房企股權(quán)變動(dòng)頻上演 限價(jià)限簽導(dǎo)致企業(yè)回款難度大

（原標(biāo)題：房企股權(quán)變動(dòng)暗潮涌動(dòng)的背后 ）

臨近年底，在一二線城市房地產(chǎn)交易逐漸“熄火”之時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)變動(dòng)卻開(kāi)始熱鬧起來(lái)。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，僅11月，房地產(chǎn)股權(quán)變動(dòng)所涉及的金額已經(jīng)超過(guò)500億元。在分析人士看來(lái)，在多地樓市調(diào)控政策之下，房企融資壓力加大，隨之股權(quán)融資需求明顯增加。與此同時(shí)，年底通過(guò)股權(quán)售賣來(lái)獲取資金也成為部分開(kāi)發(fā)商提升“成績(jī)”的手段。

股權(quán)交易頻上演

時(shí)至2017年末，開(kāi)發(fā)商們開(kāi)始“整理”自己的資產(chǎn)，有的拋售一些不符合自身發(fā)展的資產(chǎn)，而有的則選擇趁機(jī)而入。11月14日，億達(dá)發(fā)布公告將以44.6億元收購(gòu)瑞安大連天地項(xiàng)目的全部股權(quán)，涉及面積達(dá)到300萬(wàn)平方米；11月13日，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所披露，中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)華東有限公司擬轉(zhuǎn)讓中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)蘇州置業(yè)有限公司30%的股權(quán)以及13.6億元的債券，掛牌價(jià)為13.73億元。

而在此之前更有豫園股份宣布斥資258億元，收購(gòu)29家地產(chǎn)公司的股權(quán)、中海北京合營(yíng)公司掛牌轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)及債權(quán)的案例，該標(biāo)的總資產(chǎn)價(jià)值超過(guò)13億元。與此同時(shí)，石榴置業(yè)也擬出售上海公司100%股權(quán)，掛牌價(jià)格達(dá)到2.3億元。

如此頻繁密集的交易在各大股權(quán)市場(chǎng)頻頻亮相。根據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的統(tǒng)計(jì)，11月以來(lái)，涉及房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)變動(dòng)已經(jīng)超過(guò)500億元，在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌的標(biāo)的價(jià)值也已超過(guò)200億元。

實(shí)際上，回望過(guò)往，去年“9·30”調(diào)控新政后，房企的股權(quán)也出現(xiàn)過(guò)一輪集中變動(dòng)，彼時(shí)的案例有，萬(wàn)科53.95億元入股融信在上海的靜安地王項(xiàng)目；金科的子公司以23.51億元收購(gòu)青島海爾地產(chǎn)集團(tuán)有限公司旗下位于山東、青島以及泰安的項(xiàng)目，所涉及面積達(dá)到57.16萬(wàn)平方米；更有備受關(guān)注的保利地產(chǎn)與中航國(guó)際并購(gòu)案。

調(diào)控引發(fā)的買賣

在行業(yè)人士看來(lái)，一輪新的調(diào)控后出現(xiàn)一波股權(quán)買賣，這是有必然聯(lián)系的。張大偉指出，今年樓市“金九銀十”成色不足，大部分熱點(diǎn)城市成交均出現(xiàn)了環(huán)比下行，特別是一線城市，平均成交面積環(huán)比下調(diào)達(dá)到了13%，其中上海下調(diào)了35%，而同比數(shù)據(jù)下調(diào)更為明顯，跌幅達(dá)到了51%?！皹鞘谐山唤禍兀貏e是限價(jià)、限簽導(dǎo)致企業(yè)回款難度加大，在這種情況下，部分企業(yè)也開(kāi)始騰挪股權(quán)獲得資金?！痹趶埓髠タ磥?lái)，這是部分房企出售股權(quán)的原因之一。

也有不愿具名的行業(yè)資深人士稱：“伴隨著調(diào)控的深度發(fā)酵，各地樓市正在迅速降溫。不排除已經(jīng)有資金壓力而被迫出售項(xiàng)目的案例。在資金壓力逐漸增加的情況下，出于資金周轉(zhuǎn)需要，出售部分資產(chǎn)相比賣房子要容易而且快很多，這就使得并購(gòu)案例逐漸增加?！彼袛?，未來(lái)這一趨勢(shì)會(huì)更加明顯。

以光明地產(chǎn)為例，該公司從9月初開(kāi)始，頻頻對(duì)外出售資產(chǎn)，分析其原因，與該公司的利潤(rùn)承諾有關(guān)，即三年利潤(rùn)總計(jì)35億元，在距離2017年底的兌現(xiàn)日期越來(lái)越近時(shí)，光明地產(chǎn)選擇出售資產(chǎn)來(lái)增加利潤(rùn)。

除此之外，房地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致企業(yè)融資壓力加大，而且面對(duì)調(diào)控下的市場(chǎng)，大部分主流房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始主動(dòng)降低負(fù)債率，從而使用股權(quán)融資的手段也是另一個(gè)原因。

“大吃小”加速

值得一提的是，在這一輪股權(quán)變動(dòng)中，房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)自身戰(zhàn)略布局，主動(dòng)摒棄一些不符合自身定位項(xiàng)目的案例也是不容忽視的。以華僑城為例，該公司在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛出旗下北京僑禧投資有限公司將出售51%股權(quán)，這一舉動(dòng)被市場(chǎng)解讀為，或與該公司的戰(zhàn)略調(diào)整有關(guān)。據(jù)悉，目前華僑城已鎖定文化、旅游、城鎮(zhèn)化等產(chǎn)業(yè)為核心的戰(zhàn)略定位，調(diào)整公司布局策略，減少純住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。?

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