多數(shù)人沒注意到碧桂園萬科刷屏背后:樓市兩大危局

來源：劉曉博公眾號

原標(biāo)題：碧桂園、萬科刷屏的背后：中國樓市的兩大危局！

過去兩天，碧桂園和萬科在地產(chǎn)圈刷屏。

而普通民眾的注意力，則放在了“美國打敘利亞”、“海南獲得大利好”（點(diǎn)擊查看相關(guān)分析）上，并沒有注意這兩條消息，以及背后的重大含義。

一、碧桂園的焦慮說明了什么

4月5日至11日，碧桂園一周之內(nèi)連續(xù)下發(fā)三份文件——《關(guān)于提高周轉(zhuǎn)速度、加快有質(zhì)量供貨的緊急通知》等，希望進(jìn)一步提高周轉(zhuǎn)速度。

上面這個(gè)流傳甚廣的文件截圖告訴我們：碧桂園希望在拿下土地當(dāng)天就開工，如果超過40天才開工，“項(xiàng)目總”將被撤職。文件甚至要求，設(shè)計(jì)院接到營銷戶配及設(shè)計(jì)要求后，當(dāng)天內(nèi)出圖。

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此前有媒體報(bào)道過，碧桂園董事會(huì)主席楊國強(qiáng)曾說：“拿地三個(gè)月內(nèi)必須開工，第五個(gè)月可回收資金。這樣的速度別人做不到，我楊國強(qiáng)能做到?！?/p>

很顯然，碧桂園的最新文件，希望繼續(xù)大幅提高周轉(zhuǎn)率，甚至希望拿到土地當(dāng)天就開工。

對于碧桂園的最新文件，地產(chǎn)圈一片嘩然：有質(zhì)疑可行性的，有擔(dān)心工程質(zhì)量的。總之，這成為地產(chǎn)自媒體一次刷存在感和狂歡的機(jī)會(huì)。

下面我分析一下碧桂園文件的含義，以及普通購房者應(yīng)該從中讀出什么。

碧桂園是“三四五線城市的天王”，也是這一波去庫存最大的受益者之一。三四五線城市的房地產(chǎn)邏輯，跟一二線完全不同。

在很多中小城市，尤其是四五線城市，碧桂園的到來，是全城期待的大事。不僅政府高度重視，一般民眾也感到自豪。所以，碧桂園如果要求拿到土地后，迅速辦理完成相關(guān)許可證，是有可能的；此外，中小城市樓盤預(yù)售的門檻設(shè)置比較低。這些都為碧桂園實(shí)現(xiàn)“高周轉(zhuǎn)”創(chuàng)造了條件。

中小城市購買力有限，尤其是四五線城市，一個(gè)大開發(fā)商進(jìn)來搞個(gè)大項(xiàng)目，就如同麥田開進(jìn)來一臺(tái)高效率收割機(jī)。這種城市一旦被收割一輪，再次長出麥子需要很長時(shí)間。不像大城市，購房者如同韭菜，一茬一茬的成長得很快。

所以，碧桂園楊老板的第一個(gè)焦慮，來自中小城市的購買力有限。如果你慢了，有限的“麥子”就被別人收割了！

第二個(gè)焦慮，則是擔(dān)心政策、經(jīng)濟(jì)形勢有變。

房地產(chǎn)政策是中國變化最快的政策，限購、限價(jià)、限售、三價(jià)合一、利率上浮等等，這些東西隨時(shí)出臺(tái)，也隨時(shí)可能消失，你基本上無法預(yù)期。

現(xiàn)在唯一能預(yù)期是：經(jīng)過一波強(qiáng)勁的貨幣棚改之后，三四五線樓市的“黃金時(shí)間窗口”正在逐步關(guān)閉，利率上升是大概率事件，各中小城市也被收割得差不多了。

中國房地產(chǎn)還有白銀10年，但三四五線城市還有幾年，很難說。因?yàn)槭?huì)城市都在開足馬力搶人，也許5年之后，絕大多數(shù)三四五線城市（城區(qū)）的人口將停止增長，甚至開始出現(xiàn)下降。

作為一個(gè)在中小城市擁有最多土地儲(chǔ)備的開發(fā)商，碧桂園當(dāng)然最有理由焦慮。房地產(chǎn)是一個(gè)高杠桿行業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)巨大，看起來今天你還意氣風(fēng)發(fā)，但可能半年一年之后就灰頭土臉了。這樣的例子還少嗎？

缺少人口競爭力的中小城市，是本文想提醒大家的中國房地產(chǎn)的第一個(gè)危局。

雖然這些城市目前漲得很嗨，但他們的未來可能是非常暗淡的。地級市還好一些，縣城、縣市級就很難說了，未來長期跑輸“真實(shí)通脹”是大概率的（除非位于核心都市圈有效半徑內(nèi)）。作為這些城市的“教主”、“天王”，碧桂園先知先覺提前進(jìn)入了焦慮期，這是值得警惕的。

二、萬科引爆大城市白領(lǐng)的焦慮

這兩天，很多媒體都報(bào)道了萬科在北京的“翡翠書院”的新聞。作為北京首批企業(yè)自持租賃房項(xiàng)目之一，“翡翠書院”公布了長租方案。

根據(jù)這個(gè)方案：90㎡三居室月租金1.5萬至1.8萬，180㎡以上的復(fù)式四居室月租金為3萬至4萬。開發(fā)商鼓勵(lì)長租，最長可租賃10年，期間租金不變，但是需一次性付清全部租金。

如果租一套90㎡三居室，按1.5萬的月租金計(jì)算，10年租金將達(dá)180萬；按1.8萬算，10年租金就是216萬。如果租一套180㎡的四居室，按照3萬的月租計(jì)算，10年租金將達(dá)到360萬元！

據(jù)報(bào)道，萬科的這個(gè)項(xiàng)目定位比較高，帶精裝修、中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)、全屋凈水系統(tǒng)和智能家居產(chǎn)品。而旁邊的同等位置、同等戶型（90㎡左右）的普通住宅，月租金在6000元上下。

對于萬科公布的這個(gè)租金標(biāo)準(zhǔn)，有自媒體使用了“租房人哭了！”的標(biāo)題，以表達(dá)受到的震撼。

我猜測，萬科的這種一次性付10年租金的銷售方案，是可以向銀行貸款的。這里面隱含了一個(gè)對賭協(xié)議：萬科認(rèn)為未來北京房屋租金會(huì)大幅上漲，你現(xiàn)在每月為90平方米的房子付1.5萬到1.8萬元肯定是貴了，但5年后就打平了，最后兩三年你就賺了。

這有點(diǎn)類似國際能源交易中的“照付不議”，市場難以預(yù)期，但買賣雙方都希望風(fēng)險(xiǎn)被提前鎖定。如果未來出現(xiàn)嚴(yán)重通脹，租房者肯定是賺的，萬科是虧的；如果國家真的10年如一日讓M2增速控制“真實(shí)GDP”增速的1.5倍以下，讓房貸實(shí)際年利率保持在6.5%（相當(dāng)于目前基準(zhǔn)利率上浮33%）以上，那么租房者肯定是虧的，萬科是賺的。

當(dāng)然，萬科可以通過引入銀行，讓購房者貸款支付，自己一次性套現(xiàn)10年房租的方式，加快資金周轉(zhuǎn)來回避風(fēng)險(xiǎn)，最終怎么著都賺！這樣，對賭雙方就變成了租房者和銀行。

反正不管怎么說，萬科這個(gè)項(xiàng)目的定價(jià)，引爆了大城市白領(lǐng)的焦慮：以后還租得起房子嗎？以前是貸款買房，以后要貸款租房了嗎？

前兩天，如是金融研究院院長管清友在博鰲論壇曾說過這樣一段耐人尋味的話：買不起房你就多買兩套！不然以后你更加買不起，借錢也得買。

說到這里，也就引出了中國樓市當(dāng)前的第二大危局：大城市的房價(jià)隨時(shí)可能再次失控，因?yàn)槿丝?、資金不斷涌入。

總結(jié)一下：

1、這一波三四五線樓市大漲，是國家通過印鈔直接刺激上漲的，方式是央行向政策性銀行提供超低息的PSL（抵押補(bǔ)充貸款），政策性銀行把錢借給中小城市的政府、棚改開發(fā)商，搞貨幣棚改（拆房子、給錢，讓你去買房子）。這種印鈔給三四五線樓市的方式，以后很難再次使用，因?yàn)槲磥砜梢员蝗奈寰€樓市切分的人口蛋糕基本上沒有了，至少5年后不太會(huì)有了。

所以，大部分三四五線城市的樓市將進(jìn)入“需求衰退期”。碧桂園的焦慮，就來自這里。

2、由于北京、上海之外的大城市，全面進(jìn)入搶人時(shí)代，所以人口將加速向直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市、特區(qū)集中，這些高級別、有特權(quán)的城市，又涌入了顯著增量人口，房價(jià)隨時(shí)有上漲失控的可能。

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