豫系地產(chǎn)老大更迭 立志不出河南的建業(yè)今何在

（原標(biāo)題：豫系地產(chǎn)老大更迭 立志不出河南的建業(yè)今何在）

8月21日，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，就歷年發(fā)行的5筆共計13億美元優(yōu)先票據(jù)協(xié)議內(nèi)容修改獲得持有人必要同意，協(xié)議修改主要針對擔(dān)保、抵押、違約及留存資本等相關(guān)方面事宜，將于近期正式生效。

對于為何修改協(xié)議，建業(yè)方面稱，一方面為了使歷史發(fā)行票據(jù)條款與2017年發(fā)行票據(jù)條款協(xié)議內(nèi)容一致，另一方面為了更靈活地競逐其他商機(jī)和按照業(yè)務(wù)計劃進(jìn)行投資。

建業(yè)為本次修改協(xié)議付出了相當(dāng)于持有人持有票據(jù)額度千分之二的代價。

7月份以來，建業(yè)地產(chǎn)融資活躍，先是發(fā)行了2億美元1年期優(yōu)先票據(jù)用于償還舊債，而后又向中城基金累計獲得5.3億元融資用于項(xiàng)目開發(fā)。

不過，在土地市場上，建業(yè)的表現(xiàn)并不顯眼，2017年前后河南實(shí)施復(fù)墾券以來，建業(yè)地產(chǎn)在鄭州獲得400畝的復(fù)墾券，與碧桂園并列第一。不過，1-7月份碧桂園在鄭州拿地規(guī)模為35萬平方米，而建業(yè)地產(chǎn)實(shí)際拿地只有3萬平方米左右。

今年1-7月，建業(yè)地產(chǎn)取得了151.8億元、同比增長42.3%的銷售業(yè)績。不過，河南本土地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)泰辰行數(shù)據(jù)顯示，1-7月，鄭州前10的地產(chǎn)商中沒有建業(yè)的身影。

一位鄭州本土房企高管表示看不懂建業(yè)的戰(zhàn)略，“別的開發(fā)商都向全國擴(kuò)張的時候，建業(yè)守住河南，這幾年開發(fā)商都回歸一二線城市，建業(yè)則把重心放在三四線城市?！?/p>

經(jīng)濟(jì)觀察報記者多次聯(lián)系建業(yè)地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人，但均未取得聯(lián)系。

低谷爬升

翻看建業(yè)地產(chǎn)歷年年報不難發(fā)現(xiàn)，2016年之前，除2009年業(yè)績大幅縮水外，其整體保持穩(wěn)步增長，銷售額于2012年首次突破百億元大關(guān)，到2016年業(yè)績翻了一番。

對建業(yè)地產(chǎn)而言，2016年是一個特殊的年份，這一年在全國房企業(yè)績和收入大幅增長的背景下，建業(yè)地產(chǎn)營收和凈利潤雙雙下滑，其中全年營收為94.95億元，同比下滑32.3%；凈利潤4.03億元，同比下滑98.76%。

這一盈利水平創(chuàng)下了建業(yè)地產(chǎn)自2008年上市以來的最低紀(jì)錄，與此同時，建業(yè)地產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)一步提高到84.21%，其中有息債務(wù)增加了223.17%至138.35億元。

在有息債務(wù)結(jié)構(gòu)中，賬齡小于一年的短期有息債務(wù)增加了3倍至88.07億元，占有息債務(wù)63.66%；一年期以上的有息債務(wù)也增加了1倍多，這意味著建業(yè)地產(chǎn)在2017年面臨著較大的還款壓力。

大公國際報告顯示，建業(yè)地產(chǎn)2016年經(jīng)營性凈現(xiàn)金流入為16.2億元，同比減少20.24%，投資性凈現(xiàn)金流為-17.03億元，顯示出投入增加和回款減少的結(jié)構(gòu)問題。

截至2017年8月23日，建業(yè)地產(chǎn)在今年進(jìn)行了兩次公開融資，一次為發(fā)行2億美元一年期優(yōu)先票據(jù)，主要用來償還舊債；另一次向中城基金轉(zhuǎn)讓股份獲得1.5億元及借貸3.8億元，累計獲得融資折合人民幣18.61億元。

在公開投入方面，建業(yè)先后出資2.5億元入股河南資產(chǎn)管理有限公司，償還2億新加坡元到期債務(wù)及花費(fèi)6.09億元收購洛陽住總宇泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司40%股權(quán)，住總宇泰主要資產(chǎn)為洛陽市的709畝土地及部分待售物業(yè)。累計花費(fèi)18.69億元。

建業(yè)地產(chǎn)2017年半年報還未發(fā)布，根據(jù)建業(yè)發(fā)布的業(yè)績預(yù)告，2017年上半年凈利潤同比至少上升50%。

豫系地產(chǎn)老大更迭

2017年前7個月，建業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額151.8億元，同比增長42.3%，不過，同期建業(yè)地產(chǎn)在鄭州這個河南最大的房地產(chǎn)市場缺少強(qiáng)烈的存在感。

2016年，鄭州房地產(chǎn)投資占河南省比重超過44%，鄭州商品房銷售金額占河南省45%的份額。

一位鄭州本土房企副總認(rèn)為，“一家開發(fā)商一旦做到百億級別，必須走出去，走向全國尋找更大的市場空間，因?yàn)樵瓉磉@個市場不足以支撐你的進(jìn)一步增長?！?/p>

建業(yè)地產(chǎn)一直堅持深耕河南市場的戰(zhàn)略，大規(guī)模布局河南地市及縣城，在這一過程中，建業(yè)的戰(zhàn)略重心逐漸偏離鄭州。

在建業(yè)地產(chǎn)的市場份額中，2008年鄭州市場占比為58.14%，此后數(shù)年這一比重再未恢復(fù)過，最低年份2011年，鄭州市場僅貢獻(xiàn)了26.6%的份額，最高年份2012年也不過37.06%。

從2009年開始，建業(yè)地產(chǎn)失去了多年鄭州市場的老大地位，正商地產(chǎn)和升龍集團(tuán)輪番坐莊，2014年之前，建業(yè)地產(chǎn)在鄭州房地產(chǎn)市場排名一直徘徊在六七名左右，2014年開始業(yè)績增長也遭遇瓶頸。

2014年其銷售額增長了15億元，增幅同比下跌了4成，凈利潤減少1.43億元。2015年開始，建業(yè)地產(chǎn)開始重新重視鄭州市場，通過直接拿地和并購等方式加大拿地力度。

2016年，鄭州市場為建業(yè)地產(chǎn)貢獻(xiàn)了53.1%的份額，但此時鄭州市場已經(jīng)今非昔比，由于全國房地產(chǎn)行業(yè)格局和市場不斷分化，全國前十名房企紛紛挺進(jìn)鄭州，早前進(jìn)入的恒大、綠地和萬科的市場份額不斷提升，后來者碧桂園、融創(chuàng)、龍湖等也通過頻頻拿地?fù)屨嘉磥硎袌隹臻g。

在這種背景下，2015年建業(yè)地產(chǎn)在鄭州新增6個項(xiàng)目，2016年僅新增3個項(xiàng)目，2017年1-7月僅獲得3萬平方米儲備土地，拿地規(guī)模排名第七，不僅與碧桂園35萬平方米相差甚遠(yuǎn)，即便與正商地產(chǎn)13萬平方米相比也只及其零頭。

2016年建業(yè)地產(chǎn)銷售額為201.46億元，雖然同比大幅增長，但比另一家河南本土房企正商地產(chǎn)少賣了近60億元。建業(yè)地產(chǎn)河南房企老大的地位被正商取代，且正商地產(chǎn)已經(jīng)多年穩(wěn)坐鄭州市場第一把交椅，走出河南向全國布局。

主業(yè)與拓展

特色小鎮(zhèn)、長租公寓、合伙人、孵化器、互聯(lián)網(wǎng)、金融、輕資產(chǎn)，這些新型詞匯構(gòu)成了建業(yè)地產(chǎn)2017年關(guān)鍵詞，在地產(chǎn)主業(yè)之外，建業(yè)通過投資、參股、合作等方式積極踐行戰(zhàn)略新方向。

截至2016年末，房地產(chǎn)銷售收入在建業(yè)地產(chǎn)營收中仍占據(jù)絕對比重，并且，包括中城投資、河南資產(chǎn)管理公司在內(nèi)的建業(yè)參股企業(yè)在未來能夠?yàn)榻I(yè)提供幫助，但主業(yè)走弱尤其是在鄭州失落的地位是建業(yè)不得不面對的難題。

2017年3月，建業(yè)地產(chǎn)包括董事長、總經(jīng)理、董事、監(jiān)事長、董秘在內(nèi)的大批高管大換血?！爸挥凶龊梅康禺a(chǎn)主業(yè)，才有足夠的資本和能力進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展，目前建業(yè)主業(yè)做得不太好，又去發(fā)展其他業(yè)務(wù)，壓力不小?！鄙鲜鲟嵵莘科蟾笨偀o不擔(dān)心地表示。

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