寧高寧的金茂新征途：轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營(yíng)商目標(biāo)2000億

（原標(biāo)題：寧高寧的金茂新征途：轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營(yíng)商目標(biāo)2000億）

率性又直爽的“紅色摩根”寧高寧從幕后走到了臺(tái)前。

8月17日，中國(guó)金茂（00817.HK，下稱“金茂” ）上市十周年，中化集團(tuán)掌門人、中國(guó)金茂董事長(zhǎng)寧高寧現(xiàn)身為金茂新形象搖旗助威。

金茂以城市運(yùn)營(yíng)商的身份畫好了一份五年路線圖：未來，金茂的版圖要從23個(gè)擴(kuò)到40個(gè)，簽約額從500億元提升到2000億元，持有面積從50萬平方米提高到200多萬平方米。

金茂今年的目標(biāo)是580億元，它為何敢提這樣的目標(biāo)，可能性有多大？這一切都取決于它是誰，從哪里來，要去哪里？

接過軍令狀的金茂總裁李從瑞。他要帶著團(tuán)隊(duì)帶著金茂，擠入行業(yè)第一梯隊(duì)。

這是一場(chǎng)與時(shí)間賽跑的比賽。對(duì)金茂，對(duì)寧高寧，對(duì)李從瑞，都意義非凡?，F(xiàn)年59歲的寧高寧，離央企掌門人63歲的法定退休年齡并不是很遙遠(yuǎn)。外界正等著他在華潤(rùn)18年，中糧11年之后，創(chuàng)造中化版寧氏傳奇。

他曾寫過一篇題為《分水嶺》的文章，里面提到：“每個(gè)選擇都像是分水嶺把企業(yè)分開了。這些分水嶺，企業(yè)走對(duì)了三個(gè)就是及格，走對(duì)了五個(gè)就是成功，走對(duì)了七個(gè)就是偉大?！彼o中糧打過分，不過還沒有給出中化所處的分水嶺。

寧高寧的征程沒有結(jié)束，他注定要在當(dāng)中尋求突圍。

“三年起勢(shì)，五年成城”

去年1月5日，寧高寧走出中糧大廈，并同時(shí)空降中化集團(tuán)，第三次成為央企掌門人。在《財(cái)富》雜志7月20日晚公布的2017年“世界500強(qiáng)”榜單，寧高寧交出了去年的成績(jī)單。

中化集團(tuán)以595.33億美元的營(yíng)業(yè)收入列世界500強(qiáng)第143位。這已是中化集團(tuán)第27次入圍世界500強(qiáng)榜。在115家上榜的中國(guó)企業(yè)中，中化集團(tuán)位列第34名，在上榜的48家中央企業(yè)中，中化集團(tuán)位列第19。這份榜單以企業(yè)上年?duì)I業(yè)收入為依據(jù)進(jìn)行排名。

中化集團(tuán)官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，在寧高寧新領(lǐng)導(dǎo)班子帶領(lǐng)下，中化集團(tuán)2016年達(dá)到3955億元營(yíng)收，利潤(rùn)總額達(dá)到80.7億元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流實(shí)現(xiàn)近三年最好水平。第12次獲得國(guó)資委對(duì)央企負(fù)責(zé)人經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的A級(jí)評(píng)分。

在李從瑞看來，金茂過去幾年的高速發(fā)展，正是因?yàn)槌幸u了中化集團(tuán)“國(guó)際化、市場(chǎng)化”的基因，“寧高寧董事長(zhǎng)的到來，給我們打了一劑市場(chǎng)化改革的強(qiáng)心針”。

“通過市場(chǎng)化改革，以目標(biāo)為導(dǎo)向，把事情做成了就行，”這種開明的企業(yè)作風(fēng)，也讓李從瑞相信，效率問題將不會(huì)成為金茂未來發(fā)展的障礙。

過去，中化集團(tuán)共有18個(gè)職能部門，經(jīng)過寧高寧的一番“手術(shù)”改革后僅設(shè)9個(gè)部門，并得到充分授權(quán)。寧高寧期望中化集團(tuán)真正地改制、放權(quán)，成為專業(yè)性公司。

從住宅開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)到創(chuàng)新業(yè)務(wù)，寧高寧都在注入自己對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的理解。中國(guó)金茂正在打上寧高寧的印記。

“在整體大的發(fā)展區(qū)域布局上，人文的結(jié)合上，包括最終建立的技術(shù)上，都應(yīng)該是一個(gè)創(chuàng)新的模式，否則過去那種買了地蓋房子，賣了樓賺錢的模式，根本不行?！睂幐邔幵诙鄠€(gè)場(chǎng)合表達(dá)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來的看法，他認(rèn)為，在新型城鎮(zhèn)化推動(dòng)下，中國(guó)城市化潛力巨大，置業(yè)需求仍會(huì)不斷釋放，房地產(chǎn)仍處于發(fā)展機(jī)遇期。

這種判斷的潛臺(tái)詞是，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)生變化，但房地產(chǎn)開發(fā)仍有增長(zhǎng)空間。他指明了中國(guó)金茂的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向—做城市運(yùn)營(yíng)商，在城市核心地段打造綜合體，在遠(yuǎn)郊區(qū)打造產(chǎn)業(yè)新城，開發(fā)業(yè)務(wù)中引入大文化、大健康、大科技產(chǎn)業(yè)。

2017年8 月 17 日，中國(guó)金茂上市十周年。這天，他們推出了新的企業(yè)LOGO ，去掉了地標(biāo)建筑金茂大廈，取而代之的是金茂的中英文縮寫，其中“A”寓意富有生命力、不斷向上發(fā)展，象征著匠人精神與人本視角。金茂對(duì)此解讀是，為人構(gòu)城。

白銀時(shí)代，萬科、華夏幸福等都提出了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，不再單純地做房地產(chǎn)開發(fā)，而轉(zhuǎn)向城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)商方向，那么，寧高寧版產(chǎn)業(yè)新城又會(huì)有什么不同之處？

李從瑞從時(shí)間、空間和內(nèi)涵三個(gè)角度進(jìn)行金茂版“城市運(yùn)營(yíng)商”的詮釋。從時(shí)間來看，一定是經(jīng)過規(guī)劃、拆遷、建設(shè)、持有、銷售、運(yùn)營(yíng)全部過程；從空間來看，大致在1000畝以上的，建筑體量超過500萬平方米；從內(nèi)涵來看，是要去建多業(yè)態(tài)、多配套、產(chǎn)城融合的城市。最終形成中國(guó)金茂在城市運(yùn)營(yíng)方面的三類主品：新城的建設(shè)、城市舊改項(xiàng)目和特色小鎮(zhèn)。

“運(yùn)營(yíng)商也還是商人，它得有一個(gè)投入產(chǎn)出的平衡，”寧高寧的回答很直白，大項(xiàng)目不是隨意能拿的，基于金茂這種規(guī)模的公司，可以做一些長(zhǎng)線，例如長(zhǎng)沙梅溪湖的項(xiàng)目，雖然投入600億元，但是也賣了很多房子出來，可以周轉(zhuǎn)，要有基本商業(yè)投資的理念在里面。

去年就任中化集團(tuán)后，寧高寧跟著金茂團(tuán)隊(duì)去了長(zhǎng)沙?！跋嘛w機(jī)第一件事，就是去學(xué)校捐了70萬元，為的就是引入好學(xué)校，招到學(xué)生，我們（梅溪湖新城）好賣房子。如今，我們已經(jīng)建了11所學(xué)校，”寧高寧口中的梅溪湖新城，正是中國(guó)金茂做好“城市運(yùn)營(yíng)商”的一個(gè)縮影。

“中國(guó)金茂從它第一天開始，就以城市運(yùn)營(yíng)作為它的職責(zé)，”李從瑞說，上海是起點(diǎn)，有了上海對(duì)城市運(yùn)營(yíng)的理解和體驗(yàn)之后，金茂開始向外擴(kuò)展。

如果以東方明珠作為圓點(diǎn)畫一個(gè)兩公里的圓，這里面有150棟甲級(jí)寫字樓，其中45棟是中國(guó)金茂打造的。中國(guó)金茂同港務(wù)集團(tuán)在上海打造了兩公里北外灘新城。

金茂大廈之后，中國(guó)金茂至今先后打造了“城市核心綜合體”項(xiàng)目—上海星外灘，“城市新城”項(xiàng)目—長(zhǎng)沙梅溪湖國(guó)際新城、青島中歐國(guó)際城、南京青龍山國(guó)際新城，“特色小鎮(zhèn)”項(xiàng)目—麗江金茂谷鎮(zhèn)等7個(gè)各具特色的城市運(yùn)營(yíng)級(jí)項(xiàng)目。

“當(dāng)土地在中國(guó)金茂從零開始規(guī)劃的時(shí)候，我們是有信心在很短的時(shí)間之內(nèi)實(shí)現(xiàn)五年成城，”李從瑞以梅溪湖新城舉例，他們把它叫做“三年起勢(shì)，五年成城”。

十年?duì)I收翻22倍

金茂大廈，大國(guó)崛起的精神圖騰。

1992年小平同志南巡講話，進(jìn)一步堅(jiān)定了全國(guó)深化改革的信心和決心。時(shí)任中國(guó)外經(jīng)貿(mào)部李嵐清部長(zhǎng)有了一個(gè)設(shè)想，要在上海建一座摩天大樓，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易面向世界的窗口。

這就是后來的金茂大廈，上海黃浦江畔的中國(guó)第一座摩天大樓?！敖鹈迸c“經(jīng)貿(mào)”諧音，且兩個(gè)字都是八筆，暗含金茂大廈建造的88層。這個(gè)融合傳統(tǒng)寶塔和西方高樓的海派建筑，矗立在一個(gè)時(shí)代的潮頭。

金茂大廈立項(xiàng)之初，響應(yīng)浦東大建設(shè)的號(hào)召，34歲的寧高寧代表華潤(rùn)集團(tuán)來視察這塊地。他的身份是華潤(rùn)創(chuàng)業(yè)有限公司董事兼董事總經(jīng)理，學(xué)成歸國(guó)后的短短三年，寧高寧就已在華潤(rùn)體系脫穎而出。

已走過全球的華潤(rùn)集團(tuán)，與這塊地擦肩而過。

“我第一次陪寧高寧董事長(zhǎng)去上海出差的時(shí)候，寧總說起視察（金茂大廈）的事。這個(gè)地當(dāng)時(shí)是一個(gè)腸衣廠（灌香腸的），到處都是臟水。華潤(rùn)的眼界比較高，全球都走過了，說這個(gè)地方太臟了，沒有來。”李從瑞回憶說，最后，中化集團(tuán)、中糧集團(tuán)、中國(guó)五礦、中紡集團(tuán)等各大進(jìn)出口商一起投資了金茂大廈。中化集團(tuán)是新中國(guó)后成立的第一家國(guó)營(yíng)對(duì)外貿(mào)易公司，持有金茂大廈54.87%控股權(quán)。

24年后，寧高寧與金茂大廈結(jié)下最深緣分。去年1月5日，寧高寧走出中糧大廈，前往中化集團(tuán)就任，第三次成為央企掌門人。此刻，金茂大廈已經(jīng)股權(quán)收購(gòu)?fù)耆珰w屬于中化集團(tuán)旗下地產(chǎn)平臺(tái)。

在華潤(rùn)18年，寧高寧借助資本市場(chǎng)帶領(lǐng)華潤(rùn)這家“買空賣空”的外貿(mào)公司轉(zhuǎn)向了實(shí)業(yè)，在地產(chǎn)、啤酒、零售、紡織、電廠、制藥、建材多個(gè)領(lǐng)域跑馬圈地，如同一個(gè)多世紀(jì)前橫掃美國(guó)金融與實(shí)業(yè)界的摩根，他因此被媒體譽(yù)為“中國(guó)紅色摩根”。

2004年12月28日，寧高寧從華潤(rùn)集團(tuán)“空降”中糧集團(tuán)，隨即開展大刀闊斧的中糧系基因改造。中糧11年，寧高寧主導(dǎo)了超過50起以上的并購(gòu)，并將中糧全產(chǎn)業(yè)鏈伸向海外，資產(chǎn)從598億元人民幣飆升至719億美元。

在寧高寧操刀中糧地產(chǎn)和大悅城等多家中糧系房企盤根錯(cuò)節(jié)的整合時(shí)，中化集團(tuán)的地產(chǎn)旗幟方興地產(chǎn)（中國(guó)金茂前身）正以黑馬姿態(tài)奔向市場(chǎng)。

在廣渠路地王一炮走紅時(shí)的2009年，方興地產(chǎn)還是行業(yè)里的生面孔。不過這家成立于2004年的小公司，卻已迅速憑借央企便捷低成本融資和獲取項(xiàng)目的能力，登上了香港資本列車。方興地產(chǎn)敲鐘的2007年8月17日，是中國(guó)房企迄今最集中的一波海外上市時(shí)間，并趕在了當(dāng)年11月資本市場(chǎng)關(guān)閉之前。當(dāng)年，追求在A股上市的房企，幾乎無一例外地受到了IPO政策不確定性的影響，

十年間，方興地產(chǎn)從不起眼的12.4億元營(yíng)收小房企搖身追趕到2016年的273億元，增長(zhǎng)了近22倍并躋身中國(guó)房企30強(qiáng)俱樂部，總資產(chǎn)增長(zhǎng)至1473億港元。最近5年，方興地產(chǎn)的銷售額由110億元增長(zhǎng)至485億元，年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到34.5%，毛利率維持在35%左右高位水平，平均融資成本在2016年僅4.56%。

從金茂大廈，到“府、悅、墅系”三大產(chǎn)品系，交到寧高寧手里時(shí)，方興地產(chǎn)已在22座城市出品了60多個(gè)項(xiàng)目，貼上的是辨識(shí)度高的綠色科技標(biāo)簽。除此，從開發(fā)商切換到城市運(yùn)營(yíng)商身份后，方興地產(chǎn)已更名為中國(guó)金茂。

2000億元軍令狀

李從瑞畫好了一幅未來金茂發(fā)展藍(lán)圖。

未來五年，中國(guó)金茂的版圖將從今天23個(gè)城市擴(kuò)張到40個(gè)城市，簽約額將從500億元提升到2000億元，持有面積將從現(xiàn)在的50多萬平方米提高到200多萬平米。

他們希望從開發(fā)銷售、持有經(jīng)營(yíng)等多維度，實(shí)現(xiàn)綜合實(shí)力進(jìn)入行業(yè)第一梯隊(duì)的企業(yè)目標(biāo)?！拔覀儗?duì)行業(yè)第一梯隊(duì)的定義是不一樣的，不會(huì)僅僅把規(guī)模的增長(zhǎng)視為唯一的要素，”李從瑞這樣描述，金茂的物業(yè)持有為未來的利潤(rùn)周期在創(chuàng)造條件。

持有面積200萬平方米以上，持有租金達(dá)到50億元，中國(guó)金茂就能排到行業(yè)至少前5名?！斑@樣的公司，就是行業(yè)第一梯隊(duì)的公司，是一個(gè)綜合型的，既擁有未來又擁有今天的公司?！崩顝娜鸱Q。

最新的土地升級(jí)策略，恰恰就是金茂對(duì)未來2000億元戰(zhàn)役的動(dòng)員與籌碼。

8月17日當(dāng)天，中國(guó)金茂代表分別與青島、濟(jì)南、泉州、溫州、武漢、長(zhǎng)沙等城市政府及平臺(tái)公司簽署6個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的開發(fā)戰(zhàn)略合作協(xié)議。這將為中國(guó)金茂增加超過5000萬平方米的潛在土地儲(chǔ)備。

新的游戲規(guī)則已然寫好。對(duì)于金茂而言，這系列土地供應(yīng)渠道是穩(wěn)定的、持續(xù)的與相對(duì)低價(jià)的；深耕一城一地之后，金茂擁有對(duì)產(chǎn)品的定價(jià)權(quán)與稀缺資源的分配權(quán)。

“金茂未來數(shù)年的土地策略，將升級(jí)為依靠大盤產(chǎn)城開發(fā)，然后自己的各類IP產(chǎn)品按照模塊化地配置在這些城市級(jí)別的大盤中，”一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，可以合理預(yù)計(jì)，未來中國(guó)金茂明星的產(chǎn)品將從金茂府變?yōu)楦鞣N特色定位的金茂產(chǎn)城。

這也正是金茂未來最為增值的部分。8月8日金茂2017半年業(yè)績(jī)會(huì)上，李從瑞坦言，在今年580億元的銷售目標(biāo)中，會(huì)有70億元來自一級(jí)開發(fā)的銷售金額，“一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的毛利率已超過50%”。

便宜的地和便宜的錢，金茂用以稀釋新城開發(fā)中不可避免的建設(shè)周期長(zhǎng)、資金沉淀大、回收周期長(zhǎng)等難點(diǎn)。

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