雅居樂(lè)實(shí)現(xiàn)多元化業(yè)務(wù)發(fā)展模式，擬分拆上市打開(kāi)融資渠道

4月9日，極客網(wǎng)了解到，港股公司雅居樂(lè)集團(tuán)(03383.HK)發(fā)布2020年年報(bào)。

2020年，雅居樂(lè)營(yíng)業(yè)收入約802.45億元(人民幣，下同)，同比增長(zhǎng)33.2%;實(shí)現(xiàn)毛利約241.02億元，同比增長(zhǎng)31.3%;集團(tuán)核心凈利潤(rùn)及公司股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)分別為111.20億元及83.46億元，較去年上升31.2%及23.3%;公司股東應(yīng)占利潤(rùn)為94.75億元，較去年上升26.1%。每股盈利2.44元，建議末期每股派息60.0港仙。

具體來(lái)看，其中，物業(yè)發(fā)展的確認(rèn)銷(xiāo)售收入為695.47億元，較去年上升28.4%。物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)收入與多元化業(yè)務(wù)收入的占比分別為86.7%及13.3%，其中多元化業(yè)務(wù)收入的占比較去年上升3.2個(gè)百分點(diǎn)，反映集團(tuán)「以地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展」的營(yíng)運(yùn)模式續(xù)見(jiàn)成效。年內(nèi)，物業(yè)管理及環(huán)保收入分別較去年上升119.5%及51.6%，持續(xù)為集團(tuán)提供穩(wěn)健的收入。

與營(yíng)收同增長(zhǎng)的是雅居樂(lè)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。年內(nèi)，該公司的合約銷(xiāo)售額1381.9億元，同比增長(zhǎng)17.1%;合約面積累計(jì)達(dá)8210萬(wàn)平方米，同比上升6.5%;此外，累積預(yù)售建筑面積為1025.0萬(wàn)平方米，較去年增加15.0%，預(yù)售均價(jià)為每平方米1.35萬(wàn)元。年內(nèi)，預(yù)售目標(biāo)完成率達(dá)115.2%。

實(shí)際上，銷(xiāo)售增長(zhǎng)的背后是集團(tuán)積極拿地的助力，該集團(tuán)繼續(xù)采取積極審慎的購(gòu)地策略，因應(yīng)市場(chǎng)狀況擴(kuò)充土地儲(chǔ)備。于2020年底，集團(tuán)于84個(gè)城市，擁有預(yù)計(jì)總建筑面積達(dá)5301萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，分布于華南區(qū)域、華東區(qū)域、西部區(qū)域、華中區(qū)域、海南及云南區(qū)域、東北區(qū)域、華北區(qū)域、香港及海外，對(duì)應(yīng)樓面平均地價(jià)為每平方米3627元，土地成本價(jià)格具一定競(jìng)爭(zhēng)力。

與此同時(shí)，該集團(tuán)繼續(xù)引入多元化購(gòu)地方式，深耕大灣區(qū)及長(zhǎng)三角，進(jìn)一步鞏固業(yè)務(wù)布局，策略性地透過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌、勾地及股權(quán)收購(gòu)等方式，增添40個(gè)優(yōu)質(zhì)新項(xiàng)目，新項(xiàng)目的預(yù)計(jì)總建筑面積達(dá)836.1萬(wàn)平方米，新項(xiàng)目的總土地金額為357.01億元，對(duì)應(yīng)樓面地價(jià)為每平方米4270元。

另外，極客網(wǎng)了解到，雅居樂(lè)試圖通過(guò)分散投資來(lái)增加利潤(rùn)的增長(zhǎng)點(diǎn)，由此，該集團(tuán)明確建議分拆雅城的股份在聯(lián)交所主板獨(dú)立上市。待建議分拆及上市完成后，雅居樂(lè)將擁有雅城不少于50%權(quán)益，而雅城將仍然為公司的附屬公司。可以預(yù)見(jiàn)的是，雅城上市成功后，將為母公司雅居樂(lè)打開(kāi)新的融資渠道緩解債務(wù)壓力。

值得注意的是，千億房企的償債能力目前似乎成了投資者最關(guān)注的方面。地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，進(jìn)入千億后，房企規(guī)模增速放緩已成為一個(gè)共性話題，一方面是因?yàn)闃I(yè)績(jī)規(guī)?；鶖?shù)在變大，增速提升存在客觀壓力;另一方面則是大多房企依靠資金杠桿進(jìn)入千億，面臨高負(fù)債壓力，在戰(zhàn)略選擇上不得不謹(jǐn)慎。

“三道紅線”方面，貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩稱(chēng)，依照“三道紅線”融資新規(guī)，雅居樂(lè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為72%，較上年同期下降約4個(gè)百分點(diǎn)但仍超出閾值;凈負(fù)債率為73%，較上年同期下降24個(gè)百分點(diǎn);非受限現(xiàn)金短債比為1.09，較上年同期改善提升約0.3至達(dá)標(biāo)。由此，雅居樂(lè)2020年“三道紅線”一線超出閾值，“由橙變黃”。

負(fù)債方面，于2020年12月31日，集團(tuán)總借款為978.13億元。銀行借款及其他借款、優(yōu)先票據(jù)、境內(nèi)公司債券、商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)支持證券及資產(chǎn)支持證券分別為701.39億元、148.31億元及128.43億元。

于2020年12月31日，集團(tuán)總現(xiàn)金及銀行存款508.65億元。其中，現(xiàn)金及現(xiàn)金等值項(xiàng)目為419.26億元及有限制現(xiàn)金為89.39億元。

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