北京樓市攻堅戰(zhàn)：新政一年30次“王炸”

（原標題：北京樓市攻堅戰(zhàn)：新政一年30次“王炸”）

9月22日至23日，2天內(nèi)西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢8個城市密集出臺樓市調(diào)控措施，其中6個城市實施限售，這意味著傳統(tǒng)的“金九銀十”之際，樓市調(diào)控仍然從緊。北京作為全國樓市調(diào)控的“排頭兵”，截至9月28日還未出現(xiàn)新的調(diào)控動作，這與其全年緊鑼密鼓的調(diào)控升級不無關系，但從緊勢態(tài)暫無改變。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2016年9月30日以來，北京樓市調(diào)控政策不少于30次，包括住宅的限售限購、銀行資金面的收窄、土地供應結(jié)構(gòu)和方式的轉(zhuǎn)變，以及多層次住房體系的建立，以此形成立體的樓市調(diào)控政策。有房地產(chǎn)人士預測：“就近期2天8城調(diào)控來看，明年上半年樓市將進入深度調(diào)控?！边@一趨勢必然影響到一線城市中最為敏感的北京。

據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計，北京今年10月預計有11個項目入市，其中包括國銳金嵿公館、西宸原著、領秀慧谷等8個老項目，以及和光塵樾、通州萬國城MOMA、京投發(fā)展·璟悅府3個純新盤，仍然在供應量的低位徘徊。事實上，“金九銀十”作為開發(fā)商年底沖業(yè)績的一次機會，歷年為營銷小高峰，不過相比2016年9月份50余新盤入市的狀況，調(diào)控后今年同期的項目供應量出現(xiàn)明顯下降。

這只是北京樓市調(diào)控一年來的冰山一角。中國房地產(chǎn)報記者梳理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，去年調(diào)控至今，北京樓市變化可分為兩個階段，第一階段從去年9月30日到今年3月，各類型物業(yè)的銷售面積和銷售數(shù)量出現(xiàn)拋物線狀，1月份觸底，之后開始回升。第二階段為3月至9月，在1月觸底回暖之后，3月新一輪調(diào)控隨即來襲，樓市出現(xiàn)新的降溫。不同于第一階段，第二階段的調(diào)控手段更加綜合多元，調(diào)控面積也覆蓋到影響北京地區(qū)的環(huán)京區(qū)域，住宅、土地、資金層面縱深的調(diào)控，這讓北京樓市回歸冷靜，也為明年樓市企穩(wěn)打下基礎。

供應側(cè)：政策全面收緊增供應去杠桿調(diào)結(jié)構(gòu)

去年9月30日以來，在住房政策層面，北京針對本地戶籍和非本地戶籍、新房和二手房、普通住宅和非普通住宅、社保年限、單身及離婚年限作出限購規(guī)定，通過認房又認貸、提高二套房首付比例來限貸，通過限制企業(yè)購房后的出讓年限來限售，同時限制商住房交易。

此番組合拳立竿見影，北京市住建委近日發(fā)布的《1~8月北京市房地產(chǎn)市場運行情況》（以下簡稱《運行情況》）顯示：1月至8月，全市商品房銷售面積為526.9萬平方米，同比下降44.8%。其中，住宅銷售面積為344.6萬平方米，下降39%；寫字樓為80.8萬平方米，下降68.5%；商業(yè)、非公益用房及其他為101.5萬平方米，下降23.3%。

政策高壓之下，住房供應的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化，回歸的“7090”政策便是佐證。2006年，在中小戶型供不應求，難以滿足剛需的背景下，政府出臺了“7090”政策；2015年3月，執(zhí)行近10年的“7090”政策正式松動，提出優(yōu)化住房供應套型結(jié)構(gòu)；2016年3月起，尤其是2017年，北京在多宗土地出讓中實施“7090”政策，這意味著未來幾年住房供應的戶型面積受限，以便達成抑制投資投機、將需求引向剛需和改善型需求的目的。

此外，在推升房價的因素當中，土地價格首當其沖，因此北京今年也加大了土地供應量，以此改善供求關系與價格要素。土地政策層面，2017年北京計劃供應住宅用地的面積為1200公頃，根據(jù)上半年供應的65宗地來看，幾乎是在2015年和2016年同期33宗與18宗的基礎上翻倍。據(jù)云房數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計，今年上半年居住類用地供應上漲606%。

房企借機補倉，但由于銀行在資金層面動作收緊，房企更多以聯(lián)合形式拿地，這幾乎占到拿地總數(shù)的四成之多。資金困局下，不少房企取消了國內(nèi)發(fā)債融資，將目光轉(zhuǎn)向海外發(fā)債。與此同時，在此困局下不少土地儲備豐富的房企反以靚麗的銷售業(yè)績脫穎而出，比如首開等國企。

這一局勢同樣反映在房地產(chǎn)開發(fā)投資的數(shù)據(jù)中。1月至8月，北京全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2217.8億元，同比下降3.3%。其中，住宅投資完成1051.1億元，同比下降6.5%；寫字樓投資完成442億元，增長4.7%；商業(yè)、非公益用房及其他投資完成724.7億元，下降3.1%。

云房數(shù)據(jù)研究中心分析稱：“上半年成交的土地多數(shù)將于明年初左右入市，未來北京一手房市場的供應量將明顯增加。”也就是說，今年的預備動作為明年房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展作了鋪墊。

需求端：新房擠向剛需與高端住宅二手房集中在城東城北

住宅、土地、資金層面的多重調(diào)整像是北京打出了一手“王炸”，穩(wěn)住場面，贏得先機。

自2016年12月30日起，北京實施現(xiàn)房銷售明碼標價、一房一價，之后將首套房貸由八五折上調(diào)至九折，二套房貸不超過25年，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。限購限貸成為最為影響消費者購買的因素。

新房市場遇冷。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，1月至8月北京新建商品住宅月度成交數(shù)據(jù)總體上位于50萬平方米交易規(guī)模以下的水平。而從歷史數(shù)據(jù)看，市場交易活躍的月份，月度交易數(shù)據(jù)基本上可以維持在75萬平方米以上的水平。

中國房地產(chǎn)報記者了解到，受限購影響，剛需客戶入市意愿加強，普通住宅120平方米以下占比明顯提升，且近3個月90平方米以上公寓占比持續(xù)提升，公寓產(chǎn)品實際上容納了一部分不具資格與資金實力的購房者。其中，普通住宅成交總價段呈現(xiàn)兩極分化趨勢，300萬元以下和500萬元至1000萬元占比分別為32%和34%，公寓成交總價段逐漸集中在300萬元至500萬元，占比高達72%。

購房需求除了被引向剛需產(chǎn)品和公寓，品質(zhì)高端且地段良好的高端產(chǎn)品也因此受益。根據(jù)云房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)，總價200萬元以下剛需產(chǎn)品為今年成交主力，占比高達30%，豪宅成交占比逐步提升，1000萬以上的產(chǎn)品成交占比為24%。

亞豪機構(gòu)市場研究部總監(jiān)郭毅認為，“當前供應端減少，尤其是受2016年供應稀缺等因素影響，預計在今年‘金九銀十’期間，市場供應量會處在一個相對低位的狀態(tài)；同時在供應項目上，基本是以中高端項目為主，這樣的供應局面必然導致成交周期延長。”

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