城南新建商業(yè)巨無霸：產(chǎn)權(quán)分散 能否形成新商圈？

（原標(biāo)題：城南再醞釀商業(yè)巨無霸 ）

北京城南再醞釀商業(yè)巨無霸，北京大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)的世界之花假日廣場(chǎng)將于年底前開業(yè)。北京商報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目設(shè)計(jì)了購(gòu)物中心、游樂園、寫字樓、酒店、婚慶廣場(chǎng)以及電競(jìng)科技城等多種時(shí)下消費(fèi)熱度頗高的業(yè)態(tài)。不過，該項(xiàng)目雖然在理論上可輻射亦莊開發(fā)區(qū)甚至更多城中心人群，但仍面臨位置較偏僻、交通便利度不夠等硬件缺憾。同時(shí)，在商業(yè)專家看來，由于該項(xiàng)目多個(gè)功能板塊未來產(chǎn)權(quán)可能較分散，在整體定位、運(yùn)營(yíng)統(tǒng)籌上將遇到不小的挑戰(zhàn)。

新建商業(yè)巨無霸

世界之花假日廣場(chǎng)招商工作人員介紹稱，項(xiàng)目包含購(gòu)物中心、游樂園、寫字樓、酒店、婚慶廣場(chǎng)以及電競(jìng)科技城等多種業(yè)態(tài)。購(gòu)物中心分為地下3層和地上5層。地下二、三層是停車場(chǎng)；地下一層有超市、卡丁車賽程、家居館、體育場(chǎng)館、寵物樂園；地上一、二層主要是零售；三層是兒童教育、體驗(yàn)類、休閑類書店、KTV等；四層是餐飲和溜冰場(chǎng)，已有峨眉酒家、川驕海鮮自助、金鼎軒、井格等進(jìn)駐；五層是電影院。

北京商報(bào)記者進(jìn)入世界之花內(nèi)部看到，公共區(qū)域裝修已基本完成，但商家還未入駐。現(xiàn)場(chǎng)的工程人員向記者表示，商家們?nèi)孕柁k手續(xù)，后續(xù)會(huì)陸續(xù)入駐。

值得注意的是，工作人員透露，盒馬鮮生有意入駐，“現(xiàn)在還沒最終確認(rèn)，在商談當(dāng)中”。北京商報(bào)記者向盒馬鮮生核實(shí)后被告知，與地產(chǎn)合作消息需等最終開業(yè)才會(huì)公布，年內(nèi)會(huì)在北京爭(zhēng)取開更多門店。

世界之花建筑面積為62萬平方米,體量遠(yuǎn)大于同位于京南的西紅門薈聚。官網(wǎng)顯示，項(xiàng)目由北京金色凱盛投資管理有限公司開發(fā)，由北京漢博商業(yè)管理股份有限公司運(yùn)營(yíng)。記者查詢發(fā)現(xiàn)，金色凱盛注冊(cè)于2012年7月，此前未有地產(chǎn)項(xiàng)目，注冊(cè)地為世界之花寫字樓。該公司成立前，世界之花項(xiàng)目土地被這家公司前身北京金色時(shí)楓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拿下。該公司曾以住宅加商業(yè)配套的模式著力開發(fā)位于大興區(qū)的“那爾水晶城”項(xiàng)目?？梢娊鹕珓P盛的掌舵人馮玉良此前一直深根于大興區(qū)地產(chǎn)行業(yè)。

能否形成新商圈

不過，世界之花的地理位置稍顯偏僻。北京商報(bào)記者乘公共交通體驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，需乘坐地鐵至宋家莊站，再換乘公交專62或927方能到達(dá)。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)工程人員介紹，未來地鐵8號(hào)線南延的和義站口將開在附近，但仍需走路1.2公里才能到達(dá)。對(duì)于交通問題，該項(xiàng)目的銷售人員對(duì)記者坦承，“這確實(shí)是一個(gè)遺憾”。據(jù)招商工作人員表示，該地鐵站“2018年一定會(huì)開”。

目前世界之花周圍的人流量還較少。就北京商報(bào)記者觀察，世界之花附近有較多土地尚未開發(fā)，附近僅有4個(gè)樓盤，其中包括保利首開熙悅誠(chéng)郡、中冶·德賢公館、國(guó)韻村與之隔馬路相對(duì)，大紅門錦苑與之相鄰。因此，該購(gòu)物中心店鋪?zhàn)饨鹣鄬?duì)便宜。上述工作人員表示，店鋪?zhàn)饨馂?-10元/平方米/天。據(jù)趕集網(wǎng)租房信息顯示，西紅門薈聚中心租金為12-12.5元/平方米/天。

對(duì)于人流量的問題，多名工作人員表示，該項(xiàng)目龐大，未來必定能帶來大量顧客，形成新商圈。據(jù)招商工作人員透露，目前世界之花整個(gè)項(xiàng)目包含酒店、寫字樓及購(gòu)物中心等，目前已完成80%入駐率。

至于能否帶動(dòng)商圈發(fā)展，中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)咨詢中心主任、中購(gòu)聯(lián)購(gòu)物中心發(fā)展委員會(huì)主任郭增利表示，大體量項(xiàng)目對(duì)周圍環(huán)境的符合程度一定是較強(qiáng)的，覆蓋人群更廣泛，從而影響相對(duì)較大。但前提條件是一定要做好，與招商、定位、品牌組合等因素密切關(guān)聯(lián)，否則商圈影響力只是一種理論值。

北商研究院特約研究員、北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)賴陽認(rèn)為，北京南城亦莊附近確實(shí)需要非常好的大型項(xiàng)目，亦莊開發(fā)了大量的區(qū)域，此處居住和工作的人群需要高品質(zhì)服務(wù)，而舊宮是亦莊開發(fā)區(qū)的配套區(qū)，在此處進(jìn)駐高品質(zhì)項(xiàng)目，能夠滿足人們的生活需求，且可以使整個(gè)商業(yè)生態(tài)形成跨越式的增長(zhǎng)。他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，大體量的項(xiàng)目有更大的吸納力，不僅周邊人群會(huì)到這里消費(fèi)，更是會(huì)吸引更多城市中心區(qū)的人前來，因此，體量達(dá)到一定規(guī)模的項(xiàng)目必須要有新的商業(yè)模式進(jìn)入，有足夠的品質(zhì)、特色。如果做不到這些，效果也很難理想。

多業(yè)態(tài)的AB面

世界之花引入包括婚慶、電競(jìng)、酒店、寫字樓等多種業(yè)態(tài)，希望借此可以打造滿足消費(fèi)者吃喝玩樂需求的一站式休閑服務(wù)。據(jù)多位工作人員表示，世界之花將引入電子競(jìng)技業(yè)態(tài)，在場(chǎng)所內(nèi)安裝設(shè)備并舉辦電子競(jìng)技賽事。同時(shí)銷售電子競(jìng)技的衍生品，包括配件、鼠標(biāo)、鍵盤、游戲里面的模型等。就北京而言，世界之花是首家引入此種業(yè)態(tài)的商家。

此外，世界之花引入一站式婚慶“禮記·喜唐”入駐。工程人員向北京商報(bào)記者透露，室內(nèi)建筑面積4萬多平方米，室外的外景拍攝區(qū)域?yàn)?萬多平方米。據(jù)喜唐相關(guān)工作人員介紹，一層是黃金珠寶，二層是婚紗禮服，三、四層有攝影基地，四層有婚禮的喜品街，五層是宴會(huì)廳。在酒店方面，世界之花的一棟寫字樓內(nèi)引入了泰迪熊主題酒店。酒店同時(shí)會(huì)與喜唐合作，每層有2套喜唐婚房。泰迪熊主題酒店隸屬于北京元泰迪酒店管理公司，該公司控股運(yùn)營(yíng)公司是浩睿（英國(guó)）精品奢華酒店管理公司。世界之花寫字樓共有5棟，酒店入駐其一，占9-13層，共240個(gè)房間。同一棟樓的1-8層則為萬國(guó)擊劍館，會(huì)舉辦一些極限賽事。

多業(yè)態(tài)的商業(yè)綜合體愈發(fā)成為發(fā)展趨勢(shì)。郭增利認(rèn)為，消費(fèi)者聯(lián)動(dòng)型消費(fèi)比較普遍，購(gòu)物中心等復(fù)合型業(yè)態(tài)強(qiáng)調(diào)品牌復(fù)合、品牌互動(dòng)，這是一種很好的支撐，所以項(xiàng)目會(huì)迎合消費(fèi)者需求。但產(chǎn)生了第二個(gè)問題，是單一主題性的商業(yè)體強(qiáng)大，還是復(fù)合型的更強(qiáng)大，這個(gè)是沒有定論的，需要根據(jù)實(shí)際情況看。有時(shí)，可能因?yàn)槌鞘幸?guī)劃原因，大體量采用單一主題會(huì)很難，所以有可能因此去做組合型。另一方面，單一主題可能形成的非常鮮明的特點(diǎn)，它的吸引力也是強(qiáng)的。

賴陽認(rèn)為，現(xiàn)在確實(shí)商業(yè)體量越來越大，但更多是把休閑娛樂更好地融合發(fā)展，要有一個(gè)整體主題的規(guī)劃，不能是拼湊型的。

產(chǎn)權(quán)分散難統(tǒng)籌

北京商報(bào)記者在實(shí)地走訪過程中發(fā)現(xiàn)，世界之花的寫字樓項(xiàng)目并非自持，而是出售型。此外，寫字樓的出售不僅面對(duì)商用，還有相當(dāng)一部分是面向個(gè)人，用于居住或投資。值得注意的是，泰迪熊酒店的房間也可以用于投資。當(dāng)記者以投資買房為由咨詢時(shí)，銷售人員推薦稱，可選擇購(gòu)買泰迪熊酒店的房并表示，“相當(dāng)于把你的房子托管給相關(guān)的運(yùn)營(yíng)公司”。除房子本身的價(jià)格，還需交納3000元/平方米的裝修費(fèi)用。

就價(jià)格而言，世界之花的寫字樓價(jià)格相對(duì)正常，甚至稍偏高。世界之花的樓盤銷售人員向記者表示，世界之花的樓盤價(jià)格為3萬-3.5萬/平方米。北京商報(bào)記者查詢中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，北京大興區(qū)的辦公房?jī)r(jià)為31583元/平方米。據(jù)上述銷售人員介紹，目前泰迪熊酒店和其余寫字樓房源均剩下不多。

整個(gè)世界之花項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)較為分散。賴陽表示，好的商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)該在規(guī)劃之后，有針對(duì)性的以運(yùn)營(yíng)為核心，若以商鋪的售賣出租為核心，整體上將不易統(tǒng)籌，容易變得散亂。

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