng)投 ‘福建1號’融資項目交流會”. 會議邀請了一些投資人代表、媒體記者以及P2P第三方機構。會上重點對聯(lián)合集團公司情況、光明新區(qū)項目以及福建漳州澳洲風情園項目做了詳細介紹，并對投資人疑問進行了解答。關鍵信息有以下十點：
一、借款方及用途
借款方為香港聯(lián)合國際集團，董事長謝國輝，其兒子謝劍鋒。借款主要用途為一期項目俱樂部主體工程的裝修，溫泉工程建設、大門景觀裝飾、園林建設、別墅建設等。
二、聯(lián)合集團的董事長謝國輝簡介
謝國輝早年在香港做房地產生意，一直愛好收藏古董。1997年香港回歸之后受深圳寶安區(qū)政府邀請回深圳創(chuàng)業(yè)，先后從事別墅、工業(yè)用地開發(fā)。2012年，他發(fā)起并成立了中澳企業(yè)家聯(lián)合會。目前謝國輝擁有的頭銜有深圳第一批榮譽市民、寶安區(qū)政協(xié)委員、香港聯(lián)和國際集團董事長、香港寶安大龍華同鄉(xiāng)會會長等。
三、光明新區(qū)項目介紹
光明新區(qū)項目是深圳市70個舊城改造項目之一，受到政府的一些相關鼓勵政策，是光明新區(qū)四大項目之一?？傉嫉孛娣e7萬平方米，可開發(fā)面積大概4萬平方米，容積率9.6,總建筑面積30萬平方米。項目位于地鐵6號線附近，是光明新區(qū)的中心區(qū)地段。參考周邊的市價2.3萬/平米以及銷售情況，預計會賣到70億元，純利潤預估40億元。光明新區(qū)的舊城改造項目目前進展很順利，資金也比較充足。
四、福建漳州澳洲風情園項目簡介
福建漳州澳洲風情園項目項目接近400畝，位于漳州主城區(qū)。總投資6億元，聯(lián)合國際集團自有資金達到30%,總用地26萬平方米，可用10萬平方米。去年6月開工，目前5塊用地規(guī)劃許可證全部取得。項目目前正常施工，主體合格，用途方面紅嶺創(chuàng)投在監(jiān)控中，借款期限18個月。 2億元的借款主要用于本項目其中一個地塊別墅區(qū)的開發(fā)建設。
五、紅嶺創(chuàng)投對該大額項目采取的風控措施
1、聯(lián)合國際集團提供抵押擔保
該項目分為5塊用地，其中選取兩塊地做抵押，總共8萬多平米，按照漳州市政府的掛牌價450萬/一畝，打折給出2億元授信貸款。1號地為商業(yè)用地；2號地和3號地為商業(yè)服務；4-1（4）號地為娛樂用地，包括旅游；4-2（5）號為住宿餐飲用地。用地規(guī)劃許可證全部拿到。除了1和4的部分建筑外，其他都在兩證階段，2、3、4號地有銷售收入。
聯(lián)合集團下屬子公司，之前在紅嶺創(chuàng)投有貸款，例如XX房地產公司，寶安聯(lián)合等提供連帶擔保，同時5位家族成員也做擔保。
采取項目股權質押：澳洲風情旅游公司。
2、平安銀行作為委托借款方
該項目由平安銀行出具委托貸款協(xié)議，由其做基本審查以及抵押手續(xù)（他項權證）辦理。紅嶺創(chuàng)投負責擔保的相關辦理。
3、還款來源
溫泉收入：該項目溫泉主體工程已經完工，據(jù)說年末泉水引入后，可投入使用并產生收入，預計一天將容納800人。投資1億元，3年半回收，預計一年收入3千萬元。
別墅銷售收入：目前聯(lián)合國際開發(fā)的別墅建筑面積13.7萬平米，700多平米/每棟，以高檔住宅為主，總共98棟，采取會員制銷售，面向群體澳大利亞、香港、深圳、廈門等福建地區(qū)的企業(yè)家，目前的意向客戶占比35-40%,售價大概為2萬/平米。聯(lián)合國際負責人表示“別墅容積率低，比較好賣”. 外加酒店物業(yè)等收入一年4億左右。在付息方面，深圳另外地塊的別墅也有一定的銷售收入可以保證。
4、其他措施
簽訂相關的全權委托協(xié)議，月入租金收入500萬的擔保措施
聯(lián)合國際所在的龍華廣場7萬平方米出租，據(jù)觀察，都是各電子電器專賣店，比如國美電器等，每個月租金500多萬。正常還款期內，由企業(yè)自己運營，收取租金費用。
如果發(fā)生逾期違約等風險，紅嶺創(chuàng)投采取如下辦法：
一是簽訂了全權委托買賣租賃書，如果違約，該樓的所有權歸屬紅嶺創(chuàng)投。
二是簽訂出售代收租金承諾函。一旦不還利息，租賃權和租金收入歸屬紅嶺創(chuàng)投。
另外，紅嶺創(chuàng)投表示，自身建有一套風控體系，包括法律中心、貸后中心、資產保全部。法律中心會對項目給予一定控制。
六、龍巖公司和漳州公司的關系
澳洲風情園項目負責人謝總（二兒子）解釋：網(wǎng)上很多“澳洲風情項目”其實是由“中澳企業(yè)家聯(lián)合會”統(tǒng)一向政府拿地，統(tǒng)一簽訂框架協(xié)議，每一個項目都由獨立的投資人和股東去開發(fā)，所以兩個項目是完全獨立分開。龍巖黃水木自身經營有問題，聯(lián)合國際是2014年提出的，今年3月份接手這個項目。
紅嶺創(chuàng)投解釋“龍巖老板黃水木卷款與龍巖項目沒有關系。黃水木因為別的項目資金鏈短缺導致跑路?！?/p>
七、別墅項目銀行基本不做，紅嶺創(chuàng)投為何敢做？
聯(lián)合國際集團下的本項目負責人解釋，認為從地段和未來收益上看項目風險不是很大。紅嶺創(chuàng)投的副總表示銀行不做一些項目貸款的原因分兩種：一是國家限制行業(yè)，并非項目有風險；二是江浙一帶受鋼鐵等行業(yè)影響，小微貸款資金受影響，并不是因為別墅行業(yè)風險大。
八、法律框架下，商業(yè)、旅游、娛樂用地年限一般為40年，福建漳州項目的營業(yè)執(zhí)照為什么是20年？
聯(lián)合國際集團解釋：2011年漳州政務會議紀要，20年不能單獨分割銷售，但是可以整體分割銷售。1號地塊娛樂用地涵蓋有精品度假酒店、商務中心、溫泉、未來將整體捆綁上市。
九、為何漳州注冊地在政府大院？
聯(lián)合國際集團解釋：該項目是招商引資進入，2012年當時給到政府3700萬，只是公司注冊成立時征地沒有結束，要掛牌，后來更改過來。
十、別墅的銷售清淡問題
聯(lián)合國際集團解釋認為：單價將定在2-3萬/平方米，平均約300萬/套。高于市場價1.7萬，是因為定位比較高端，打造別墅的質量也是當?shù)貨]有的；市場方面將會通過溫泉帶動銷售，預計2號地塊明年完成銷售并還款。
對于官方給出的解釋，業(yè)界反應不一。有分析認為，紅嶺創(chuàng)投項目正常，風險在合理范圍內。也有分析認為，紅嶺創(chuàng)投項目風險巨大，背后真正原因是房地產項目做債券融資所帶來的種種問題。對于這個問題，我們將在接下來的文章中詳細探討。而對于紅嶺紅嶺創(chuàng)投大標項目的風險及未來，我們也將持續(xù)關注。（未完，待續(xù)）
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