9月13日訊,“我們用了30萬(wàn)的消費(fèi)貸,又在中介那兒做了一部分墊資,才湊齊了首付。”今年8月,王先生在北京朝陽(yáng)區(qū)購(gòu)買(mǎi)一套二手房,為湊齊首付,他向銀行申請(qǐng)了一筆消費(fèi)貸款。
隨著首付比例提高以及貸款審核更加嚴(yán)格,消費(fèi)貸、抵押貸等方式一度受到部分購(gòu)房者的青睞。但今后將遭遇嚴(yán)格監(jiān)管。
9月初,北京銀監(jiān)局、人民銀行營(yíng)業(yè)管理部聯(lián)合印發(fā)通知,要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)針對(duì)個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款和個(gè)人消費(fèi)貸款開(kāi)展自查工作,重點(diǎn)檢查“房抵貸”等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況。北京市住建委同時(shí)發(fā)文,要求經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開(kāi)展違規(guī)行為自查,內(nèi)容就包括“單筆貸款金額20萬(wàn)元以上的個(gè)人消費(fèi)貸款”。隨后,深圳、江蘇也傳出嚴(yán)查個(gè)人消費(fèi)貸款流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的消息,并最終被證實(shí)。
北京、深圳,以及江蘇省的南京、蘇州、無(wú)錫等城市,均為樓市調(diào)控的“熱點(diǎn)城市”:調(diào)控趨嚴(yán)后,今年的市場(chǎng)交易量也出現(xiàn)明顯下滑。此時(shí),消費(fèi)貸款仍然“逆勢(shì)”進(jìn)入樓市,其背后的邏輯值得關(guān)注。嚴(yán)查消費(fèi)貸流向的信號(hào)意義,同樣不容忽視。
Wind數(shù)據(jù)顯示,2017年1-7月,居民新增消費(fèi)性短期貸款達(dá)1.06萬(wàn)億,同比多增7137億,并已遠(yuǎn)超去年全年8305億的水平。但這部分消費(fèi)貸中有多少進(jìn)入了房地產(chǎn),目前尚難估算。
湊首付缺口
“買(mǎi)房就是個(gè)資金杠桿行為,如果真的看好這套房子的升值潛力,不如把杠桿用足。”王先生說(shuō)。除了消費(fèi)貸款,他還考慮過(guò)抵押貸款的方式進(jìn)行湊錢(qián)。這些年,他身邊的朋友曾使用過(guò)這兩種渠道籌集購(gòu)房資金,雖然利率較高,但考慮到房?jī)r(jià)上漲的幅度,仍然有收益。
房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小陳證實(shí)了這種現(xiàn)象。他所在的門(mén)店位于北京市朝陽(yáng)區(qū)雙橋區(qū)域,按照他的說(shuō)法,過(guò)去這些年,一直有客戶(hù)使用消費(fèi)貸或抵押貸來(lái)湊首付。
小陳向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,今年同樣有這種情況出現(xiàn),因?yàn)?ldquo;首付比例上調(diào)了,很多購(gòu)房者面臨資金缺口”。
今年3月17日,北京市多部門(mén)聯(lián)合發(fā)布樓市調(diào)控政策,其中將個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通自住房的最低首付款比例提高至60%,購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的首付款比例提高至80%,且在確定購(gòu)房套數(shù)時(shí),采用“認(rèn)房又認(rèn)貸”的原則。這一條款使得很多購(gòu)房者的首付款驟增,按照當(dāng)前北京的房?jī)r(jià)水平,首付款可增加數(shù)十萬(wàn)至數(shù)百萬(wàn)不等。
這輪調(diào)控政策使得很多購(gòu)房者的購(gòu)房計(jì)劃擱淺,北京樓市的成交量也明顯下跌。但與此同時(shí),部分中介機(jī)構(gòu)開(kāi)始向購(gòu)房者推介首付貸、抵押貸,以及墊資業(yè)務(wù)。
所謂“墊資”,指買(mǎi)方或賣(mài)方出現(xiàn)資金缺口時(shí),由中介機(jī)構(gòu)先行墊付,而后借款方再進(jìn)行償還,但需要支付一定比例(通常高于貸款利率)的“手續(xù)費(fèi)”。如果墊資金額較大,則需要使用房產(chǎn)等進(jìn)行抵押。
小陳表示,在他經(jīng)手的客戶(hù)中,今年有一部分使用了他推介的抵押貸、消費(fèi)貸和墊資等,且大部分都是用于湊首付。但具體多少比例不好判斷,因?yàn)?ldquo;客戶(hù)有可能自己從銀行借貸款”。
在新房市場(chǎng),同樣有消費(fèi)貸款的介入。
北京某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,北京的樓市調(diào)控政策比較嚴(yán)格,按照政府限定的價(jià)格,項(xiàng)目的盈利空間很小。因此總部對(duì)回款的要求比較高,很多項(xiàng)目要求全款支付。他表示,在一些項(xiàng)目中,的確有購(gòu)房者通過(guò)抵押貸或消費(fèi)貸的方式來(lái)支付。
據(jù)了解,由于供應(yīng)不足且價(jià)格受限,今年北京新房項(xiàng)目頗受市場(chǎng)青睞。部分項(xiàng)目的驗(yàn)資標(biāo)準(zhǔn)大幅提高,一些支付能力不足的人被擋在門(mén)外。為獲取這類(lèi)購(gòu)房“資格”,消費(fèi)貸和抵押貸成為常用的方式。
中原地產(chǎn)張大偉也認(rèn)為,北京、深圳、江蘇等地率先傳出嚴(yán)查消費(fèi)貸的消息,某種程度上也是因?yàn)檫@些區(qū)域的“限價(jià)令”較為嚴(yán)格所致。
樓市調(diào)控“打地鼠”
雖然有客觀原因,但若消費(fèi)貸過(guò)多地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),會(huì)有損樓市調(diào)控的效果。
張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,這部分新增的消費(fèi)貸款,很大比例進(jìn)入了房地產(chǎn)領(lǐng)域,因?yàn)?ldquo;中國(guó)人沒(méi)有使用貸款消費(fèi)的習(xí)慣”。這與大多數(shù)機(jī)構(gòu)分析師的觀點(diǎn)相同。
張大偉認(rèn)為,經(jīng)過(guò)去年以來(lái)的多輪樓市調(diào)控,信貸、稅收、限購(gòu)、限價(jià)等政策都已出盡。三地嚴(yán)查消費(fèi)貸流向,是對(duì)樓市調(diào)控的一個(gè)重要補(bǔ)充。
同時(shí),嚴(yán)查消費(fèi)貸,對(duì)于防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)亦有幫助。“不管市場(chǎng)好的時(shí)候還是差的時(shí)候,都有加杠桿炒房的人。”上述房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,“一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)持續(xù)下跌,炒房客容易遭受損失。若大量資金來(lái)源于銀行等金融機(jī)構(gòu),則有引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)之可能。”
值得注意的是,就在三地開(kāi)展上述檢查之前,這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)明顯降溫。
根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù),今年1-8月,北京成交新房住宅16822套,同比下滑49%;成交二手住宅102471套,下滑44%。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的北京新房和二手房?jī)r(jià)格也均出現(xiàn)下探。
深圳和南京的房?jī)r(jià)則出現(xiàn)明顯下跌。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),自去年10月以來(lái),深圳新建商品住宅價(jià)格已連續(xù)10個(gè)月環(huán)比止?jié)q,其中8個(gè)月下滑,2個(gè)月持平。南京房?jī)r(jià)的止?jié)q時(shí)間為8個(gè)月,其中6個(gè)月下滑,2個(gè)月持平。按照機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù),兩地的樓市成交量同樣下滑明顯。
張大偉指出,上述三地嚴(yán)查消費(fèi)貸流向,體現(xiàn)出樓市調(diào)控“打地鼠”的特征。即針對(duì)個(gè)別城市、個(gè)別領(lǐng)域的亂象,進(jìn)行有針對(duì)性的調(diào)整,而非全盤(pán)打壓。
但在當(dāng)前的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上,這種舉動(dòng)的信號(hào)意義也不容忽視。按照多位分析人士的看法,一方面,在上輪調(diào)控已過(guò)半年后,嚴(yán)查消費(fèi)貸流向房地產(chǎn),釋放出樓市調(diào)控不會(huì)松動(dòng)的信號(hào);另一方面,傳統(tǒng)旺季“金九銀十”已至,上述動(dòng)作對(duì)市場(chǎng)的非理性情緒也將起到一定的震懾作用。
張大偉也認(rèn)為,今年下半年,樓市調(diào)控一直處在零星加碼的過(guò)程中,沒(méi)有出現(xiàn)明顯的松動(dòng)跡象,未來(lái)清查消費(fèi)貸的行為有可能擴(kuò)大。若市場(chǎng)反彈過(guò)于激烈,對(duì)于個(gè)別地區(qū)或領(lǐng)域,不排除調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)的可能。
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